一张“房票”值得多少钱？≥1000万

我放心你带套猛

作者：刘晓博
所谓“房票”，是指在限购城市和区域，住宅的购买资格。


哪个城市的房票最值钱？当然是一线城市！


不过北上广深四大一线城市，情况又存在很大的差异。这两天发生的一则新闻告诉我们：深圳房票目前最值钱，每张的价值可能大于1000万！


6月28日，深圳蛇口半岛城邦的一套176平方米的住宅，被司法拍卖。成交价1319万，折合单价7.5万/平。







这个价格让市场大吃一惊。因为半岛城邦的二手房价格，动辄在每平米20万以上，即便朝向差、景观差的也能卖到每平米十六七万元。


原来，这是一套双拼房。也就是说，一套房、两本证。


也就是说，购买这套房的人，需要有2个深圳住宅购房资格。


熟悉楼市历史的人应该记得，2006年5月，为了抑制房价过快上涨，住建部出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。要求从当年6月1日开始，新建商品房住宅项目，房屋面积90平方米以下的户型，必须占据该项目的全部70%以上的份额。这就是著名的“9070政策”。


那时候，住宅尚未限购，房票概念尚未诞生。所以开发商应对9070政策的办法是：一套房、两本证，甚至三本证。这样，不就可以“以刚需的名义，建设豪宅”了吗？


很多购房者也没有介意，就接受了双证房、多证房。


然而，这些对国家调控政策蔑视的人，最终走进了一个巨大的投资陷阱。


2010年，限购政策出现了，很快在大城市普及。一般来说，一个家庭只能购买两套住宅（有些城市允许3套），除非将来子女满18岁，或者把老人的户口迁过来。


限购之初，大家也没有觉得双证房、多证房有多么可怕，那时候跟普通住宅的差价，不过10%左右。因为房票不怎么稀缺。


以深圳为例，2016年10月之前，深圳户籍的孩子满18岁，马上就可以获得2张房票，可以买2套住宅。如果你房票不够用，还可以把老人户籍迁过来，夫妻双方四位老人迁入深圳，可以获得4张房票。


老人户口迁入深圳的门槛也不高，只需要退休、且儿女户口落到深圳8年。


然而，后来事态的发展远远出乎大家的意料。


先是在2016年10月，深圳宣布年满18岁的单身户籍青年，只能购买1套住房（收回了1张房票）。


2019年末，深圳楼市大热，大量外地人迁户口到深圳买房子。2020年，深圳户籍人口1年大增了92万人，创下了中国户口迁移史上的新纪录。


为了遏制房价，深圳断然出手，在2020年7月15日宣布杀伤力极大的新政：仅有深圳户口，并不能拥有深圳商品住房购买资格，还必须缴纳至少满3年社保。


这意味着，刚刚把户口迁入深圳的人，需要再攒3年深圳社保才能买房；深圳本地满18岁的户籍青年，也要攒3年社保才能买房；在外地退休户口随迁到深圳的老人，则永远失去了购买深圳住宅的资格。


以1个标准的深圳户籍3口之家来说，之前他们最多可以拥有8个购房资格（夫妻可以买2套，孩子成年2套，双方父母随迁可以各买2套），现在一下子减少到了最多3张房票（夫妻2套，成年孩子缴满3年社保1套）。


房票的陡然减少，让双证房、多证房一下子陷入了非常尴尬的境地。


今年1月的时候，有报道说：在深圳南山区的太古城、香山里等小区，单证房每平米比双证房要贵5到6万元。对于一套200平米左右的大户型来说，单证房总价要贵出至少1000万。


换句话说，1张深圳房价的内在价值超过了1000万！


在有些小区，价差更大，双证房的单价只能卖到单证房的60%左右。


半岛城邦此次拍卖的这套房子，成交价更令人吃惊。因为半岛城邦2期的官方参考价是10.15万元（每平米，下同），此前市场价单证房超过16万，双证房也在10.5万左右，而拍卖成交价只有7.5万元。







在半岛城邦目前已经发售的4期里，1期和3期最好，有无遮挡的海景，带泳池和花园。2期是超高层设计，容积率非常高，品质一般、双拼房占了相当比例；4期的空间被商业部分挤占了，没有花园、很难看到海景；五期尚未发售。


这套法拍房（2期低楼层）的成交价，比此前正常价低400到500万，显示当前市场出现了明显的降温。如果跟高峰期2期的单证房相比，成交差价就更大，连单证房最高点的一半都不到。





上图：深圳官方公布的半岛城邦二手房参考价。


深圳双证房主要集中在南山区、宝安区、龙岗区，去年曾有业主和政协委员提出诉求，要求解决双证房（多证房）的问题，允许两证合并成一证。


对此，深圳住建局经研究之后明确表态，予以拒绝。主要理由是：


1、“双拼房”本身涉及违建问题并存在安全隐患，如果双证改单证被允许，就相当于变相认可或鼓励这类行为的存在，将会产生不良的示范效应。


2、“双证变单证”并非只是一个环节，而涉及到规划、设计、验收等多个审批环节，过程复杂。


3、如果将“双拼房”合并为一套大房产，将有悖于当前国家的刚需户型为主的住房政策导向和住房限购调控政策。


也就是说，无论是“两证合一”，还是“一套房子拆为两套”，都很难实现。尤其是后者，涉及到安全、验收等诸多问题。很多双证房如果不“大幅改建”，很难拆分出两套功能完备、结构安全的房子。


这个答复公布后，双证房彻底“扑街”，失去了竞争力。


最近，随着第七次人口普查数据公布（深圳人口10年暴增713万），深圳提高了落户门槛。最新公布的“深圳国土空间总体规划（2020-2035）”，也透露了深圳控制人口总量的政策信号（未来15年，每年只计划增长不到10万常住人口）。


在这种情况下，深圳房票将变得更加稀缺。


可以预见：再过几年，相当一批强二线城市，也会追随深圳的脚步，限制人口总量，控制房票供应量。


所以，如果你生活在大城市，一定要珍惜的你房票。不要轻易借给别人，不要轻易接盘双证房。要按月缴纳社保，千万不能因为社保中断，而影响到购房资格。


跟“房票”同样珍贵的，还有你的首次贷款资格，不要轻易使用。这涉及到未来购房的首付比例和利息。


比如暂时买不起北京、深圳的时候，如果在北三县或者临深地区买房，轻易不要用自己的名字，尤其是不要用自己的名字来贷款。否则，你可能错失一辈子最大的财富机会。

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