购房者，房企，中介！谁比谁更“惨”？

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一二手共卖出13万套！
这就是广州楼市上半年的成绩单。
据广州中原研究发展部数据，2021年1-6月，广州累计成交新房61063宗，同比增加86%，二手房成交也高达74544套，同比去年涨了56%！






虽然数据看着很美好，但是对广州下半年楼市看好的人却不多。

因为从楼市的走向来看，今年上半年末期广州楼市已经出现明显的降温，叠加政策调控，下半年情况实在很难继续火爆。
广州楼市继续冷清，那么购房者、开发商、中介，这三者全都不好过，但小编却想比一比谁更“惨”。
同时，他们各自面对着的难题，或许会是广州下半年楼市的基调。
购房者贷款难
虽然广州上半年成绩很好，但是下半年就没人敢担保能延续着热度了。
因为这一届购房者从银行顺利拿到贷款实在是太难了！
首先，LPR连续十四个月没有变动，但是房贷利率却上涨了，半年来广州银行的房贷利率已经涨了四次。




首套房利率从年初的5.2%涨到了现在基本5.55%，买一套300万房子要多付16.5万元利息，每月月供要多还458.2元。
至于惠州首套房利率早已破6。


再加上当前开发商倾向于全款客，刚需客好不容易凑齐了30%的首付，却买不到心仪的房子，实在是一种另类的煎熬。
至于二手房贷更难，银行额度紧张，虽然没有停止发放贷款，审核流程也照常进行，但放款时间无法确定，或长达半年之久。
6月21日，贝壳研究院发布的研报显示，6月广州的平均放款时间较5月延长14天，达到98天。这让改善型购房客直呼过分。
因为这部分买家大都需要通过卖一买一，进行置换，但二手停贷，卖不出去又谈何买呢？
这时候大多购房者就会选择观望市场了，和开发商形成对峙。下半年购房者不仅要和银行贷款打拉扯战，还要和开发商斗智斗勇。

开发商现金流难
开发商拿地、贷款、开发、卖房、还款，这一套开发流程可谓是亘古不变。不过，要是中间有哪个环节出了差错，都会大大影响开发商后续其他项目的执行。
这就对开发商的现金流有比较高的要求。
也正因为这样，开发商们为了回款，采取了各种营销手段，包括但不限于：优先全款客、一口价和卖毛坯。
最近广州不少新楼盘开盘都是优先全款买房者，接下来是高首付购房者，70%、50%，最后才是30%首付。


更甚者开始一口价、卖毛坯，不求最大程度盈利，只求最快速度回款。比如最近开盘的时代天韵（萝岗），所有单位毛坯一口价3.77万元/㎡。
小编更是亲眼见证了一个傲娇开发商从全款、50%首付到最后30%首付也接受，一副委屈巴巴的模样。
一开始还底气十足只要全款客，后面发现卖不动了，无奈之下，只得放宽门槛了，这也是对自家产品和市场过于自信乐观的典型例子了。
开发商们出现现金流紧张，也有去年8月央行给出三条红线（房企剔除预收款后的资产负债率不得高于70%，净负债率不得高于100%，现金短债比不小于1）的部分原因，要求房地产开发商要控制自己的负债情况。



在这种情况下，开发商必须要拿出足够多的现金来降低自身债务，现金自然紧巴巴。最近某开发商一条红线转绿，就是活生生的例子。
如果开发商单纯靠贷款开发，在市场不好的情况下，容错率是很低的。因为到时候每个开发商都希望尽快卖出自己的房子，大家现金流都紧张。

这时候......
一旦开发商和购房者日子都不好过，另一大群体中介，也要遭殃......
中介成交难
开发商和购房者作为供需两方，中介夹在中间，也很难。
如果楼市降温，带看、成交数据都会随之下降，中介无法开单，好一点的还拿底薪，更多的是没有底薪的中介，开始纷纷转行。




广州6月初疫情严重时候就有过中介离职潮，转行去送外卖的故事，但疫情过去了，广州楼市情况还是不佳。





最近中介内部还开始内卷了，裕丰率先发起了价格战。7月1日起，裕丰把买卖方佣金降为0.69%，合计1.38%，对比链家2.8%的佣金，裕丰等于打了5折还要多。
由此看来，楼市就是一个整体，楼市热度下降，购房者、开发商、中介都不会好过，但要比谁更惨，小编表示，还是没对象、没钱买房的小编最惨。
在座读者们，你们怎么看？
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