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文/张奥
学区房，又爆了超级大雷。
首先爆雷的是北京东城，6月29日，东城幼升小录取结果公布：房本是19年11月之前的家庭，还是按原来单校的规则来；而19年11月之后的，则完全成了一团乱麻，没有任何规律可循。
西城也紧跟其后，这几天不少北京西城区的学生家长陆续收到了调剂电话，在2020年7月31日之后购买的学区房的，只能受到调剂。
特别在去年7月31日后买下德胜、月坛和金融街片区学区房的家长们，在登记意向学校时却发现，原本可以进的优质小学基本上没了学位，只能选择其他片区的普通小学。
不管你是否买的名校学区，最后都是随机派分，花大价钱购买的学区房，分配到的学区均价可能只有原先的三成，原本“价高者得”的学区房投资逻辑，在此刻土崩瓦解。
那么，事情的情况究竟如何，这颗“雷”的影响到底有多大，学区房还能投资吗？
北京率先“爆雷”，不是偶然
北京义务教育阶段的好学校，大多集中在西城区、东城区以及海淀区，这也直接造就了三大核心区的惊天房价。
早在前几年就有媒体报道过，比如2016年北京西区11平米学区房售价530万，平均46万一平米；2018年1000多万的地下室学区房；2019年西城区法拍房，5.6平方米拍出了127.55万，单价23万一平米等。学区房，真的完蛋了？
今年开年，西城德胜等学区房也经历过一轮涨价，有的房子更是一夜之间涨了40万元，有数据显示，在今年的2至4月，北京二手房市场成交约52585套，成交量环比增速在30%以上，西城学区房成为主力。
而这种情况，和当地房地产市场存在明显差距，也和中央“房主不炒”的大方向相背离。
因此去年4月，北京西城发布了被称为731政策的学区房政策，简单来说就是多校划片：指一个小区对应多个学校，将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。
今年4月底时，朝阳区也发布了相似的政策：2017年6月30日以后取得房本的家庭，其适龄儿童在登记入学时，全部要进行“多校划片”。
总的来看，做法都是通过新老划断的方式，打破了学位房的确定性，今后北京家长的孩子想上哪所学校，不再依靠学区房位置，而是电脑摇到哪就是哪，大部分靠运气。
过去为了获得较好的入学名额，一些购房者会购买本身居住价值较低小户型的学区房，之后再选择转手“回血”，这也造成了这类学区房出现价格炒作的乱象。这种不确定性的加入，使得原本这些房产的学区价值消失了，未来转手将更加困难。
这么来看，北京学区房的这个“雷”，一是精准打击了当地学区房炒作现象，二是政策带头意味明显，北京的“学位新政”，注定将产生全国性的影响。为什么这么说呢？
重点“盯防”学区房，风向已变
今年4月30日，政治局召开会议，在重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的同时，着重强调了“防止以学区房等名义炒作房价。”
这是 1998 年住房商品化改革以来，高层会议决策首度对准了学区房，说明炒作学区房的现象，已经引起了中央的关注。
之前一些地方实行的打击学区房炒作政策，有效果好的，也有效果不怎么明显的，依照具体情况，那些效果突出的，高层心里肯定都有数。
而北京无论从政治经济定位，还是楼市发展情况来讲，模范带头作用很突出，一般北京成效显著的调控政策，大部分都会被其他城市效仿。
因此，当北京“多校划片”政策威力显现的时候，其他片区以及其他重点城市政策跟进的概率很大，不少北京当地房地产中介说这是区域性政策调整，逻辑上明显不通。
另外，从打击学区房炒作这个趋势上来看，动手的城市已经不在少数了。
比如说近几年，深圳不断探索的共享学区。
今年1月中旬，深圳福田区教育局为了探索实施大学区制度，向社会征求红岭外国语小学和福田区外国语学校西校区两所学校共享学区的意见，意在通过共享学区的方式，降低该片区学区房热度。
2020年3月，上海发布新规，要求义务教育招生入学全面实施公民同招。与此同时，上海实行名额分配政策，将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。
深沪除外，其他热点城市也调控频频。
5月10日，宁波率先宣布建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，首批涉及9个热点学区、112个小区；5月13日，武汉市教育局也发布通知：坚持“以区为主、划片对口、免试就近”入学基础上，“酝酿打通中心城区与新城区的界限，实施城乡一体化管理模式，采取全市融通方式招生”等等。
高层发声、北京带头、多地严打，集中说明一个问题，学区房风向已变！那些盲目跟风炒作学区房的人，该收手了！
投资学区房，需要注意什么？
问题来了，学区房还能投资吗？需要注意什么？
首先我们要搞清楚国家打压学区房的意义究竟是什么，可以分成两部分来看：
第一点，稳定楼市，擒贼先擒王。“学区房”一直是楼市的“带头大哥”，打压学区房炒作，在一定程度上能够起到引领片区房价稳定的作用，符合中央“住房不炒”大方向。
第二点，为人口政策保驾护航。第七次人口普查显示，中国开始进入少子化、老龄化的时代，人口红利终结，为了应对这种情况，国家开始推行“全面三孩”政策。
但是，年轻人生育欲望低是一个很大的问题，如果没有相应的政策配套，三孩政策很有可能就得像之前的二孩政策一样，效果半路缩水。
为此，国家今年开始，下重手整顿课外培训行业，“推动课后服务全覆盖”，借此降低育儿的资金成本以及时间成本。
同样的逻辑，打压学区房炒作也是解决育儿家庭教育成本问题的重要手段。
因此，就目前各城市学区房调控政策和国家调控学区房的意义来看，投资学区房应该注意以下几点：
第一点，长期来看学区房的概念不会消失。具体考虑到中小学生不适合长距离求学，就近入学是目前最合适的解决方案，因此学区房肯定还是会存在的，问题主要集中在就近入学的学区差异上。
第二点，不要盲目跟投顶级学区房，次顶级的学区房性价比更高。尤其是独享学区、双学区、超强学区的学区房。这些学区房普遍溢价率都很高，而溢价的主要原因就是“独享、超强学位”等概念，因此受政策影响非常大，保不齐一个政策转向，优势就没有了。
第三点，学区房的选择应该和政策吻合。政策偏向哪里，旗帜转向哪里，优质的教育资源也是积累下来的，片区政策会吸引优质人才注入，优质的人才带来优质的生源，优质的生源帮助教育资源的提升，这是一个循环。
第四点，选择上：优质教育资源聚集大学区优于单独学区，面积小的优于面积大的。每个城市都有自己的教育强区，这些区域在政策风向转变的时候，核心价值影响较小，另外大部分学区房的价值就是学位，而不是房子本身，选择时面积小的承担的风险小，性价比高。 |
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发表于 2021-8-9 22:23:59
