100城均价突破1.6万元！2021下半年，楼市“韧性”还能维持多久？

尘埃416

在一轮接一轮的调控大潮下，房地产的“韧性”，依然出乎意料。
一方面，是房价的韧性。
据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建及二手住宅的调查数据显示，2021年6月，全国100个城市新建住宅平均价格为16063元/平方米，环比上涨0.36%，涨幅较上月扩大0.02个百分点。
其中，77个城市环比上涨，20个城市环比下跌，3个城市与上月持平。
也就是说，近80%的城市房价还在涨。



另一方面，是土地市场的韧性。
据观察者网7月1日报道，武汉土拍落幕后，自今年2月“双集中”土地出让制度发布以来，22个重点城市首轮“土拍”结束。
从目前成交的总金额来看，22个城市此次集中供地总成交金额为10668.96亿元，突破万亿大关。
成交量最大的是杭州，以57宗地共1178.53亿元的价格位列22个城市之首，其次是北京和南京，都在千亿级别左右。



事实上，这22个重点城市的土地市场，已经不能用“韧性”来形容了。
尤其是广州、重庆、杭州、南京这些地方，开发商宁愿不赚钱也要抢地，尽管各地设置了种种规则、门槛来压低溢价率，比如封顶价后竟配建、竞自持、竞人才住房，但在一年只能拿三次地的“恐慌”下，开发商拿地的决心有增无减。
奇怪的地方在于：今年楼市调控力度远超往年。
比如，央行创新性地实施了“房地产贷款集中度管理制度”，给每一家银行规定了“房地产贷款余额占比”和“个人房贷余额占比”。把所有银行分为5档，标准也不尽相同。
我们打交道最多的六大国有大行(工农中建、邮政、交通）、国家开发银行为第一档，两个上限分别为40%和32.5%。
也就是说，央行不让银行再给房地产那么多贷款了，宝贵的信贷资源要用到刀刃上，这个措施发布之后，房贷利率上升趋势明显。
比如，今年开始，自然资源部要求在22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告，集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地招拍挂公告并实施出让活动。
也就是说，以后这些重点一二线城市，一年只有3次集中供地，供地窗口期大幅压缩，或者大家换个方式理解：以前菜市场天天都开门，客人随时来随时买，以后1年只开3次门，但每次供应的量都非常巨大。
简而言之：限制供地次数，增加供地规模。
一边用“限贷”压制投机客的杠杆，另一边用大规模土地集中出让，减少地王出现的概率，两相夹击之下，楼市大概率会转冷。
问题就出现在，很多朋友可能不理解，为什么调控如此严厉，房地产还这么强势？
其实，这是调控的“滞后”效应。
开源证券经济学家赵伟最近发了一份报告，名字就叫《地产“韧性”再论》。
这份报告，从“周期”和“时间差”角度，解释了房地产强势的原因。



1，过去十年，国内经历过三轮地产周期，过去几轮地产销售增速抬升阶段，一般在12-15个月；同比增速上下波动幅度可达71.7-106.6个百分点。
而本轮地产销售增速从2020年2月底部回升以来，已历经15个月，同比增速波动幅度达167.7个百分点，达到历史峰值水平。
2，每轮周期持续时长和涨跌幅度不一，受当时货币金融环境的影响较大。货币金融环境的变化，一般领先地产销售一个季度左右。
也就是说，从时间跨度来看，这一次房地产行业的高景气度，已经持续了长达15个月，回顾历史，已经达到了巅峰水平，下半年大概率会走“下坡路”。
此外，金融政策的收紧，比如央行限贷令发出后，银行纷纷压降房贷额度，提升房贷利率，抬高购房成本，这样一系列措施，需要给楼市一定时间去反应，而不是政策发出后马上就会见效。
事实上，房地产市场已经有转冷的迹象了，最典型的表现，是成交量下降。
二手房方面，根据兴业证券房地产团队发布的报告，今年以来，14个重点城市的二手房成交面积，较2019年累计同比下降幅度达29%（因为2020年低基数，所以对比2019年）。
而克而瑞发布的数据显示，2021年第25周，11个重点监测城市成交环比回落8%，同比跌幅增至32%，成交体量收127.9万平方米。近5周二手房市场整体成交规模显著收窄，同比去年全面收跌。



新房方面，6月1日至21日，30个大中城市商品房日均销售面积为54.4万平方米，较5月同期环比下降2.6%。作为房企冲业绩的传统旺季，今年6月商品房销售环比转负，是极为反常的现象。
成交量的风吹草动，往往预示了房地产市场的走向，如果这种趋势延续下去，下半年，房地产的“韧性”可能维持不了多久，就会出现“量价齐跌”，我们需要做的，就是静静等待。

茉莉707

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