2021上半年楼市总结与未来的6个展望，避免量价齐涨之后一地鸡毛

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2021年上半年的楼市已经平稳过去，回顾这半年来房地产市场的相关情况，总体上表现出三个典型的特征。一是房价、地价上涨继续，二是信贷收紧继续，三是楼市调控加码继续。从目前粗略统计的各城市商品房成交量来看，如果下半年不出现大的波动，大概率会创出新的高度。
一、房价、地价继续上涨。

国家统计局数据显示，北上广深四个一线城市的二手房房价同比涨幅超过6%，新房价格同比涨幅超过3个百分点。二三线城市的房价同样出现上涨，杭州、合肥、武汉、重、西安等为代表的城市涨幅明显。国家统计局城市司首席统计师绳国庆，在回应“5月70个大中城市中新建商品住宅上涨城市数量62个、持平城市3个、下跌城市5个”时表示，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。
地价相对对房价，表现更为乐观。2021年上半年，全国300个城市土地市场前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%。全国300个城市土地市场整体成交量减少9%，成交均价上涨21%。



二、信贷收紧继续，房贷开始出现“钱荒”。

今年以来的楼市，受央行对房企“三条红线”以及对银行“资金集中度”量化管控的影响，信贷持续紧张。从房企方面来看，房企直接融资 、信托、债券等都受到额度限制，对买房人来说，房贷办理的时间越来越长，房贷利率越来越高。
根据6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，分别较5月上浮5个基点和4个基点。



近期，部分城市频频二手房停贷的消息。不过，随后被银行否认，部分银行负责人表示，只是额度紧张，发放贷款的时间延长。武汉、合肥、东莞、南京、杭州、成都均出现房贷发放可能要等待三四个月的情况。
从目前各个城市的房贷发放情况来看，房贷“钱荒”还是较为普遍的。
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三、楼市调控加码不停歇。

今年上半年的楼市调控与前几年相比，精准性更强，量化管控更多。除了继续实施以前的限购、限售等措施外，今年还新增了三项内容。
1、给学区房炒作强行降温，划片就近入读开始调整为指标到校或多校联合划片摇号。
2、楼市调控速度更快，上半年，对楼市出现过热的城市进行约谈。上半年，倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通、西安、成都等13个城市负责人，要求“充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。
3、从土地供应上开始优化。今年2月开始，北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策，上半年，22城均已完成第一轮“集中土拍”。



4、在部分城市开始实施二手房指导价，各银行房贷发放不得高于指导价。
四、下半年楼市展望。

1、房地产市场整体平稳健康，不会出现大的波动。住房和城乡建设部在7月1日召开的会议上表示，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的突出结果导向，努力保持房地产市场平稳健康发展。
2、在楼市成交火热的情况下，现在的信贷政策以及相关调控短期之内没有放松的可能。
3、地价可能会有一定的降温，下半年还会有两轮集中土地出让，在首次出让之后，各个城市都会总结经验。对于住宅溢价过高的城市可能学习上海等城市实行的限地价、限房价、竞配建等措施。



4、不要期望下半年房价出现大涨，根据央行数据，目前超过96%的人已经有自有住房，两套及以上的38%。除少数几个城市因为住宅用地供应不足，在人口还在大量流入的情况下，房价有大涨的基础，但在严控购房资格及相关贷款的情况下，也只会出现小幅度的上升。
5、从人口总量及老龄化来看，房价大跌不是没有可能，但不是今年。
6、城市之间，同一城市不同区域之间的房价波动差异开始显现，齐涨齐跌的时代开始成为历史。在现有收入的基础上，中国的楼市和房价行情进入了一个非常微妙的阶段。尽力避免量价齐涨之后一地鸡毛。

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如果没人问，就不必要论证下半年不会大降价之类的，那会显得此地无银