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01
昨天文章《一夜净赚200万》推送后，引起了一些小争议。
这事怪我，希望理财干货尽量简短直白，别老被人说啰嗦，结果只写了实操知识，三观部分没怎么提。
争议主要有三。
一是拿“房住不炒”大帽子压我，说我变相鼓励炒房，政治不正确。
我：？？？
后来我临时加了条置顶留言补丁，说房住不炒是大方针，国家一直反对炒房，我也一直反对。
炒房炒房，是被人为抬价抬上去的，是空中楼阁，纯粹泡沫，零和博弈，往大里说，于实体经济无益，往小里说，炒房客自身也风险巨大。别说“炒房”，我甚至都不建议大家“炒股”，只推荐“投资股市”。
“炒作”和“投资”的本质区别，在于有没有真实价值和市场需求的支撑。
我过去文章无数次说过，中国早就过了炒房致富的历史阶段。所谓楼市打新套利，是当前楼市调控政策下的制度性套利机会，本质和我们日常说的港股打新、可转债打新或LOF基金套利是一回事。
况且地方政府也制定了详细周全的新房认购政策来遏制炒房行为，受益的主要还是刚需自住客。
没人说打新股或基金套利的“思想很危险”，却对楼市打新这么严苛？
归根到底，还是因为房子议题太敏感。
争议二是直接对我发起道德审判，说我这么有钱还研究这种“歪门邪道”，不给小青年活路。
我：？？？
没人的钱是大风刮来的。
我靠理财技巧，凭本事赚钱，和我心系天下，热心慈善，矛盾吗？
钢铁大王卡内基的故事了解一下？
归根到底，这种道德审判就是屁股决定脑袋，就像我每次写打新债，都有一堆评论吐槽，说力哥你别再说了，可转债已经很内卷了，你再说，我以后更难中……
自己上车了，就想把车门焊死，不让后来人上车分肉。
你觉得自己利益受损就发起道德审判，我也能以彼之道，还施彼身，吐槽你的想法不道德呀，这样扯下去就没完没了啦~
从点赞数对比能明显看出，没听说过的，不太懂的门外汉还是多数，我昨天文章推送后，会员群里不少人也蠢蠢欲动，想参与楼市打新。
02
我觉得比较有价值的，是第三个争议：认为“打新套利”一词不准确。
理由有三：
1、为遏制炒作，上海规定新房入手5年内不能上市交易，意味着流动性至少锁死5年，没法像打新股那样迅速套利走人。
2、虽然买新房便宜20%+，但以现在高压调控政策看，5年后二手房价格大概率没太大变化，意味着5年回报总共20%+，加上首套房35%首付的杠杆，扣除利息，实际综合回报也不超过60%，平均年化回报不到10%，真不如买基金或股市打新收益高。
3、不能只看新房价格打了几折，要看二手房市场有多少成交量，再便宜的新房，二手市场不好卖，一样白搭。
这三条反驳理由，都很棒。
前两条本质在说一件事：炒房客滚蛋！
单从投资收益率角度看，打新房不见得是最佳选择。
所以我一直推荐身边刚需或改善族，只要积分够，一定优先打新。
房子买了自己住，比买二手省七位数，从“聪明消费”角度说，压根不用考虑5年限售和实际收益率问题，怎么看都赚大了啊！
至于我自己想打新，也是从长期抗通胀和大类资产配置角度考虑的，二三十年内压根不考虑出售，和我这两年多次购买年金险一个道理。
如果只从短期收益率出发，买年金的都是天字第一号大傻瓜。
但如果能有远见，预见到30年后中国和世界的面貌，也有财力为那时的养老需求提前布局，买年金可能反而是最聪明的选择。
上海户口已婚最多买2套（现在假离婚没用），去年我买了套顶复，加上现在住的房子，房票已满，搬家后，准备现在住的房子置换成新房。
一是把新房折价套出来，二是现在住的房子，房龄16年，稍微有点老，没电梯，没地下停车场，停车超紧张，这样的房子长期看，升值空间肯定不如新房/次新房。
再说一遍：手里有老破的，不管大小，最好尽早出手或置换。
尤其2000年以前建造的，老龄化时代，老人逐渐老死，年轻人越来越追求生活品质，这种老破小区会被越来越多年轻人嫌弃，很多年轻人哪怕地段差一点也要选新一点的房子，长期看，升值潜力一定会越拉越大，而且也不好出手。
