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这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000+人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。
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提问：新人首问，房姐您好，一直拜读您的文章，目前也已入手关山大道以及光谷东，可见涨幅喜人，真的非常非常感谢，现有几个实际问题想请教下您：
1、目前夫妻名下首套，在江夏，自住，如果可以考虑住投分离的话，您建议我们出手江夏的房子，去买光谷东吗？如果光谷东还可以入手的话，是中建星光城这样的盘，还是去左岭或者花山比较好呢？
2、夫妻名下二套，保利茉莉公馆(老人住)，说是喻家山学校2022年开始招生，不知茉莉会否划入呢？目前因为是2套，5成房贷，所以想请教下您，可否转成DYD合适。
3、老人名下第二套，朗诗里程(出租)，30年接力贷，也是想请教您，可否转成DYD合适。如果老人年龄近60的话，是否能做的年限就只有10年了，像DYD可以让子女作为主贷人吗？年限是否会长一些？
4、海外置业，想请教下，当下疫情，也大不可能去实地考察看盘，并且，即使可以看，感觉也是外行看热闹，内行看门道。再加上投资无小事，钱都是一点一点积累起来的，不希望如您所说，去亏在认知的缺陷上，所以，非常希望能够得到房姐您这样既资深又专业的人士的指导。如果机构值得信赖，选盘也可以的话，一般做这样的配置，大概占到家庭资产的多少百分比比较合适呢？感谢您百忙之中的回复了，不尽感激
回答：你好，感谢付费！
1.首选光谷东，天花板更高。左岭和花山只适合刚需上车，规划落地慢，持有周期需要5年以上。
2.茉莉公馆有很大概率被划入喻家山，如果利率不太高，不建议转成DYD，现在DY利率不低，且下款困难。
3.朗诗30年接力贷已经非常优质的贷款了，不建议转成抵押。
4.以正合，以奇胜。以末逐财，以本守之。海外房地产有几种类型。
传统欧美强国属于“正”、“本”，是用来守财，给人民币资产做对冲，降低波动率的。
新兴国家属于“奇”、”末“，是用来以小博大，构建反脆弱的资产配置结构，提升资产包整体复合年化收益率的。
在国外买其实不是为了升值，更多的是为了资金安全避险，你资产量达到5000w以上可以考虑去国外买。
武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：新人首问#智慧的房姐，请问阳逻的上坤大都会值得投资入手么？
回答：武汉房产投资，选对板块就成功了一半。阳逻一直不是我们推荐的板块，新盘单价卖到9千多。但是二手房均价从2018年的8531元，跌到现在的6447元，跌幅24%，且成交量依然稀少，二手房价格支撑力这么弱，为啥会这样？
1.阳逻大开发商扎堆，集体哄抬价格，新盘价格不断拉升。
2.目前的价格已经是利好出尽，未来难有更大的利好。
3.地广人稀，距离主城区太远，人口导入差，二手房打7折也无人接盘，未来能不能卖出去要看运气。
武汉投资，能买主城区就别买主城区，郊区的选筹逻辑得关注熊市哪里更抗跌。不光阳逻这样，汉南也是一样，二手价格惨不忍睹。
投资建议换板块。武汉投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。
提问：房姐您好。本人现状:现居住武汉,本人在金融行业工作,年薪25万,丈夫2021年前在武汉工作10年,今年刚刚重新创业,地点定在济南。
房产:第一套，保利时代北区,106平,2015年购入,纯公积金贷款,剩余35万未还，目前个人公积金可以完全支付每月贷款。
第二套，保利时代八期105平,精装修24500元/平购入，在顶楼，贷款120万,月供6900,目前家庭还贷没有太大压力。
规划一：明年2月-6月，在济南先买一套小房子，100平左右，一来不用两地分居，二来孩子明年9月早上幼儿园。明年6月前预计子弹只有100，所以先买个小的过渡，但也希望是学区房。计划孩子小学之前，根据老公创业收入或者卖掉武汉一套，购买160平以上改善型住房。
规划二：明年年初直接卖掉保利时代八期的精装修新房，到时候预计子弹有300，在济南直接购买160平以上的改善型住房。提问一：请问以上2种规划哪个更为合理？
提问二：如果明年初考虑在济南购房，学区房，有何推荐的楼盘？
回答：你好，感谢大额付费！
济南属于弱二线，投资价值其实不如武汉。但是考虑到你们自住需求，现在入手一套学区小户型没问题。未来创业有成绩了再考虑置换改善盘。
保利时代是优质资产，可以长持，不建议出手。
目前综合实力排名不错的学校有山师傅小本部、甸柳一小、历下实验小学、解放路二小。可以先去周边多看看，踩踩盘。
提问：房姐您好！我在广州和光谷东（刚刚购买）分别有一套住宅，负债率已达41%，现在手上剩40个子弹，年收入50W。原本想继续投资重庆，但是现在支出和收入已经基本上对等了，而且处于工作变动期，担心支撑不住更高的负债率，所以想请教厉害的房姐：是用这40个投资一些项目来创业，还是继续投资房产，还是留在手上不动来抵抗突发风险？第一种是我最中意的，因为我想借机在事业方面做一些改变，打工收入所得毕竟有限，天花板比较低。但是也是风险最大的，很有可能打水漂。第二种钱太少了，负债率高压力更大了。焦虑中，盼房姐回复指点。
