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原创 房小评 中国房评报道
“你们怎么不打招呼就卖完了！？”
意向购买北京亦庄地区中旅亦府项目的张先生话语里充满了愤怒。他去年就在看这个项目，销售告诉他二期将在7月份开盘，肯定能买上，所以他安心等通知。
结果，没等来通知，却在网上看到项目已经开盘的消息。等他找到此前对接的销售质问时，对方告诉他，当时跟他说的意思是：
7月初左右开盘！
结果，项目在6月28日就开盘了，而且开盘售罄，连170平米的大户型产品都卖光了。
谁也没想到最近楼市会这么火，连北京二手房都创下了5年以来最高销售规模的纪录。
No.1 运气差的营销总
北京楼市不乏像中旅亦府这样的存量项目，在去年底入市之后卖得一般，但近几个月情况变了。
北京市场上另一个央企项目的营销总，此前就因为房子卖不动，被迫辞职。
这位被下课的营销总心里充满了不服，认为市场如此，找谁来卖都是这个结果，还曾放话出来：
我半年不找工作，就等着看这个项目卖成什么样！
没成想，接替者是个90后的毛头小子。而且人家来了以后，项目蹭蹭卖光了新一期的房源，还申请了提价。这让他的前任看懵了，卖房这么简单吗？
等看到北京其它楼盘相似的状况，那位辞职的营销总才惊觉：不是自己能力不行，实在是差了那么点运气和时机啊。
懊恼错过好时机的，不只是这位营销总，还有北京不少买房人。
就如文章开头说到的张先生，也是错过了中旅亦府的买房机会。不过他仍不放弃：
我可以出8成首付，也可以去找找关系！
结果，销售劝他别白费力气了——已经卖光了，连170平米的最大户型都抢光了，找关系也没有房子……
张先生说，想想前2年的亦庄，4万多元每平米的限竞房随便选。去年底，中旅亦府首次开盘时，根本不需要排卡，现场选房无压力，现在他心里只有两个字：后悔。
同样后悔的，还有没抢到海淀幸福里的买房人。
从去年底看房至今，开始因为觉得价格有点高，位置有点远，迟迟没有入手，谁知道现在项目已经没有折扣优惠了，而且小户型根本抢不到！
海淀幸福里这次新推出的109平米户型抢手到什么程度？
据说，开发商要求买房人：第一天看房，第二天验资排卡，第三天开盘，第四天交齐首付，否则就清退。如果不能在6月底凑齐首付，那不好意思，房子不等人。因为排卡客户是房源数量的2倍多。
而且，线上选房的时候也很紧张，开放的房源迅速秒光。但凡贪心一点想选好楼层的，可能就连芝麻西瓜一起丢了。
据了解，目前海淀幸福里的小户型已经全部卖完，145平米都已经不多了，剩下的主要是195平米的大户型，总价接近1700万元。
好消息是，项目后续还会有小户型推出，但价格大概没有今年上半年便宜了。
据悉，海淀幸福里目前累积签约额已经近70亿元，其中66.06亿元都是在2021年上半年签约的。
中旅亦府在2020年11月第一次开盘时，1个多月只网签了7套房，跟现在悄悄清盘的情况完全不可同日而语。
海淀幸福里一期开盘后，曾经有过较大折扣，网签价格一度只在7.7万元/平米左右，明显低于超过8.2万元/平米的拟售价格，个别楼层不太好的房源，甚至成交价不到7万元/平米。而今年在5月份，这些优惠已经全部取消。6月份，海淀幸福里的网签价格已经超过7.9万元/平米。
时间真是最神奇的魔药，现在北京的新盘真实演绎了：昨天的我你爱答不理，今天的我你高攀不起。
No.2 创下5年新高
据北京住建委网签数据，今年1-6月份，北京二手房网签101714套，同比上涨近65%，超过了2017年的101658套，创下了近五年的历史新高。月均成交套数超过1.8万套，3月份北京二手住宅成交套数一度高达近2.22万套。
二手房的热度迅速传导至新房市场。记得海淀幸福里收回折扣前，正是海淀二手房上涨高峰期：4月份海淀二手房价同比上涨16.67%，环比上涨4.19%，领跑全北京。
这并非个例。上半年，北京新建商品房成交额为2412.37亿元，创下5年来同期新高，同比去年上半年翻倍增长；成交套数41825套，也创下5年来同期新高，同比增长近84%。
而供应端，新增商品房只有29446套，同比去年上半年减少5840套，下跌16.6%。难得火热的楼市，遇到了供应不足，让新房身价水涨船高。一些新盘甚至明确官宣：取消优惠，涨价去化。
北京今年上半年的火热楼市行情，据信是受到了南方地区楼市火热行情的传染。同时，也是后疫情时代购买需求的释放，以及学区房领涨等原因造成的。
但是，上述利好基本在5月份就释放殆尽，而6月份楼市依然火热，则是因为集中供地带来的部分区域供给断档，进而导致部分区域新房供不应求。
今年北京第一次集中供地，亦庄只有1宗地块出让，最快也要等到年底才能入市。这意味着，一整年亦庄的供应是断顿的，买房人只能在已经推出的这些土地中进行选择。
中旅亦府已经是亦庄区域内最后一个开盘的限竞房新盘。随着限竞房退出历史舞台，新出让地块的价格已经不会像限竞房那样友好。再加上距离亦庄人大附距离很近的利好，中旅亦府变得更加抢手了。
海淀地区的幸福里项目也受益于集中供地带来的价格信号。在供应一向稀缺的海淀，今年的重头戏是树村几个项目。但这些产品应该多是总价1500万元以上的豪宅，相比之下海淀北部的改善新盘可选项实在太少了。海淀幸福里自然成了香饽饽。
此外，例如朝阳区金盏两宗地块的指导价格达到了7.6万元/平米，东坝西北侧的崔各庄南皋区域三宗地块指导价格高达8.8万元/平米，而华樾国际·领尚紧邻的东坝612地块指导价格也高达8万元/平米。
未来走高的价格预期，让现在朝阳区域在售的7万元/平米左右的新盘价格优势明显。
再如，石景山衙门口地块，销售指导价为7.95万元/平米，瞬间让石景山那批新盘踏实地卖出7.5万元/平米的价格。
尽管这次集中供地普遍对地价和房价进行了限制，但是火热的土拍，大量配建、政府持有产权的情况，都无形中让在售的新盘价值凸显。
大家也都清楚，集中供地带给行业的这段好日子是短暂的，10月份后这批集中供地的项目集中入市，将深刻改变市场供需格局。
从现在开始的三四个月是北京存量项目去化的黄金时间窗口，开发商还是应该立足实际，别奢望捂盘涨价，否则又要上演：
形势比（逼）人强的局面了！ |
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发表于 2021-8-9 17:10:07
