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作者：刘晓博
今天（7月2日）傍晚，一项影响深远的楼市新政公布了！
国务院办公厅“关于加快发展保障性租赁住房的意见”在中国政府网全文发布。文件里的措施如果能全面落地，对楼市将产生深远的影响。
文件首先定义了什么是“保障性租赁住房”——主要是为了解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
也就是说，这类房子是用来租的，不是卖的。而且租金价格要低于同地段、同品质的市场化租金。各地要制定标准，明确什么样的条件可以申请入住；满足什么条件之后，必须退出。
而且明确了建设这类房子的5大土地来源：
1．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。
3．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。
4．对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5．人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。
文件还提出：
1、简化审批流程；
2、给予中央补助资金支持；
3、降低税费负担。比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。
4、执行民用水电气价格。
5、加大金融支持力度，支持银行提供长期贷款，支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。
6、强化部门协调。国家发展改革委、财政部、自然资源部、人民银行、税务总局、银保监会、证监会等部门和单位要加强政策协调、工作衔接。
从上面的一系列举措可以看出，中央对于“保障性租赁住房”非常重视，政策力度堪称空前。
事实上，在去年年底召开的中央经济工作会议上，就把2021年住房的主题确定为“租”。当时的会议通稿，在谈到楼市时一口气用了10个“租”字：
要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。
在2021年3月提交全国人大审议的“政府工作报告”里，也多次提及“租”：
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
为什么2021年成为“租房年”？
这是因为此前，长租公寓模式遭遇了一场大溃败。
2016-2017年的那一轮房价大涨之后，国家决定鼓励长租公寓产业。结果大量民间资金涌入，采用互联网行业的玩法，高价抢房源、低价促销，鼓励长租户贷款一次性支付若干年的租金。想通过炒作概念、上市等方式变现，通过一次性获得长期租金来牟利。
结果这个模式遭遇了大溃败，很多长租公寓企业破产，不仅拖累了业主，也拖累了租户。
由此，大家意识到：只有踏踏实实建立“保障性租赁住房”体系，才能解决新市民、年轻人的住房问题。
在这个过程中，政府一定要让利，让租赁住房的成本真正降下来，模式才能成立。
此次出台的新政，首先压低了土地成本，5大渠道里有4个渠道都是低成本的。比如农村集体土地直接入市，没有了征地、招拍挂等环节，土地成本至少降低一半，甚至只有三分之一。在这样土地上建设的廉租房，当然有条件“廉价”。
对于企事业单位取得使用权的土地，可以在不补缴地价的情况下变更土地用途，用来兴建保障性租赁住房。这种房子建出来，其土地成本也会低很多。
闲置、低效的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等房屋，可以在“不补缴土地价款”的情况下，“允许改建为保障性租赁住房”，也将大大降低租赁住房的土地成本。还可以解决控制问题，可谓一石多鸟。
我之前曾分析过深圳特区成功的原因，其中非常重要的一点就是：深圳有将近5亿平方米的各类小产权房、违法建筑，其中接近一半是住房。
这些房屋下的土地，在从农业用地变为城市建设用地过程中，深圳市政府几乎没有收到钱，相当于按照现价向全社会让渡了10万亿元的红利。而这些红利，被深圳的原住民、深圳的新市民共同分享，成为深圳发展的重要支撑。
所以深圳虽然商品房价格超过了京沪，但实际租金明显低于京沪，就是因为有了这600多万套“天然廉租房”。深圳有条件发展成为实际管理2000万人的超大城市，也是因为有这数百万套“天然廉租房”。
事实上，华为、大疆等一批知名企业的创始人、骨干成员，在创业初期都曾住过深圳的城中村。
当今天国家提倡“农村集体土地直接入市”解决住房难题的时候，人们惊讶地发现，深圳早在20年前就把这件事做到极致了！
上图是2014年以来，中国GDP增速、商业房贷增速和保障房贷款增速的对比。可以看出，最近几年保障房贷款增速严重下滑（黄线），到今年1季度同比增速只有-0.2%。
根据央行官网，具体的数据是：
2021年一季度末，房地产开发贷款余额12.42万亿元，同比增长4.4%。
其中，保障性住房开发贷款余额4.72万亿元，同比减少0.2%。
个人住房贷款余额35.67万亿元，同比增长14.5%。
这意味着什么？意味着2019年三季度之后，保障房的建设力度在不断下降。也就是说，当经济面临下行压力的时候，地方政府建设保障房的动力是不足的。
展望未来，如果今天颁布的政策都可以落实，将对大城市的楼市产生深远影响。
首先是住房供应量将大增，而且这些房子都是超低成本的住房。这将进一步遏制大城市的租金水平。
城市租金水平的下滑，会遏制房价上涨。中国大城市的房屋租金回报率大多低于2%，很多城市只有1.2%左右。如果廉租房大量生产出来，租金回报率会更低。
这会最终影响到房子的投资回报率，遏制房价上涨、降低大家在房地产领域的投资积极性。
说到底，未来新增的“保障性租赁住房”数量和速度才是最关键的。如果力度大，真的可以把狂躁的中国楼市收拾得服服帖帖的，让楼市投资价值大减。
但愿低迷的保障房贷款增速，能迅速回升到正常状态。 |
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发表于 2021-8-5 07:46:41
