郑州楼市躺平的这四年，买房我赔了100万

快乐人L

我的朋友老赵，昨天被老丈人拉黑了。


2017年上半年，老赵的小舅子打算买房，在洛阳和郑州之间举棋不定。


老赵以地产业内人的身份帮小舅子作咨询，告诉小舅子买房就买省会城市，郑州房价还会翻番。


小舅子听完两眼冒金光，拿着所有积蓄投了票，最后选了郑州二七新区的一个新盘，均价13600元/㎡。


四年时间过去，小舅子当年买的新盘，现在二手房价12800元/㎡，而当初没选的洛阳洛龙区的一个楼盘，已从7700元/㎡涨到了12500元/㎡。


这两年和老丈人、小舅子见面，俩人常常黑着脸。前天一场家庭聚会，聊天聊的不是太投机，后来扯着、扯着，扯出了这桩前尘旧怨。


矛盾瞬时爆发，家庭聚会变成灾难现场。


第二天，老赵冷静下来，想想服个软，给老丈人道个歉，结果发现，微信、电话都已被拉黑。


好一桩因买房引发的惨案，我在对老赵深表同情的同时，非常好奇，很想扒扒这个数据。


2017-2021，四年时间，在郑州买房，到底会赔多少钱。<span style="max-width: 100%; font-family: 微软雅黑; font-size: 16px; box-sizing: border-box !important; overflow-wrap: break-word !important;"/>


聊赚赔这事儿，就得看投入和产出。买房，投入的是首付和月供，收获的是租金和升值。


咱就从投入和产出两头扒扒，做做计算。


2017年-2021年，郑州新房整体均价走势图，平的就像心脏监测仪上挂掉的横线。






郑州新盘整体均价，从2017年5月的12047元/㎡到2021年5月的14434元/㎡，上涨2387元/㎡，涨幅19.81%。


看着涨幅还可以。但是我们需要考虑到，2016年大涨期间郑州存在大批五证不全的房源销售，这批房源很大一部分到2017年才开始网签。


所以新盘的房价不具有参考性。


真正有参考性的是二手房的房价。


郑州二手房整体均价，从2017年5月的13856元/㎡到2021年5月14864元/㎡，上涨1008元/㎡。


上涨的这1008元，里面有934元是2017年-2018年之间上涨去的。


2018年5月到2021年5月，郑州二手房价整体上涨74元/㎡，也就是3碗萧记烩面的钱。


如果你在2017年5月买房，按100平计算，不算租金收益，赔掉16万，算上4年租金，赔掉4万。


如果你在2018年5月买房，不算租金收益，赔掉约20万，算上3年租金，赔掉12万。


注意，注意，上面的算账没有算通货膨胀，也没有算首付款的利息，等于你的40多万的首付款，被白嫖了4年！


整体均价是个参考，我们还要意识到这四年，郑州区域房价是不平衡的，不同区域之间涨跌不同幅。


掏出放大镜，我们来看看这四年郑州不同区域房价涨跌。




数据参考米宅郑州43区房价地图
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四年时间，郑州房价上涨的区域有17个。