回答：你好，事业提升和投资升值同样重要，要达到很好的平衡，不能顾此失彼。为了增加负债，投资房子，而完全放弃自己的主动现金流，并不是我鼓励的做法。
对绝大多数正常家庭来说，适度负债，尽力提升主动现金流，把自己的事业做好，每月收入大于支出，能够有所结余，并有一部分现金或现金等价物提供流动性，保证财务情况安全稳固，是比较理想的状况。
对非常愿意吃苦、适当冒一点风险的偏投资向的家庭来说，可能会考虑进入负现金流的状态，从而在现金流没有提升的前提下，进一步放大负债金额。但就算要选择这条路，也一定要注意信用卡、信用贷、私人拆借这三者只用其中一种的前提下，保证自己的现金流要能撑至少五年不断，才是正确健康的打法。
楼市周期变幻莫测，如果没有五年的规划，完全有可能扛不过周期，倒在黎明前。
提问：房姐好，请问置换时原先的老房子何时出手比较合适。预先先卖掉害怕没有合适的房源踏空，同步进行又担心新房房东等不及。置换一般是什么节奏？谢谢
回答：你好。置换时，通常会先把想买的房源大致看一下，觉得能买到的概率比较大，那么就启动置换流程，开始卖房。卖房的同时，也会继续看房。当热度差不多、有一些意向接近成交时，只要确定大概率能买到房子，就可以果断签字收定，绝对不要等到自己看的房子也同意卖给你，才收定，那样的话卖房环节反而会很被动。
这里的秘诀是：除非可以不依赖置换直接搞定想买的房子，否则不要寄希望于买到特别极品导致出房特别少的产品，如仅锁定在一个楼盘的一个房型甚至一个室号。否则就真的可能产生你说的问题。楼市平稳缓涨期很适合置换就是这个道理，不太担心踏空的风险，上下家也都不会出现违约等头疼的交易风险问题，可以放心收定、下定。
提问：现在职业做凤变冰周转流还可以吗？地点在上海 杭州
回答：1. 如果把房子买下来，翻新改造，提升颜值后用专业手法卖出，那么要承担过程中的税费。这种叫做“周转流”。
2. 税费的金额还是挺高的，而实际上显著低于市场价的房源非常非常少，而且一旦出来，所有自住、投资需求的买家都会争抢，所以这样的机会非常稀少。
3. 上海、杭州还是有人在做这种生意，但为数不多，圈子很小，因为本身盘子体量不大。专业做这个事情的机构，叫做“收房公司”。很少。
4. 更常见的是ABC单，即B付给A定金锁定房产，不过户，直接转卖给C。ABC单处于法律实践的灰色地带，实操中是否被判例认可，始终不明确。
5. 做ABC单和周转流的人，我觉得会始终存在。他们能起到一部分推动修复市场估值偏差、保持市场总体有效、增强市场交易流动性的作用。
6. 但你要不要加入进去，就得仔细思量一下。我个人觉得，这个行业除非做到最顶尖，否则，回报投入风险比其实挺一般的。换句话说，就是性价比一般般。绝大多数普通人，肯定是不适合职业做这个的。（业余做，当然就更不适合了）
提问：房姐，想听听睿智的您的看法。老婆信奉“夫妻男女平等”（我眼中是“女权主义”），我们都在体制内，收入平庸，也请不起保姆。家里生活现状是白天丈母娘或我妈来我家看娃，晚上我们下班到家，她做小宝宝辅食喂饭，我做夫妻晚餐，之后她看娃，我洗碗做家务，做完家务必须和她一起看娃，晚上我负责哄睡，她负责夜醒。 我的困惑是每天一点提升自己充电的业余时间都没有，前两天有一个非常难得的换工作机会，可那两天我还是得做很多家务，完全没时间准备面试。目前感觉自己陷入了恶性循环内卷化，想和她商量过夫妻分工，能否可以“男主外，女主内”，结果被她斥责为“大男子主义”。请问是我错了吗？
回答：你好，万事有果必有因，为什么你会陷入这样的境地，要回头看，哪些事情导致了今天这个局面。
首先，是为什么“收入平庸，请不起保姆”。 体制内并不是根本原因，因为如果预想到往后的生活是需要钱的，完全可以一开始就不走体制内的道路。 可能还是上学时不够努力。
然后，为什么你太太和你关于“谁负责哪些家庭生活中的环节”存在分歧？ 因为婚前只顾着花前月下，从来没有考虑过讨论婚后的分工安排。
为什么你很自然地就想到“男主外、女主内”，难道你太太没有学习充电的权利吗？如果她也想提高自己的竞争力呢？她会问你，凭什么是她做出牺牲，承担附加值相对更低的那些任务？
如果你觉得带孩子、做家务的附加值并不低、甚至很高，想以此说服你太太在干着一份全职工作的同时，把业余本可以用于休息、充电的时间牺牲掉，全心全意帮你持家的话，如果我是那位太太，我会反问你“你觉的附加值高，那你做就好了呀。你怎么不做？”
你想过没有，如果你主外，但最终没有成功，那么你太太的健康、闲暇、接触大千世界的好机会，就白白牺牲了； 而如果你成功了，事业有成，你在婚恋市场的价值就提升了，你太太的价值反而下降了，到时她如何限制你在外面招蜂引蝶甚至寻欢作乐？ 这种不安全感，是非常现实的问题。你怎么能保证有钱了以后不变坏？
恰恰相反，从你字里行间体现的三观，我觉得，如果有钱了，几乎一定会变坏。
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发表于 2021-8-2 12:34:39
