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今天通哥想通过另一个角度告诉你：中国房价压力越来越大了，不能再闭眼无脑买了！
如果有人告诉你一只股票永远涨，你一定会认为他疯了，可是过去的十年，有多少中国人认为房价永远涨！却没几个人觉得他们疯了，反而都觉得很合理，因为他们自己也是这么想的。但是现在这种预期正在发生变化，而这也将影响到房价未来的走势。
01
房价永远涨的预期是如何形成的？
我们都知道天气预报不管准还是不准，对天气的实际情况没有任何影响，但是人类社会的活动就不一样了，尤其是经济活动中的预测，对市场走势的影响是非常大的。
以房价为例，为什么很多人形成了房价永远涨的认知呢？
因为过去十几年，中国房价的上涨的时间确实是太长了，长到大家都把它当真理了。
一次次的上涨，不断强化了中国房价永远涨的认知，而且大家还会给这种上涨找各种各样的理由。比如中国经济发展非常好，中国人重安居乐业，有恒产者有恒心，城市化还有非常大的空间，通胀猛于虎.......
过去十几二十年，中国房价上涨有它内在的因素所在，具体可以参考通哥之前的文章房价要暴跌？房产税真的要来了？房价暴涨背后的真相让人崩溃。
但房价上涨跟人们的这种高度一致的预期也是有非常大的关系的，为什么呢？我们下面详细分析一下。
02
房价永远涨的预期如何影响房价？
从经济学的角度：市场经济中，商品的价格涨跌，归根到底是供求关系决定的，买的人多，卖的的人少，价格就涨；买的人少，卖的人多，价格就跌。
中国房价也同样如此，供给层面，土地供应的限制减少了房子的供给之外。房价永远涨的预期也影响到了房子的供给，都认为房价一直会涨，买的人就多，卖的人就少，房价就涨。
而且这种一致性预期，对房价的影响，很可能是大大超出大家的意料之外的！
要说明白这一点，咱们必须先搞定一个问题：人们为什么要买房？
有人说，刚需族需要房子住，这当然有，但事实却是，大多数人都是把买房当作投资的，这个不用自欺欺人，即使是刚需族也带有这个因素的。
因为居住的需求是可以通过租房解决的，没必要非得买房。假如一个刚需族知道未来10年房价会一直下跌，买进去几年，首付就跌没了，那么即使再刚需，他也会选择租房，而不是买房。
所以真相很可能是：我们并没有那么缺房子，当然了，好房子永远是稀缺的，但是满足基本居住需求的房子，是没有那么缺的，很多人买房就是当作一个投资行为，希望赚钱的基础上，又可以满足居住需求。
结果就是房子是中国家庭最大的投资品，很多人有钱了就买房，想买房赚钱的人多了，价格不就上去了，这就是过去几十年中国房价一直涨的非常重要的原因之一。
但现在，事情正在悄然发生变化，市场的这种高度预期正在悄悄的瓦解，而这将是房价逐步坍塌的开始。
03
事情正在发生变化
几年前，随便问一个人对中国房价的看法，基本都是认为房价将继续涨，但现在去问这个问题，分歧就越来越大了，最常见的答案都是继续看好一二线等核心城市的房价，除此之外，大部分地方的房子都没有太多的投资价值了。
事实也是如此，之前县城的房子都猛涨，现在很多小地方的房子都不行了，或者不一定下跌，但是大部分都是有价无市，这将进一步强化市场对非核心城市房价风险的认知。
而且由于人都是从众，房子不能随便买的认知，又将继续自我强化，随着影响的人越来越多，对于市场的影响就越来越大。就像之前房价永远涨，房子可以随便买的预期形成一样。
随着这种认知的逐步加强，买房的人越来越少，想卖房的人却越来越多，房价就会下跌，然后进一步推动这种预期的自我强化。
04
房子迎来A股的强力竞争
当房子作为一个投资品的时候，就必然面临其他投资品种的强力竞争。
很多人买房内心就是为了投资赚钱，如果其他投资品种也能赚钱，房子的吸引力就会逐步减弱，事实上，房子的流动性比起其他投资品种差太多了。（不过话说回来，正是因为房子的低流通性，才让很多人赚到钱）。
而A股，作为中国老百姓最容易接触的投资品种，吸引力是在慢慢增强的，这也会慢慢分流涌向房产的资金，房价也会有压力。
过去十几年，由于A股不是很成熟，投资者结构又以散户为主，导致市场波动性非常大，很多股民都是因为看到身边的朋友都赚钱了，才冲进去，但那个时候，往往都是牛市末期了，结果就是亏损累累，导致对A股的认知非常糟糕，认为A股没有投资价值，房子才是真香。
但过去几年A股有了长足的发展，国家大力鼓励做强做大A股，从上至下对A股做了各种改革，包括修改证券法，注册制全面推进，推出科创板，调整上证指数编制方法，鼓励公募机构做强做大等。
效果也非常明显，越来越多的投资者选择买基金，而不是炒股，机构投资者话语权越来越大，收益率反而越来越好，他们对A股的认同感受也越来越强，就愿意将更多的财富投入到股市中去，而不是去买房子。
接下来10年，房子做一个投资品种，将持续的受到A股的强力竞争，而这无疑也会影响房价的走势。
最后我们总结一下：人们的预期会影响市场的供求关系，加上于人类天生的从众效应，一个预期形成后会自我强化，直到拐点来到。现在人们对房价的预期已经发生了改变，担心房价的人越来越多，这种预期也在逐步强化，也正在影响房市的供求关系。
结论就是：未来，房子真的不能再随便买了，相反，A股的乐观预期是会慢慢增强，A股反而可以越来越乐观一点。
对了，其实人类的这种预期对供求关系的影响，在A股里也同样适用，这也是为什么过去几年，市场对核心资产的追逐达到堪称疯狂的地步的原因。
任何资本市场，在人人都觉得一个东西永远涨的时候，我们都应该心存一份冷静，不然风险很可能兜头就来！ |
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发表于 2021-8-5 10:02:02