看着上涨的区域怪多，但是我们需要考虑两种情况。


1. 区域内前期存在低价未网签的房源，比如象湖、白沙和高新老城；


2. 区域内2017年还未出现大批品质高价盘，比如杨金、龙子湖北、滨河国际新城。


对这两种情况做了修正之后，我们能得出郑州区域之间的涨价排序。






涨价最高的是北龙湖和金水老城


2017年购入北龙湖，按北龙湖最小户型140㎡计算，不算租金收益，赔掉28万，算上租金收益，基本盈亏平衡。


买入金水北或者龙子湖北，基本实现盈亏平衡，不赔不赚。


买入管城环内和管南，能够小赚9万。


郑州房价上涨的区域，最后能够小赢一把的竟然是管城！


当然，这里面可没有计算白嫖的首付和装修，而且管南的涨幅，2021年才猛飙升。算上这些，管城房产的盈利，也是个负数。


2017-2021年，郑州下跌的区域有15个。






下跌最猛的经开物流园北和绿博。


经开物流园北下跌40%，如果2017年你买入经开物流园北，到现在已经赔掉88万！


绿博下跌25%，如果2017年你买入绿博，到现在已赔掉53万！


最挣钱的区域在管城，最赔钱的区域在经开物流园北。


在郑州楼市裸泳的四年里，郑州房价上涨与下跌区域之间，买房选筹的对错，能拉开近百万的距离。


看典型单个楼盘的涨跌更有代表性。我们选取典型来看看，买入单个楼盘，是涨是跌，赚赔多少钱。


北龙湖穿越周期的楼盘为建业海马九如府，2017年5月房价38965元/㎡，现在房价50489元/㎡，上涨11524元/㎡。170㎡的房产，不算装修，能赚71万。






金水北代表楼盘普罗旺世，2017年5月房价19687元/㎡，现在房价20569元/㎡，上涨882元/㎡，算上租金，赔掉20万。






管南代表楼盘鑫苑国际新城，2017年5月房价12724元/㎡，现在房价15358元/㎡，上涨2634元/㎡，基本盈亏平衡。








绿博代表楼盘康桥香溪郡，2017年5月房价13177元/㎡，现在房价9365元/㎡，下跌3812元/㎡，赔掉80万。




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典型单个楼盘四年涨跌，算上所有成本


最好的结果是实现盈亏平衡，最差的结果是赔掉上百万的购房款。




当郑州楼市躺平的四年时间，其他城市的楼市已经发生了天翻地覆的变化。


其他一线和热点二线城市干了一碗又一碗的鸡血，房价不断攀升。


2017年深圳均价43332元/㎡，现在均价90049元/㎡；
2017年上海均价47549元/㎡，现在均价69426元/㎡；
2017年广州均价22051元/㎡，现在均价43840元/㎡；


你说一线城市房价太高，即使知道机会，也高攀不起。再来看看郑州周边的大兄弟。


2017年西安均价7083元/㎡，现在均价19867元/㎡；
2017年合肥均价13927元/㎡，现在均价20745元/㎡；
2017年武汉均价14327元/㎡，现在均价20219元/㎡。


就问你扎不扎心，如果2017年你拿着买郑州的首付款，跑到西安、合肥下定一套，100多万的利润，妥妥进腰包。


算上机会成本，在这四年里置业郑州的筒子们，每个都赔掉了上百万。


算完帐，做个总结—


1. 郑州楼市躺平的四年，大多数的购房人赔了至少15-20万，最好的结果实现不赔不赚，最差的结果赔上百万。


2. 楼市区域不平衡导致区域房产收益差距较大，东部明显强于西部，郑东新区、金水区价值凸显，远郊房产彻底沦陷。

3. 郑州楼市近一两年内投资属性丧失，要格外注重选筹，只选优质的20%房产。


4. 这其实是最悲伤的一条。以后，持有郑州房产，想要置换到其他热点城市，可能难于登天。
来源：郑州楼精

强绝商爸摇

去年最冷清的时候我在标准的金水北买了一套尾房一万五现在已经涨了好几千了

王俊杰2017

现在也就学区房还很坚挺了，后悔没买学区房，现在也买不了了

勇敢的树袋熊1

知足吧！要是买到廊坊，保定，石家庄保证你亏得毛都不剩[捂脸][捂脸][捂脸]

楚一帆

17年1.6万买的金科城，咋样？

内托体头

买房跟炒股票一样，有亏就有赚，拿住了，后期房价还是会涨起来，经济稳定发展就没问题

茉莉707

16年西安曲江买的楼盘5500，现在28000

我心如烟卸

16年国庆9200的二手房，16年51涨到15000左右，这横盘几年了。

六月清晨搅

郑州这几年一直在控制房价从而吸引投资

hecgdge4

错误的时间，购买错误的地段