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这几天不少读者都注意到这么一有趣的事情，大家说闽侯县7月初土拍会上出让了荆溪镇两幅地块，都是底价成交。以往土拍要是有个高溢价，那些房托营销号们恨不得满世界鼓吹宣扬，各种博眼球的煽动性语言都能用上，这回底价反倒轻描淡写，有的提都不提。
在以往文章中我已经做过分析，当年上街南屿有大量花场农田，征地成本较低，所以成为闽侯供地主力。随着多年开发现成土储陆续用尽，接下来沿江各镇纷纷推出滨江新城战略，就必须对现有村庄进行拆迁。于是荆甘竹、祥青尚等一体化战略相继出台，率先有大动作的是甘蔗和荆溪，闽侯的土拍重心也将向这一带转移。
今年以来的确是这么个走势，至今为止闽侯县五场土拍出让9幅地块，只有2幅位于上街，其他7幅全都位于荆溪、甘蔗、竹岐。接下来闽侯县的滨江新城战略还会不断推进，一方面其他乡镇的征地拆迁会陆续跟上，另一方面荆甘竹平整出来的地块还得加紧出让。
其实荆溪这两块地底价成交并不稀奇，福州安商房模式主动降地价、降房价，使得市区有些地块比县城还便宜。与此同时，失之东隅收之桑榆，市区地价降低，闽侯和长乐成为补充土地出让收入的重要来源，滨海新城核心区的地价已非往昔可比，闽侯县有些地块楼面地价也比市区还高。正是基于这些原因，使得市区房价跌跌不休的同时，我们看到闽侯长乐有些新盘售价直逼福州市中心。
或许有人觉得县里的房子卖得这么贵，开发商一定很赚钱。但事实上他们也是咬着牙拿地，“面粉”太贵做出来的“面包”也无太多利润可言。只是目前上街高新区一带看起来楼市还有热度，新盘去化率远比六区要高，正是这一点给了开发商溢价拿地的勇气、即使没什么钱赚，但只要有项目在做，就有资金流转，能够快速销售回款，就能让自己先活下去，这样就比那些挣扎在死亡线上的开发商要强。
之所以荆溪的两块地无人争抢，正是因为荆溪新盘早已滞销，去化率和上街高新区一带比不了。甘蔗作为县城还有不少闽侯山区的人会来买房，荆溪既非县城也无大学城，唯一的优势仅仅是离鼓楼最近罢了，也只能吸引一批在软件园上班的外地刚需。没法迅速去化回款，自然就没有房企前去争抢，好在起拍地价不低，能够顺利出让就行。
平时也有不少读者感到不解，为什么福州市区房价已经下跌不少，很多不错的地段二手房比闽侯还便宜，可闽侯上街南屿的那些新盘却比市区卖得好，有的甚至看起来还十分火爆。其实这和购房人的构成也有原因。早年闽侯楼盘滞销之时只能拉五区的人前往买房投资，这几年高新区入驻企业有所增加，会在闽侯买房的多为外地刚需，福州本地人怎会去县里买房自住。
外地人相比本地人确实更加不懂行情，有的甚至还不熟悉福州地理，楼市小白有着更高占比。再加上闽侯新盘确实有首付更低的优势，使得没有远见的人想不到其实可以直接买市区。话说回来，既然开发商愿意高价拿地，这就是为福州财政收入做贡献的好事情。只要你不用高价去买房当接盘侠，就能避免自己成为别人的牺牲品。
福州推行安商房土拍模式让房价平稳下降，市区的刚需已经得到很多实惠，而在闽侯买新盘的外地购房人，虽然享受不到低地价的福利，但其实你们面前也并非没有高性价比的房子可以挑选。闽侯各乡镇都有大量物美价廉的崭新安置房小区，大量库存房源等着入市，并且拆迁户们卖房报价合理，人家成本很低不用往死里害你。
具体项目名称早已无需反复列举，有阅读的人自然知道我曾写过哪些案例。现如今已能办证的小区不断增加，荆溪甘蔗上街南屿一万出头乃至低于一万就能买到很不错的新房子，你的命运完全取决于你自己的认知。事实上这些崭新的安置房才代表了县城乡镇房价的合理价值，什么样的地段值什么样的价，实在糊涂的人总有一天自己也会清醒。
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发表于 2021-8-6 18:15:48
