您好!欢迎来到一线生活-深圳论坛
关注我们
扫码关注官方微信
手机版
手机扫描直接访问

市场解读 | 全国房价连续4个月破万,楼市向常态调整

0
回复
348
查看
[复制链接]

318

主题

318

帖子

964

积分

高级会员

Rank: 4

积分
964
发表于 2021-8-2 18:42:06 | 显示全部楼层 |阅读模式

6月16日,国家统计局公布了2020年1-5月房地产行业数据。数据显示,1-5月全国房地产开发投资54318亿元,同比增长18.3%;比2019年1—5月份增长17.9%,两年平均增长8.6%。其中,住宅投资40750亿元,增长20.7%。

1-5月商品房销售面积和销售金额分别同比增长36.3%和52.4%。

房地产业继续发挥经济稳定器作用,经历了疫情的冲击后,商品房销售面积与金额保持了高位增长趋势,后疫情时代,全国各行各业得到明显恢复,房地产市场开始回归常态。

01、销售收窄 市场常态回归

①、销售面积和金额增速收窄

2021年1-5月,商品房销售面积66383万平方米,同比增长36.3%;比2019年1-5月份增长19.6%,两年平均增长9.3%。其中,住宅销售面积增长39.0%,办公楼销售面积增长10.5%,商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额70534亿元,增长52.4%;比2019年1-5月份增长36.2%,两年平均增长16.7%。其中,住宅销售额增长56.5%,办公楼销售额增长24.9%,商业营业用房销售额增长10.3%。
值得注意的是,虽然商品房销售依然保持两位数增长态势,但2021年前5月全国新房销售已经出现下行趋势,一方面在于多个城市建立房地联动机制,陆续出台楼市调控政策,另一方面疫情以来的需求得到释放,随后的购买需求短期内不足导致销售下降。
图:全国商品房累计销售面积、销售金额及同比走势(单位:万平方米、亿元)




1-5月商品房细分领域的表现来看,住宅恢复强劲,销售面积和销售金额均创下同期新高,并且较2019年同期有明显的正增长,办公楼和商业营业用房相比,1-5月商业营业用房有明显的恢复,销售面积和销售金额分别比2019年1-5月份降低15.31%和18.97%,而办公楼销售面积和销售金额分别比2019年1-5月份降低19.02%和19.21%。
单月来看,2021年5月商品房销售面积和销售金额同比去年同期均有明显的回落,5月环比上涨12.45%,销售面积金额环比上涨11.12%。
图:全国单月商品房销售面积、销售金额及同比走势




具体到区域来看,东部、中部和西部地区销售继续领跑,从占比来看,东部商品房销售面积、金额占比全国有一定回落,但整体浮动不大。1-5月份,东部地区商品房销售面积28385万平方米,同比增长42.5%;销售额41511亿元,同比增长61.8%,对比2019年同期,东部地区销售面积增长28.47%,占比全国42.76%,销售额增长49.38%,占比全国58.85%,成为全国商品房销售规模增长主要支柱。
与上月占比情况来看,东部、西部和中部地区有一定回落,东北地区有一定提升,东北地区销售面积2106万平方米,同比增长22.22%,占比全国3.17%,比上月提升0.17个百分点;销售额1766亿元,同比增长22.3%,占比全国2.50%,比上月提升0.14个百分点。

图:2021年1-5月份东中西部和东北地区房地产销售情况




库存方面,5月末,商品房待售面积51026万平方米,比4月末减少410万平方米,比2020年同期减少745万平方米。住宅待售面积减少399万平方米,办公楼待售面积减少13万平方米,商业营业用房待售面积减少7万平方米。
图:商品房待售和住宅待售面积




整理发现,2021年待售面积在阶段高点后逐月减少,主要得益于市场的强劲增长,随着全国第一批集中拍地的结束,预计下半年商品房待售面积会有明显的回升。
②、1-5月商品房销售均价回落

根据全国商品房销售面积、金额估算来看,5月商品房销售均价回落,全国商品房成交均价为10625元/平方米,环比上月下跌0.23%,同比去年上涨12.6%。
图:全国单月商品房销售均价走势




从2021年走势来看,已经连续4个月全国新建商品住宅单月成交均价破万,我们预计后期成交均价会相对稳定,但仍可能会在万元位置上方,另一个角度来看,后期随着多城市对控地价限房价政策出台,后期成交均价可能回落至万元位置下方。
从全国70个大中城市新建商品住宅销售价格来看, 一线城市环比涨幅仍然处于上升状态,二线城市和三线城市与上月涨幅持平。受上年同期基数相对较低影响,一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有所扩大,三线城市同比涨幅开始回落。
图:全国一二三线城市新房价格指数环比走势




