楼市已经迎来“2个逆转”？未来房价走势将会如何呢

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文校长

近年来环京楼市的房价想必大家都有所了解，多个县市房价几乎都已经遭遇滑铁卢，以“睡城”香河为例，房价最高时期曾一度达到2.5万元/平，让许多二线城市都望尘莫及，而现在却已经跌至不足7000元/平，跌幅更是达到72%。有些二手房业主甚至推出买房送车位以此来吸引购房者，但是购房后每月所还的贷款，有些甚至已经超过了房价。
香河是我国多个城市房价下降中最具有代表性的一个，根据3月份安居客提供数据显示，在我国67个房价重点监测城市中，2021年3月份和5月份，房价数据分别为16282元/平和16163元/平，房价环比下跌分别达到0.67%和0.18%。



与此同时，二手房市场也出现房价下跌趋势。

多数城市房价纷纷遇冷，许多手中持有多套房产的业主开始“坐立难安”，他们为能够尽快变现减少亏损，多数炒房客开始出售手中房产，二手房市场挂牌量因此不断激增，截止至今年3月份，我国二手房新增挂牌量环比上涨高达84%。

尽管二手房市场挂牌热情异常高涨，但交易量却有些不尽如人意。截止至5月31日，深圳二手房成交量仅为3314套，与4月份相比下降近40%。
目前我国多地房价已经出现下跌现象，在许多炒房客、投资者眼中，房子已经变得越来越不好卖。与此同时，楼市已经迎来2大逆转，接下来房价走势也将渐渐浮出水面。



地价涨幅已经大于房价，人们买房变得愈加困难。

众所周知，房价涨幅受地价影响，地价涨幅越大，同样的房价涨幅也将会很大，但随着近年来二者的不断发展，如今地价的涨势已经开始高于地价。

根据有关数据统计，2020年全年土地成交均价每平为6762元，较19年的5696元/平涨幅接近19%，不过商品房价格的涨幅却只有6%左右。由此可见，地价的涨势显然已经超过房价。
根据国家统计局公布数据显示，我国人均可支配收入32189元，如果分配到每月甚至更低。除此之外，目前我国工薪一族的工资，每月平均收入甚至不足6000元。收入低，购买能力自然也会降低，虽然近几年人均收入水平有所提高，但与房价的涨势相比根本不值一提，如果房价还是一味地跟随地价上涨，人们只会越来越买不起房，目前我国空置率甚至已经远远超出国际平均水平。



“限贷令”新规实施，贷款买房变得愈加困难。

2021年1月1日，央行与银保监会联合发布，限制房地产银行贷款占比与个人住房贷款占比的“两道红线”政策。其中针对个人住房贷款占比，第一档与第五档的上限分别为32.5%与7.5%。

许多银行在进入今年后纷纷表示个人贷款额度与银行放款额度都将收紧。除此之外，审批贷款时间也在一定程度上有所延长。例如上海各大银行贷款审批时间已经由原来的两周左右延长至一个半月。
这样一来人们的购房门槛也将会有所提高，尤其是对于炒房客与投资者而言，房贷周期延长极有可能会导致资金周转出现问题，导致资金链断裂。所以说未来房价下跌，是极有可能出现的现象。



与此同时，针对房企银行贷款的第一档与第五档上限分别为40%和12.5%，这样一来房企融资贷款就将受到限制，开发商只能通过降价促销、以价换量等形式来快速回款。以恒大为例，经过恒大内部多次负债调控，预计将于今年7月份将负债率降低至“三道红线”标准以下，如今恒大楼房打折促销就是最好的例子。

在“三道红线”负债标准的要求下，强如泰禾这样的大型房地产开发公司资金链都能断裂，所以多数房企为降低负债率、加快资金周转，都已经纷纷选择以价换量降价促销。

所以，在重重调控之下，楼市逆转已经悄然而至，未来楼市的优势也已经逐渐浮出水面，多数城市房价下跌在接下来或许会成为一种常态，也正是由于目前房价过高的原因，人们在买房时已经变得越来越理智。