楼市寒潮？3个信号预示，下半年买房需要关注

贺老师

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2021年的进度条已经过半，各位朋友们买到房了吗？
在年中这个特殊的时间节点，妙妙身边讨论买房话题的朋友逐渐又多了起来，关注的核心还是下半年总体的房价走势，其实看看今年整体的楼市政策和动向，再结合政策分析，其实房价走势已经趋于明朗，楼市的“拐点”已经到了。



首先是最关键的政策，宏观上对于楼市进行了定调。
从全国政策看，“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。“稳”字当先下，过去大起大落的价格波动已经较为鲜见，而最近不少城市出台的“救市”政策，更是为房价下跌做辅证。



仔细盘点上半年度里，从土地两集中，到二手房成交指导价的出台，诸多政策体现着楼市的发展新信号。
楼市政策的控制力度，在房价和成交量上都有所体现。
譬如一线城市曾涌现的学区热被一一按下，而一些二三线城市的房价，则迎来的涨幅变小，甚至是阴跌的情况。以二线城市南昌为例，安居客App上的房价数据显示，南昌房价有着走低的趋势。



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其次是连续14个月没有变动的LPR。
众所周知，房贷利率高低事关购房者买房成本，最近公布的LPR显示一年期和五年期贷款利率分别在3.85%和4.65%不变，都与上月持平，低利率购房意味着较少的房贷利息，是购房者的一大利好。
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最后是房企的生存现状。
据人民法院公告网显示，2020年截至8月14日，全国已有380家房企发布破产公告，平均每天约2家房企被清算。疫情加上“三条红线”，不少房企的生存压力陡增，融资难度也非常大。在这样的背景下，通过低价、折扣售房回款成为不少房企的自救途径，也为房价走低留足了想象空间。



房产市场已经在加速分化，住宅的泡沫在被不断挤压，一个发展良好的房地产市场，将有不同属性的房产“各司其职”，住宅摒除“金融属性”回归居民居住，而符合投资预期的商业产品回归大家的投资视线，在目前的生活中，我们更多还是看到“打新”、“抢笋盘”这样的住宅“投机”现象，而对于真正的商业地产，大家却不了解。
为什么大家更多关注的还是普通住宅，而看不到商业地产？
妙妙认为，这与过去的投资逻辑有关。对于商铺、写字楼这样的商业地产产品，其实买进容易运营难，纯靠升值进行获利的难度较大，商业地产更注重稳定长期的收益，所以投资回报率成为关键的参考数值，而依托于前两年疯长的房价，住宅地产讲究的是资金的高流转，买进卖出扣除税费再赚一笔，只不过在今后的房产市场中，这种模式将难以成立。



我们身边有很多商业地产，开发商几乎是靠勾勒一个美好的投资蓝图快速卖铺、卖楼，然后提款走人，没有“售后”的商业地产成为了一盘散沙，这也是为什么很多人谈“商”色变的原因。这种思路显然不是正道。优质的商业地产应该是“精雕细琢”，开发出售是第一步，运营才是重中之重，可以说好的或者是理想的商业地产，应该更像是定制的产品，走的是“质”的路线，而非“量”，这才是大家投资商业地产的正确逻辑。
你怎么看买房这件事？你身边的商业地产都怎么样了？欢迎留言交流！