02、M2余额环比走高,增长8.35%

5月末,广义货币(M2)余额227.5万亿元,同比增长8.35%,增速比上月末高0.3个百分点,比上年同期低2.7个百分点。狭义货币(M1)余额为61.7万亿元,同比增长6.15%,增速比上月末低0.4个百分点,比上年同期低0.61个百分点。流通中货币(M0)余额8.4万亿元,同比增长5.61%。当月净回笼现金1626亿元。
5月份人民币存款增加2.56万亿元,同比多增2521亿元。从结构上看,住户存款增加1072亿元,非金融企业存款减少1240亿元,财政性存款增加9257亿元,非银行业金融机构存款增加7830亿元。
图:M2余额及同比走势






图:广义货币(M1)余额及同比走势






图:广义货币(M0)余额及同比走势






03、开发投资增速放缓 土地均价走高

①、房地产开发投资增速放缓

2021年1-5月,房地产开发投资达到了54318亿元,同比增加18.3%,较上月收窄3.3个百分点。相较2019年1-5月,仍增长17.89%,从单月开发投资增长情况来看,环比上月增长11.17%,5月开发投资增速继续放缓但仍处于历史较高水平。
图:全国房地产累计开发投资额月度走势




施工方面,1-5月累计房屋施工面积为84亿平米,同比增长10.1%,较上月收窄0.4个百分点,比2019年同期增长12.7%。
图:全国房地产开发企业累计施工面积走势




新开工方面,1-5月累计房屋新开工面积为7.43万亿平米,同比增长6.9%,较上月回落5.87个百分点,住宅新开工面积5.55万亿平米,增长9.1%。
图:全国房地产开发企业累计新开工面积月度走势




竣工方面,1-5月累计房屋竣工面积为2.76万亿平米,同比增长16.4%,相比2019年同期增长3.28%。其中,住宅竣工面积1.99万亿平方米,同比增长5.55%。
图:全国房地产开发企业累计竣工面积月度走势




1-5月的竣工面积超过2019年同期水平,但仍低于2018年同期值。临近年中,房企竣工意愿加强,需要快速回笼资金,以便于在核心城市能分得一块地,占据一定市场份额,5月房屋竣工面积如期上涨。
②、拿地规模走高,土地成交价款上涨

2021年1-5月,土地购置面积为4396万平米,同比下降7.5%,比2019年同期减少14.97%。2021年1-5月土地成交价款为1931亿元,同比增长60.53%,比2019年同期减少14.9%。1-5月土地购置面积虽同比有所上涨,但仍不及2019年同期,核心原因主要在于2021年多个城市发布调控政策,“三道红线”、“马甲”和重大失信等禁止竞拍,这直接限制了房企无法在部分出台政策的城市拿到地,同时由于资金面紧张,房企投资谨慎,导致了土地购置面积下降。
图:全国房地产开发企业累计土地购置面积和增速走势




图:全国房地产开发企业累计土地成交价款和增速走势




土地购置面积下降,意味着可开发的项目总面积减少,将影响新开工和施工,也不利于开发投资增长。
除了土地购置面积以外,大宗商品(如钢铁、水泥等)价格上涨,开发企业也承担了价格上涨带来的资金紧张,也在一定程度上影响新开工与施工。
04、流动性收紧,国内贷款走低

1-5月房地产开发企业到位资金8.14万亿元,同比增长28.07%;比2019年1-5月份增长22.03%,两年平均增长10.5%。具体来看,国内贷款为10873亿元,单月国内贷款仅增长1830亿元,同比下降9.9%。定金及预收款和自筹资金增长动力足,1-5月单月分别增长32.92%和11.71%,成为拉动房地产开发企业到位资金增长的主要来源。
图:房地产开发企业累计到位资金和增速






2020年1-5月,房地产开发企业到位资金具体情况如下:
✔ 国内贷款10873亿元,同比增加1.6%,占比为13.81%;
✔ 利用外资25亿元,同比减少26.5%,占比为0.03%;
✔ 自筹资金22686亿元,同比增加12.8%,占比为28.82%;
✔ 定金及预收款31738亿元,同比增加62.9%,占比为40.32%;
✔ 个人按揭贷款13400亿元,同比增加32.0%,占比为17.02%。
图:房地产开发企业到位资金来源




我们认为现目前各企业不断在竣工方面进行资金回笼,摆脱“三道红线”束缚迈入“绿档”线是当前最为紧急的,数据上来看,未来房企到位资金将更依赖于内生的销售回款,企业自筹资金将成为企业生存的关键因素。
房地产发展需要健康,也需要稳定。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

联系我们

免费联系电话

400-8855-271

客服QQ:2524604571

服务时间:周一到周日8:00-23:30

关注我们
  • 关注官方微信

  • 手机APP