深圳二手房成交4月以来持续走低，十大关键词看懂上半年楼市

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2021年上半年已过。新房积分政策调整、二手房成交参考价发布、集中供地政策出台、贷款政策收紧……在一系列调控与指引之下，一路狂奔的深圳楼市脚步开始放缓。另一方面，网红华润城润玺12违规者被查处、深房理的野生房产证券交易大厅被查处，中介自创百万香蕉千万级榴莲“等价物”被查处……

深圳楼市热点事件不断，谈资不少，但终究魔幻的阴霾抵不过阳光。在对炒房的严厉调控之下，这半年来，深圳买房人“买了怕错了，不买怕错过”的焦虑似乎已经缓解，深圳楼市正往稳健发展的道路前行。

二手房成交参考价：

干预二手房市场 意味着调控走向成熟

2月8日中午，市住房和建设局发布通知，“建立二手住房成交参考价格发布机制”，一时间成为街头巷尾的热议。以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格综合形成的二手房成交参考价，覆盖了全市3595个小区。虽一时间轰动，却因春节假期变得无暇顾及。但随后几个月来，这一“深水炸弹”，以其大幅压低房价预期和提升首付的实际效果，让二手房成交的大幅萎缩，一方面，持续显示着这一政策的强有力，另一方面也奠定了这半年楼市成交的基调。深圳楼市从新房限价到二手参考，以及全面禁止交易小产权房，形成了全方位围剿炒房。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉表示，启动二手房价指导，意味着调控走向成熟。如果不对二手房价格进行干预，新房限价就是徒劳，一、二手房“价格倒挂”，购买力就会炒新房，新房和二手房价格轮番上涨，楼市调控就比较难了。

二手楼市交易持续低迷

市场热度进一步衰减 5月成交环比下滑37.9%

今年2月8日，深圳市出台二手房官方指导价新政后，市场随即转冷，整个二月仅成交4166套二手住宅。虽然有传统春节因素影响，但相较1月7008套的成交量，可谓是“腰斩”。3月二手住宅现回暖迹象，整个月过户套数6789套，环比回升63%，但同比去年3月的8008套，仍减少了15%，处于政策消化期的二手市场，仍然受到部分职业者的关注。4月，随着新政效应逐步显现，二手住宅过户套数为4877套，较三月回落28.2%，该月，随着“深房理”事件持续发酵，市场热度进一步衰减，出现较大波动。5月，二手住宅过户套数为3027套，环比下滑37.9%，数据为2020年3月以来新低。根据深圳市住建局官网数据，6月二手房成交套数2820套，目前看数据总体与5月持平或小幅增长，但整体看，受新政影响，二手住宅市场热度从4月起开始走低已是不争的事实。

业内专家认为，由于二手市场的主流置业者依然是贷款置业者，对于大部分贷款客户而言，二手住宅首付增加的资金短期内难以解决，加上近期一手住宅供应回升会挤压二手住宅市场需求，因此预计近期二手住宅市场将持续低迷。

专项查处“深房理”：

以深圳楼市史上力度最大的查处表明“房住不炒”

4月4日，有网友曝光“深房理摇篮会员”102份炒房资料，4月8日，深圳市七个部门联合发布通告，将对涉及“深房理”的举报事项进行联合调查处理。5月11日，根据“深圳12345”回复给市民的消息，表示针对“深房理”涉嫌违法违规炒房行为，市委市政府高度重视，目前市里已经成立联合调查组，稳步推进案件调查处理工作。依据掌握的情况。这一涉及人员广泛、资金来源多样、操作手法隐蔽、产业链化运作、以合法手段掩盖非法目的的案件不仅将深圳炒楼的魔幻推上了热搜，更是以深圳楼市史上力度最大的查处姿态宣告“房住不炒”。

居住用地供应

加大供给 较2020年提高24%

加大供给可以说是对炒房的“釜底抽薪”，也是最为长远解决的深圳住房供需不均衡问题的底牌。4月25日，《深圳市2021年度建设用地供应计划》公布实施。2021年全市计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，占计划供应总量的32.1%，较2020年提高了24%，而不得不提的是，2020年业已是居住用地供应的高峰了。高峰之巅再上一程，稳定房价的底气更足。

今年首批集中土拍

竞地依然火热 城市的前景依旧不可小觑

作为住宅用地“两集中”公开出让的试点城市之一，深圳第一批次6宗用地于4月14日集中发布挂牌公告。在开放商的眼里，这座城市的前景依旧不可小觑，土拍依旧是火热。5月13日，首批集中供地开拍，6宗地亮相，总建筑面积约91万㎡，起始总价106亿元。深圳集中供地首秀吸引近20多家房企报名。截止下午5点左右，6宗居住用地均已成交，总成交价138.44亿元。龙光占据其二，以10.88亿元、配建面积1.12万㎡拿下光明宗地、以69亿元拿下南山T501-0101宗地。佳兆业业速战速决，3分钟拿下尖岗山地块。

首部城市更新立法

创设 “钉子户”解决机制 规范市场主体开发行为

《深圳经济特区城市更新条例》出台，是全国首部城市更新立法。这是对十多年的城市更新工作进行总结，在全国率先探索城市更新市场化运作路径，在坚持政府统筹的前提下，主要实行市场化运作模式。创设了“钉子户”解决机制，规范了市场主体的开发行为，为破解城市更新深层障碍提供了法治保障。破“双百”成为《条例》出台后最为令人关注的关键词。《条例》出台以前，需要政府与权利主体100%达成更新意愿，并100%签订搬迁补偿安置协议。出台后，取消“双百”后，签约人数与签约人数双95%后即可征收。