每次说这条建议，总有一些手里有老破小的小伙伴不服气：力哥，现在的新房，20年后不也一样是老破吗？
如果你对现代住宅发展史有一定了解，就不会这么想了。
近10年建造的小区，无论材料、布局还是功能设置上，和30年前建造的有巨大区别，但和10年后建造的，反而差异不大。
03
最值得思考的，还是第三条反驳理由：二手房市场表现。
新房卖多少钱，本质上说的是政府和开发商能赚多少。
我们能赚多少，完全取决于二手房价格和成交活跃度。
所以打新一定要看城市和地段。
首先，中小城市新房，除非自住，否则千万别碰，再便宜也别碰。
因为人口流向决定了，这种房子以后很难出手。
其次，哪怕一二线，也要尽量找靠近市中心的成熟区域打。
越是成熟区域，土地越稀缺，潜在新房供应量越少。
即使北上广，郊区也还有大量闲置土地，新房成批成批建成，并没那么稀缺。
这世界，永远物以稀为贵。
比如在上海，最近有个内环内13万的新盘，抢破头皮；
远郊（奉贤）有个才卖3万的新房，乏人问津。
因为13万的新房，二手房挂16万，抢。
远郊3万的新房，没准几年后你挂2.5万都出不去。
所以我在上海打新有个大原则：除了大虹桥，外环外一律不碰。
今天还不限购的房子，都没有什么长期投资价值。
但限购意味着必须有户口或交社保，对很多人来说，太难了。
尤其北上户口基本没戏，很多人挑来挑去，就找到了像杭州、成都这样的强二线。
比如杭州户口，只要有大专以上学历，花点小钱，2个月搞定，就拥有打新资格了。
长三角这边不少人没资格上海打新，都用这法子跑去杭州打新。
毕竟长期看，杭州城市地位在长三角仅次于上海，互联网巨头云集，甚至开的工资比上海还高，从长期持有的安全系数上，明显高于苏州、宁波。
04
大家还要预见到，政府对楼市调控的精准度越来越高了。
最近网上都在说二手房贷收紧甚至停贷。
是耸人听闻，还是果真如此？
并非空穴来风。
我看了凤凰网最新的调查报道，最近两个月，全国有60个城市提高了房贷利率，杭州甚至不到1个月就两次上涨，大幅提高买房成本。
而像郑州、西安、合肥、深圳、南京、武汉等部分热点城市的部分银行，也的确暂停了二手房贷业务。
有些没明说停贷，但也表示没法保证放款时间。
原因是去年底，央行和银保监会发布了一个新政，给银行对个人购房贷款和房企贷款占比划了条红线。
四大行的比例分别是40%和32.5%，股份制银行和地方性银行更低。
从去年底数据看，不少银行都超了红线，包括建行、邮储、招行、兴业、浦发、中信等。
6月底银行又要考核了，所以最近收得特别紧，否则得挨揍。
额度就那么点，需求却那么大，银行自然挑挑拣拣。
比如优先给信用、资产、流水状况特别好的客户发贷款，进一步降低坏账率。
再比如放贷前，要你办信用卡买理财保险啥的，冲冲业绩。
还有更直接的，要给一笔“下款加急费”。
当然，银行肯定不会明着说，都是通过中介私下搞定的，肯定有腐败空间。
总之，加码楼市调控的结果，永远是买房越来越难，成本越来越高。
不管是银行的“变相降息”，还是房贷加息和各种变相提高收益，银行的好日子，还远没有到头。
但持续高压调控，开发商的好日子，是真到头了。
连恒大苏宁都这样了，未来更多中小开发商，一定会死。
这也是我一直说优秀银行股还可以买，但地产股一律不碰的底层逻辑。
这种信贷大环境下，接下去一段时间，二手房市场应该会转冷，有些二手房会不怎么好卖，和新房差价也会有所收窄，从而降低市场打新热情。
不管是打新还是买二手房，都会迎来又一个上车时机。
但是要记住：买房不能再老想着赚快钱，也别老想着收益率有多高，一定要从长期资产配置角度考虑，一旦买下，尽量别折腾。
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发表于 2021-8-3 15:37:43
