市场解读 | 全国房价连续4个月破万，楼市向常态调整

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6月16日，国家统计局公布了2020年1-5月房地产行业数据。数据显示，1-5月全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；比2019年1—5月份增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，住宅投资40750亿元，增长20.7%。

1-5月商品房销售面积和销售金额分别同比增长36.3%和52.4%。

房地产业继续发挥经济稳定器作用，经历了疫情的冲击后，商品房销售面积与金额保持了高位增长趋势，后疫情时代，全国各行各业得到明显恢复，房地产市场开始回归常态。

01、销售收窄 市场常态回归

①、销售面积和金额增速收窄

2021年1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1-5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长39.0%，办公楼销售面积增长10.5%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年1-5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。其中，住宅销售额增长56.5%，办公楼销售额增长24.9%，商业营业用房销售额增长10.3%。
值得注意的是，虽然商品房销售依然保持两位数增长态势，但2021年前5月全国新房销售已经出现下行趋势，一方面在于多个城市建立房地联动机制，陆续出台楼市调控政策，另一方面疫情以来的需求得到释放，随后的购买需求短期内不足导致销售下降。

图：全国商品房累计销售面积、销售金额及同比走势（单位：万平方米、亿元）

1-5月商品房细分领域的表现来看，住宅恢复强劲，销售面积和销售金额均创下同期新高，并且较2019年同期有明显的正增长，办公楼和商业营业用房相比，1-5月商业营业用房有明显的恢复，销售面积和销售金额分别比2019年1-5月份降低15.31%和18.97%，而办公楼销售面积和销售金额分别比2019年1-5月份降低19.02%和19.21%。
单月来看，2021年5月商品房销售面积和销售金额同比去年同期均有明显的回落，5月环比上涨12.45%，销售面积金额环比上涨11.12%。

图：全国单月商品房销售面积、销售金额及同比走势

具体到区域来看，东部、中部和西部地区销售继续领跑，从占比来看，东部商品房销售面积、金额占比全国有一定回落，但整体浮动不大。1-5月份，东部地区商品房销售面积28385万平方米，同比增长42.5%；销售额41511亿元，同比增长61.8%，对比2019年同期，东部地区销售面积增长28.47%，占比全国42.76%，销售额增长49.38%，占比全国58.85%，成为全国商品房销售规模增长主要支柱。

与上月占比情况来看，东部、西部和中部地区有一定回落，东北地区有一定提升，东北地区销售面积2106万平方米，同比增长22.22%，占比全国3.17%，比上月提升0.17个百分点；销售额1766亿元，同比增长22.3%，占比全国2.50%，比上月提升0.14个百分点。

图：2021年1-5月份东中西部和东北地区房地产销售情况

库存方面，5月末，商品房待售面积51026万平方米，比4月末减少410万平方米，比2020年同期减少745万平方米。住宅待售面积减少399万平方米，办公楼待售面积减少13万平方米，商业营业用房待售面积减少7万平方米。

图：商品房待售和住宅待售面积

整理发现，2021年待售面积在阶段高点后逐月减少，主要得益于市场的强劲增长，随着全国第一批集中拍地的结束，预计下半年商品房待售面积会有明显的回升。

②、1-5月商品房销售均价回落

根据全国商品房销售面积、金额估算来看，5月商品房销售均价回落，全国商品房成交均价为10625元/平方米，环比上月下跌0.23%，同比去年上涨12.6%。

图：全国单月商品房销售均价走势

从2021年走势来看，已经连续4个月全国新建商品住宅单月成交均价破万，我们预计后期成交均价会相对稳定，但仍可能会在万元位置上方，另一个角度来看，后期随着多城市对控地价限房价政策出台，后期成交均价可能回落至万元位置下方。
从全国70个大中城市新建商品住宅销售价格来看, 一线城市环比涨幅仍然处于上升状态，二线城市和三线城市与上月涨幅持平。受上年同期基数相对较低影响，一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅均有所扩大，三线城市同比涨幅开始回落。