此外，《条例》创设“个别征收+行政诉讼”制度，规定旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%，且经区人民政府调解未能达成一致的，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分可参照执行。对未签约房屋实施征收的，可不纳入全市年度房屋征收计划，由区人民政府参照国家和深圳市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定，依法分别作出征收决定。被征收人对征收决定或补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。而这将破解城市更新“搬迁难”的这一最大痛点。

商业迭代：

购物中心融合文旅属性

场景、科技、内容上创新

在北方起家的万达进入南方已经有些时日，今年将全面革新的全国第四代万达主题体验式购物中心落地深圳龙岗，在场景创新、科技创新、内容创新上更新迭代，融合文旅属性。内含7大主题空间，让不同年龄、身份的消费者在这里找到乐趣。第四代万达能否获得南方客群的心，等待实践验证。

除了万达之外，华润万象生活上市之后，亦将有全新亮眼的产品更迭。前海万象、笋岗万象食家项目虽未开业，但从媒体透露出的种种迹象来看，沉浸式、美学、生活目的地等关键词亦让深圳市场拭目以待。

湾区微度假

借助“都市圈”拓展度假生活半径

在湾区大势能之下，商业地产的消费场景产生了截然不同的变革，从单一城市、社区消费目的地，往全新的度假形态发展。今年上半年印力集团在惠州开出的印象城，益田旅游商业携手澳宏集团也开出翡翠山•益田Holiday Park，都围绕着“深莞惠”都市圈“做文章”，希望填补这些城市的片区商业空白，更希望以此引领“微度假”风尚，让更多周边城市，特别是深圳的消费者能够驱车在1-1.5小时后抵达一个新的消费目的地，这里不仅仅满足吃喝玩乐，更够携一家老小共度亲子时光，让假日可以“出城”，多了一个购物休闲的好去处。

国际消费中心城市：

深圳市场前景对优质品牌具有强吸附能力

香奈儿首落深圳、爱马仕、迪奥在深圳二店，对于深圳城市来说，是对其“时尚之都”，希望“创建国际消费中心城市”的肯定。深圳不仅仅肩负本地消费的重任，还成为全国消费者的“天堂”，因为疫情缘故，深圳罗湖万象城奢侈品牌的绝佳“战绩”让奢侈品更加坚定了向此“倾斜”的决心。而从另一个角度看，多年来，罗湖万象城雄踞奢侈品市场端头的局面将慢慢改变，深圳仅有一座顶奢购物中心的局面或许将被打破。

据戴德梁行大中华区副总裁、华南区董事总经理程家龙在2021年中深圳房地产市场回顾与展望直播中表示，从入驻全市的亮眼品牌动态来看，茑屋书店华南首店、钟书阁等当下热门品牌均已官宣入深，深圳的市场前景对优质品牌的强吸附能力显而易见。在激烈的竞争下，运营商对非传统业态也更加开放。另外，前海、罗湖、盐田正在积极打造免税购物中心，刺激消费市场。深圳今年再添多个国际高端奢侈品牌，借助逐渐完善的湾区轨道交通，消费客群有望由本地市场辐射大湾区，进一步支撑深圳的商业消费。立志于打造国际消费中心城市的深圳，接下来的商业发展值得期待。

管理红利下的新需求

实现家居场景复合化

三孩户型热度将持续增高

万科在提及今年进入管理红利元年的时候提出，新的行业机会在哪里？在于机会来自客户的需求与城市的发展的变化。其中，就有一点正是，“客户在家时间越来越多，社交距离变短了，对家庭空间的需求有变化，如何实现家居场景的复合化成为痛点。”

三孩户型无疑是今年上半年热度最高的新痛点。所谓的三胎户型指的是4+1或者5房户型，这种户型素来就有，不过借着“三孩政策”出台重新点燃市场热度。市场多数“三孩户型”直接打掉两个房间拼成一个整间，空间确实宽裕，布置成一个小型的儿童游乐场，几兄妹的起居、学习、玩耍都在一起。或许这种户型的终极优势是互相陪伴、互相分享、互相成长。三孩户型也缓解了部分育儿焦虑，什么“多久开始要和大人分房睡”的这种命题不复存在了。

此外，智能化与可拓展也是逃不掉的户型产品设计。高科技成为楼盘精装交付的“必备”，在家中总控面板可以控制家中的窗帘、灯光、电器等，可以设置个性化的“回家欢迎模式”以及“离家模式”，选择喜欢的湿度以及温度，远程开门以及关门不再是梦想。科技改变生活不再是空话，未来确实来临了。基于深圳居住成本的高企，户型空间如何可拓展，可生长、可变化成为另外一个挑战。以飘窗为例，这几个平米，它带来太多生活的可能性了。它可以是床的延展，可以是会客的茶台，能变成书桌、梳妆台，甚至它们会是厨房多出来的一个料理台。精明消费者都会计算有多少飘窗，能够“借出”几个平方，能够在这套房子里玩出什么新花样。

统筹：南都记者 黄璐

采写：南都记者 黄璐 徐异菲 顾威