房贷“迷云”：年中收紧是惯例，楼市需求仍旺盛

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最近，一些城市银行的房贷业务收紧，牵动了购房者的心。

在杭州，许多银行个人贷款经理表示，抵押贷款金额紧张，贷款周期一般延长到三四个月。在热点二线城市，南京、郑州、重庆等地出现了银行抵押贷款业务收紧的现象。在广州，许多银行表示，贷款申请和贷款仍在正常接受，没有停止贷款。



在迷雾的背后，楼市的贷款普遍变得困难了吗？真相究竟如何？

根据《2021年上半年市场报告》，这一轮市场变化的背后，实际上是由于第一季度使用了大量的信贷资源，到了半年考核期间，部分银行主动调整了信贷投放速度，导致第二季度部分城市出现额度紧张。

第二季度以来，部分城市信用额度紧张，因为在房地产贷款集中管理下，金融信用额度分配与房地产市场热度的时间错配，短期内会影响市场交易节奏，但不会影响交易需求。

报告称，银行信贷额度和贷款周期将在下半年逐步恢复正常状态，市场交易规模将保持稳定的增长趋势。预计下半年二手房市场交易量增速将放缓，新房和二手房交易量将比去年增长10％以上，市场规模将超过25万亿元。

高温市场带动信贷扩张

今年以来，中国房地产市场热度较高，新房二手房交易量保持快速增长。

数据显示，2021年上半年，重点50个城市的二手房总交易量同比增长60％左右，比去年下半年增长12％。其中，60％以上的城市期间二手房交易量实现增长，多为重点二线城市和长三角地区发达的三线城市。

新房市场增长率也相当可观。据国家统计局统计，1-5月全国商品住宅销售面积、销售额分别为5.97亿㎡、6.46兆元，比去年同期增长39.0％、56.5％，比2019年同期增长22.6％、43.4％，绝对规模达到2016年以来历史最高。

值得一提的是，房地产市场直接向递给银行贷款方。中央银行公布的金融数据显示，第一季度居民部门新增中长期贷款1.98兆元，规模最近10年同期最高。

抵押贷款数据高增后，由于第一季度使用了大量的信贷资源，到了半年考核期，部分银行主动调整了信贷投放速度，导致第二季度部分城市出现额度紧张，市场端出现抵押贷款利率上升，贷款周期延长等情况。

6月，监测的72个城市主流第一笔抵押贷款利率为5.52％，第二笔抵押贷款利率为5.77％，分别上升5个和4个基点，平均贷款周期延长至50天。从季度来看，第二季度第一次和第二次抵押贷款利率分别上升17个和15个基点，加息幅度超过第一季度。

同时，一些银行的贷款速度也减慢。在热点二线城市中，南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行抵押业务收紧的现象：一些银行暂停二手房贷款业务，甚至一些银行暂停接受新的抵押业务。

再次看到被传抵押贷款收紧的广州，多家当地银行表示，目前仍在正常接受贷款申请、贷款，没有停贷。中国银行（3.080，0.00，0.00％）广东分行对媒体做出回应，称目前一、二手房贷业务尚未暂停，网上有关该行暂停房贷业务的报道均为虚假消息。

这次抵押贷款利率的上升和贷款的紧缩本身并不代表房地产市场的调控。一些地区的小银行无法贷款的案例被放大了。事实上，房地产信贷不是小银行的主要业务，大银行的情况更具代表性。

上半年楼市行情不错，交易量交易量同比大幅上涨。在这种情况下，贷款额度紧张是正常的。每年6月和12月是银行年中和年末的清算和考核节点。贷款通常会收紧，第三季度会陆续恢复，以实现阶段性额度紧缩的拉平。

抵押贷款实际上并没有收紧，居民家庭中长期贷款增长34％，涨幅放在历史上都算高。但是有些地区的成交额增长了50％以上，因此信更是不够。经过上半年的考核，银行信贷投放额度和贷款周期将逐步恢复正常状态。

房地产贷款总量有保障。

年初，房地产贷款集中管理制度正式实施，要求银行业金融机构房地产贷款馀额和个人住房贷款馀额的比例不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限。超过的银行期限减少，目的是防止房地产占有过多的社会信用资源。

根据这一政策，今年银行对房地产贷款进行了精确的额度控制。

虽然这次信用紧缩，信用额度分配与楼市热度出现时间错配，但在房地产贷款集中管理制度下，全年信用总量是否会收缩？房地产市场的需求会受到影响吗？

事实上，从过去的经验来看，信贷扩张是支撑房地产市场需求的最关键因素，信贷的可获得性（首付比）和信贷成本（贷款利率）的调整对市场趋势起着决定性的作用。判断未来短期市场趋势，主要观察下一阶段金融环境的变化。

6月25日，央行召开2021年第二季度例会。会议强调，稳定的货币政策应灵活、准确、合理、适度，把握政策时效，保持合理、充足的流动性，保持同名义的货币供应和社会融资规模增长基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，保持经济总体稳定，增强经济发展韧性。

货币政策总体稳定，房地产贷款总量不会下降。房地产贷款集中管理主要是控制银行涉房贷款比例，不会导致整体抵押贷款额度下降。只要居民贷款总额扩大，居民新增中长期贷款总额就可以保持增长。

事实上，今年1-5月，居民部门新增信贷规模达到3.7万亿元，比2019年增长24％，其中居民部门新增中长期贷款2.9万亿元，比2019年增长29％左右。这说明目前银行的信贷总量并没有受到少数银行的影响。

若考虑到信贷规模与名义经济增长速度相匹配，预计今年居民部门将增加6％-8％的中长期贷款，约6.4-6.5万亿的额度，除去上半年3万亿左右的已使用额度外，下半年将增加3万亿左右的信贷额度。即便今年居民部门新增中长期贷款额度与去年持平，下半年也有2.8万亿-3万亿居民新增中长期贷款。随着细水的流动，信贷总额得到了保障。

最近二手房限贷背后是短暂的、时点性的供需失衡，商业银行贷款额度没有耗尽，进入了停贷状态。如今大家可能过得太久了，觉得正常就应该审批贷款后一个月左右放贷，其实之前3-6个月才放贷的情况也经常发生。