图：全国一二三线城市新房价格指数环比走势

02、M2余额环比走高，增长8.35%

5月末，广义货币(M2)余额227.5万亿元,同比增长8.35%，增速比上月末高0.3个百分点，比上年同期低2.7个百分点。狭义货币(M1)余额为61.7万亿元,同比增长6.15%，增速比上月末低0.4个百分点，比上年同期低0.61个百分点。流通中货币(M0)余额8.4万亿元,同比增长5.61%。当月净回笼现金1626亿元。
5月份人民币存款增加2.56万亿元，同比多增2521亿元。从结构上看，住户存款增加1072亿元，非金融企业存款减少1240亿元，财政性存款增加9257亿元，非银行业金融机构存款增加7830亿元。

图：M2余额及同比走势

图：广义货币（M1）余额及同比走势

图：广义货币（M0）余额及同比走势

03、开发投资增速放缓 土地均价走高

①、房地产开发投资增速放缓

2021年1-5月，房地产开发投资达到了54318亿元，同比增加18.3%，较上月收窄3.3个百分点。相较2019年1-5月，仍增长17.89%，从单月开发投资增长情况来看，环比上月增长11.17%，5月开发投资增速继续放缓但仍处于历史较高水平。

图：全国房地产累计开发投资额月度走势

施工方面，1-5月累计房屋施工面积为84亿平米，同比增长10.1%，较上月收窄0.4个百分点，比2019年同期增长12.7%。

图：全国房地产开发企业累计施工面积走势

新开工方面，1-5月累计房屋新开工面积为7.43万亿平米，同比增长6.9%，较上月回落5.87个百分点，住宅新开工面积5.55万亿平米，增长9.1%。

图：全国房地产开发企业累计新开工面积月度走势

竣工方面，1-5月累计房屋竣工面积为2.76万亿平米，同比增长16.4%，相比2019年同期增长3.28%。其中，住宅竣工面积1.99万亿平方米，同比增长5.55%。

图：全国房地产开发企业累计竣工面积月度走势

1-5月的竣工面积超过2019年同期水平，但仍低于2018年同期值。临近年中，房企竣工意愿加强，需要快速回笼资金，以便于在核心城市能分得一块地，占据一定市场份额，5月房屋竣工面积如期上涨。

②、拿地规模走高，土地成交价款上涨

2021年1-5月，土地购置面积为4396万平米，同比下降7.5%，比2019年同期减少14.97%。2021年1-5月土地成交价款为1931亿元，同比增长60.53%，比2019年同期减少14.9%。1-5月土地购置面积虽同比有所上涨，但仍不及2019年同期，核心原因主要在于2021年多个城市发布调控政策，“三道红线”、“马甲”和重大失信等禁止竞拍，这直接限制了房企无法在部分出台政策的城市拿到地，同时由于资金面紧张，房企投资谨慎，导致了土地购置面积下降。

图：全国房地产开发企业累计土地购置面积和增速走势

图：全国房地产开发企业累计土地成交价款和增速走势

土地购置面积下降，意味着可开发的项目总面积减少，将影响新开工和施工，也不利于开发投资增长。
除了土地购置面积以外，大宗商品（如钢铁、水泥等）价格上涨，开发企业也承担了价格上涨带来的资金紧张，也在一定程度上影响新开工与施工。
04、流动性收紧，国内贷款走低

1-5月房地产开发企业到位资金8.14万亿元，同比增长28.07%；比2019年1-5月份增长22.03%，两年平均增长10.5%。具体来看，国内贷款为10873亿元，单月国内贷款仅增长1830亿元，同比下降9.9%。定金及预收款和自筹资金增长动力足，1-5月单月分别增长32.92%和11.71%，成为拉动房地产开发企业到位资金增长的主要来源。

图：房地产开发企业累计到位资金和增速

2020年1-5月，房地产开发企业到位资金具体情况如下：
✔ 国内贷款10873亿元，同比增加1.6%，占比为13.81%；
✔ 利用外资25亿元，同比减少26.5%，占比为0.03%；
✔ 自筹资金22686亿元，同比增加12.8%，占比为28.82%；
✔ 定金及预收款31738亿元，同比增加62.9%，占比为40.32%；
✔ 个人按揭贷款13400亿元，同比增加32.0%，占比为17.02%。

图：房地产开发企业到位资金来源

我们认为现目前各企业不断在竣工方面进行资金回笼，摆脱“三道红线”束缚迈入“绿档”线是当前最为紧急的，数据上来看，未来房企到位资金将更依赖于内生的销售回款，企业自筹资金将成为企业生存的关键因素。
房地产发展需要健康，也需要稳定。