上半年东莞楼市“成绩单”出炉，下半年楼市热门区域会在哪？

芊芊551

进入7月，今年东莞楼市“上半场”正式落下帷幕。回望上半年东莞房地产市场，土拍热度不减，楼市逐步回归理性，东莞步入人居品质升级时代。进入“下半场”，在高地价、高房价这一背景下，购房者将更加关注区位价值和产品品质，尤其是具有明显价格优势的产品，将更容易受到购房者的青睐。



东莞中心城区实景航拍图。刘媚/摄
上半年楼市回归理性
热点片区低价项目更受欢迎
今年以来，东莞楼市愈发理性，区域分化明显。与此同时，楼市价值高地表现也更为突出。
东莞中原战略研究中心监测数据显示，今年一季度东莞商品住宅供需创近5年同期新高。其中供应约112万㎡，同比大幅上涨139%；成交约167万㎡，同比大幅上涨155%，均创近5年同期新高，楼市热度只增不减。据了解，一季度东莞住宅供需均呈现上涨的趋势，主要是多个热销品牌项目逐步入市，进而拉动一季度住宅供需持续走高。



东莞中心城区实景航拍图。刘媚/摄
值得一提的是，根据东莞中原战略研究中心监测数据，一季度东莞住宅供应量主要都是集中在楼市热门板块松山湖和滨海片区，供应量占到全市七成左右。其中，滨海片区供应涨幅作为明显。可见，随着滨海片区区域价值逐步提升，越来越多品牌房企开始布局该片区，且直接推动该片区热度上涨。数据显示，松山湖和滨海片区同样也是成交热点区域，成交量达到66万㎡，占比全市近50%。
进入5月，东莞住宅供应更是大幅放量，新增供应量约54万㎡，环比上涨106%，同比上涨81%，创近九年历史同期新高。其中滨海片区和东部片区供应明显放量，占比全市超五成。在成交方面，5月东莞洋房成交3505套，成交环比上涨2%，同比上涨6%。东莞中原战略研究中心分析认为，5月东莞大量中低价项目入市且去化较好，推动洋房网签量上升并带动成交占比上升。可见，在高房价之下，中低价项目逐渐成为楼市成交重要组成部分。



5月东莞住宅供应大幅放量，带动成交占比上升。
滨海片区供需两旺
区位、价格优势十分显著
笔者梳理上半年东莞楼市“成绩单”发现，滨海片区供需两旺，多个项目排在成交排行榜前十位。
数据显示，今年一季度东莞洋房成交项目前十位中，滨海片区占据四席，其中沙田两盘上榜。今年5月，位于沙田镇的海上明悦项目同样跻身东莞洋房成交排行榜前十位。不难看出，随着滨海片区规划利好逐步兑现，沙田的楼市热度也在持续不断上升。



沙田海上明悦项目跻身5月东莞洋房成交排行榜前十位。
“滨海湾新区未来发展潜力很大。”东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐认为，滨海湾新区的产业要素要比松山湖更复合，在交通规划上也会更加密集，未来能更加便利地到达湾区其他城市乃至全国各个地方。更关键的是，据媒体报道，大湾区大学也将在滨海湾建立。东莞要发展经济，人才和教育很重要。
那么，在滨海湾片区中，哪个镇街潜力更大？车德锐直言，沙田或将成为东莞楼市的一匹“黑马”。“湾区时代必须要向湾区发展，珠江两岸城市通过广龙高速、广深沿江高速、南沙大桥交汇在沙田。”他分析称，看沙田的位置，一个“井”字把沙田包在里面，整个交通状况在东莞都比较少有。另外，相比周边供应非常紧张的虎门、厚街来说，沙田土地资源充裕，商品房供应也很充足，未来楼市热度将会持续攀升。



海上明悦项目售楼中心沙盘。
沙田热盘加推
区位价值、产品品质受认可
随着上半年沙田镇乃至整个滨海片区楼市热度的不断上升，该片区成为下半年楼市热门区域可以说是大概率事件。
笔者了解到，日前位于滨海片区的海上明悦项目（推广名：滨江璀璨花园），备案了一批共164套住宅，产品建面约84㎡-120㎡的3-4房产品，整体备案均价约为25360.26元/㎡。而近日东莞市住房和城乡建设局官网公布的5月全市住宅网签数据显示，5月滨海片区虎门镇均价近3万/㎡、长安镇高层住宅网签均价也接近4万/㎡。相比之下，海上明悦所在的沙田镇，房价仍处于滨海片区的中低位水平。



项目设计过程效果图，具体以实际交付为准。
据介绍，海上明悦项目由世茂、卓越、金地三大品牌联合开发。项目占地约5万㎡，建面约16.8万㎡，容积率为2.5，主力户型为建面约85-98㎡高层住宅和建面约100-120㎡洋房。值得注意的是，项目的小高层产品，是滨海湾为数不多的一梯两户，板式正南正北对流，独立入户玄关，3个房间独立不干扰，私密性强。另外，户型奢阔的大阳台也是项目的一大亮点。



海上明悦项目样板房。
作为滨海片区的一颗璀璨“明珠”，海上明悦项目自去年入市以来备受关注，是东莞炙手可热的“网红盘”，强势领跑滨海湾片区。由此可见，该项目的区位价值和产品品质都经受住了市场的考验，并得到购房者的普遍认可和青睐。
（免责声明：样板房仅供参考，非交付标准。另，文章部分引用数据来源东莞中原战略研究中心。）


文/ 黄慧萍
受访者供图（除署名外）
预售许可证号：东莞商房预证字第202100272号
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成绩单要交给谁？