楼市迎来新格局，高层下达文件，6项配套措施支持，两类人有福了

白刃玄衣及

随着时间来到7月份，各大机构都陆续公布了6月份的房价走势。根据中国房价行情网发布的数据来看，纳入统计的316个城市中，房价走势总体平稳，但楼市分化依旧在持续。具体来看，房价排在倒数20个城市当中，房价环比下跌的城市数量达到了14个，例如鹤岗、七台河、阜新、博州等城市。而房价前20名的城市中，房价环比上涨城市数量同样为14个，例如上海、北京、广州、杭州等城市。具体到城市来看，在这些房价领头的大城市中，涨幅最高的北京也仅为2.8%，说明当前楼市总体走势平稳，楼市调控取得了良好成果。
尽管房价已经不再和过去一样大涨，但依旧处于比较高的位置，无论是从房价收入比还是房价租金比两个通行的判断指标来看，都能够说明当前楼市存在一定的泡沫。金融专家朱云来表示，现在的房价下跌27%才是合理水平，即中国合理的房价应该为8000元左右。还有专家表示，当大城市的房价超过3万元后，其实和普通人就没有关系了，因为不管它以后会涨到多少，反正几个钱包也不够用了，不如“躺平”算了。



在高房价的背景下，推动了租房市场的发展。对于买房困难的人来说，租房成为了唯一选择。相关数据显示，过去10年我国租房市场规模从0.6万亿扩张到2.7万亿，2020年房屋租赁面积达到了74亿平米，租房人口数量为2.4亿人。特别是对于当代年轻人来说，租房也成为了主要的生活方式之一。换言之，如果从租房市场入手，解决了这批买房困难人群的住房居住问题，也就相当于配合了当前楼市调控的核心思想，有利于未来房价加速回归理性。
事实上，对于这个问题，国家早已经注意到了。近几年也在为此做出不断努力。过去几年，在各大会议以及相关报告中，每次提到房地产，都离不开“租”的身影。自2017年起，4个一线城市以及武汉、南京、杭州等12个二线城市陆续被列入到了租赁市场的发展试点城市。去年12月，国家再次明确要提出“要解决好大城市住房突出问题”，并且强调了要完善租赁市场的发展。央媒经济日报也在文章《租赁试点方案相继出台 我国房地产市场“轻租重售”正在改变》提到：我国长期存在的重售轻租的住房供应体系将发生变化，未来租赁房的占比会进一步提高，租赁住房将会成为居民可长期接受的住房消费方式。



从具体措施来看，比如大家熟知的“租售同权”，2017年7月17日，广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益，保障租购同权。后续住建部发文称12个人口净流入量大的城市也被列入试点城市。“租售同权”解决了买房与租房之间同等权益问题，在教育、医疗等基本公共服务方面差距会越来越小。
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中更是明确提到了：

《意见》旨在从土地、资金、金融、税收支持以及优化行政审批等6大方面全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与保障性租赁住房的积极性。同时，大力增加保障性租赁房源供给，解决新市民、青年人等群体特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。

由此可见，未来租房市场将迎来土地、资金、金融、税收支持、以及优化行政审批等6方面配套措施支持。此外，《意见》提出的“坚持供需匹配”、 “产业园区大力发展宿舍型保障性租赁住房”、“鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房”，都将极大缓解市场供需错配的矛盾。专家表示，该措施将带来三个方面好处。
1、户型小、租金低，满足了新市民的住房要求
根据“七普”公布的数据来看，2020年我国人户分离人口数为49276万人，说明经济增长的不断推动下，给人口迁移创造了条件，人口流动趋势更加明显。但对于人口流入量大的城市来说，房价都比较高，高房价也带动了租金的上涨。很多热点城市核心地段，市场供给的主体是60-90平方米、租金3000元以上的两居室，对于收入较低的人来说难以承担。因此保障性租赁住房以小户型、低租金为主的房源，解决新市民、青年人的住房需求问题。



2、鼓励多主体参与供给，快速扩大房源规模
上文已经提到过，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。简单来说就是让企业也参与进来，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，通过“社会力量”的调动参与，能够有效扩大保障性租赁住房的市场供给，让买房困难人群住房问题更快解决。
3、盘活存量，缓解职住不平衡的矛盾
“职住平衡”指的是某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等，即职工的数量与住户的数量大体保持平衡状态，大部分居民可以就近工作。当前很多产业园区存在职住不平衡的问题，员工居住地离上班点较远，每天路上浪费大量时间。但新规指出，对于人口流量大的城市，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。鼓励企事业单位闲置用地建设保障性租赁住房。



根据央行发布的报告来看，目前我国城市家庭住房普及率已经超过了96%，说明城市中剩余的住房需求已然不多，距离“人居有其屋”的目标只剩下了“最后一公里”，当前没有买房的人群主要由流入人口以及困难家庭组成。对于一些买房有困难的家庭而言，居住问题同样得到了保障，当前很多城市就推出了公租房、安居房、共有产权房等各项保障性住房来保障困难家庭的住房需求问题。因此不断推动租赁市场发展，解决这两类人群的住房问题，与当前楼市调控目标一致，更有助于房价回归理性。



在楼市的“新格局”下，两类人有福了：
第一类是还在租房的“新市民、青年人”：毫无疑问，未来租房租赁市场会发展的越来越好，在6项配套措施的保障下，还在租房的年轻人可以租到便宜适合自己居住的房子，不必为了高房租而担忧。与此同时，随着保障性住房规模的扩大，未来上班难的问题也能够得到很好解决，减少在交通成本上面的支出。
第二类是无房刚需：作为楼市调控的配套措施，租赁市场良好发展的情况下，相当于一批人住房需求问题解决了，另一方面一些困难家庭也能够通过保障性住房以较低的价格租到或者买到房子，那么整体楼市需求会进一步减少，住房的投机属性越来越低，在这样的趋势下，炒房客也难有盈利空间，因此会退出市场，随着房价趋于理性，刚需买房也会更容易一些。