|
|
2021年过去一半了，这半年中发生了几件大事，每件事情发生时大家解读都是五花八门，当把几件事放在一起时脉络才更加清晰。
这条主线，决定了接下来的楼市格局。
2月24日晚上一则新的土拍制度传出：22个重点城市将实行“集中供地”，2021年供地次数不超过三次。
消息一传出各路解读纷至沓来，其中最典型的是为了控制溢价率。土拍时开发商需要先准备几十亿的保证金，往年这笔保证金可以循环使用，现在集中土拍每年只能用三次，所以各开发商参与的地块数量减少。
实际结果表明完全相反，重庆、广州几个城市率先集中土拍，溢价率远超往年，一个时间点集中了大量资金但是地块有限，人为的营造了稀缺氛围，拿地更加失去理性。
这点负面作用中央是不是提前预控到了不知道，后来的事实证明完全不是控制溢价率那么简单，中央的想法是控制土拍本身。
不知道是不是巧合，2月20号上海刚拍出普陀地王，楼板价高达8.4万/㎡，然而事后ZF却改变了态度，恳谈了拿地方融创，大意是：不要张扬。
20号-24号间到底发生了什么我们无从得知，但是集中拍地后中央对土拍的控制更加便捷，甚至后面直接划出来上海土拍溢价的上限：10%。
不久后的6月4日又发生了一件大事：土拍收入纳入税收部门管理，彻底给土地财政戴上紧箍咒——对土拍的控制进一步加强。
期间一则不起眼的新闻现在看起来也意味深长：中央政治局于4月30日召开会议，明确提出“防止以学区房等名义炒作房价”。
中央点名学区房这还是头一次，但是落脚点仍然是房价，而不是学区。
联系到前面两则新闻，很明显中央发现了学区房对房地产市场的重大影响，连这样落地的因素也想敲打一下。
再后来就传出不再批复首轮地铁申报，即，一些二三线城市很难再圆地铁梦，即使已开通地铁的城市批复也更为严格。
虽然后来官网尝试辟谣但是也模棱两可，其实2018年后地铁批复就已经在收紧。
把所有这些新闻联系在一起就可以看出，中央已经完全抓住对基建的控制。
地方政府狂推基建的动力很大程度来自土地财政，土拍锁死，这条路就不通了。
当前语境下控制基建就是打压基建，因为地方政府天然的有推进基建扩大GDP扩大政绩扩大地方收入的动力，如果要助推不是收回权限，而是像08年那样来个四万亿。
控制基建的原因大家都清楚，目前房子真的够住了。
中国城镇人均住房建筑面积达到39.8㎡，城镇居民家庭的住房拥有率约为96.0%，有一套住房的家庭占比约为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比约为10.5%，户均拥有住房1.5套。
疫情过后我们提出了新基建，其实与原来的“基建”没有太大联系，等同于建设高速公路变为建设信息高速公路，更多的指向工业互联网、5G、数据中心这样的科技前沿。
即使上海这样的人口流入城市基建也在放缓，今年力推的几个新片区是大虹桥、五大新城，都是炒冷饭项目。
最近的规划是浦东金色中环，除了早已规划的张江双子塔，其他项目迟迟不见落地。
核心地段北外滩号称840万方巨量规划，至今也只拍出了两块商办用地。一街之隔的陆家嘴，250多幢商办楼宇20年间几乎全部建成，这样的速度再也无法复制。
其实不用看新城开发，看住宅交易量最为直观。2005、2006年前后，月均交易量5-6万套，现在月交易量2万套就算不错的市场。
新城开发的放缓意味着一些郊区可能真的无法融入市区。
不少朋友看好新城，通常拿古美、田林、三林、联洋这样的区域做成功案例，这些区域的房价与市区几乎没有多少差距。
其实房价没有太大差距的原因不是这些区域开发成功，而是他们融入了主城区。他们不用与市区进行对比，他们现在就是市区本身。
松江新城开发也算顺利，给予的政策支持、资源支持远超三林、古美，但是目前依旧与市区差距很大。
因为这里依旧是郊区，依旧需要以距离市区远近判断价值。
实质上三林、古美并没有给到任何支持，完全凭借市区一圈一圈扩展将他们纳入了自身范围。
现在来看市区扩展的速度急剧下滑，九亭、南翔这样的近郊何时被市区吞并尚不能明确，五大新城更是看不到希望。
而且更为致命的是，一环一环扩出去，外面的圆环面积比里面的圆环要大得多，而且是指数级增加。
外环距离人广平均距离为15千米，意味着向前推进5千米，需增加城建面积550平方千米——比外环内总面积没小多少。
看似很近的5千米，以后可能真的遥不可及，因为上海城市边界扩张速度无限放缓，不要拿过去20年的经验看待未来。
所以今年提到五大新城时特意加了一个限定词：综合性节点城市。这些地区融入市区的希望微乎其微，官方都放弃了：你们做好自己吧。
在这样的背景下我们选房逻辑必须发生改变，大面积的基建带来的迅速城市化，房价迅速向市区看齐的时代已经过去。
不要再指望一些区域成长为古美、大宁，郊区可能注定就是郊区。
前几天一位中介朋友跟我炫耀，他的一个客户预算800多万，被他洗脑买到了奉贤，当然是用足名额一次性买了三套。
说服客户的理由也很简单，单价2万5涨到5万，远比10万涨到20万简单。而且当地有多少规划云云。
环二给他的答复是：五年后出门小心一点。
在城市扩展速度放缓的当下，奉贤尤其是奉城这样的地区很难获得机会，即使有临港自贸区加持——但凡你看一下规划图纸就应该知道，临港新片区对奉贤几乎没有利好。
该是农村的地区，还是农村，真的的核心建设片区就滴水湖一圈——到客户买的房子直线距离25公里以上。
25公里外的一个规划，跟你们家有关系吗？
所以对400万以下的购房者只有一个建议：远离郊区，尤其是远离远郊。
当然唯环线论现在已经不适用，同环线间发展水平参差不齐，现在最好的坐标系是完全融入市区的边界。
西南参考莘庄，浦东看三林，虹口杨浦不用担心，这里没400万的新房。
其实只要关注一下社会发展就能发现问题本质：分化已经不可避免。
分化的意思是取消中间地带，富人越来越多越来越富有，底层越来越多上升越困难。
看一下今年的红包盘，最低总价也需要450万以上，基本没有刚需参与的机会。而且总价越高，套利空间似乎越大。
看一下去年的这波涨幅，最为夸张的是大宁、古美、联洋这样的区域，几乎都要千万级预算。而400万以下的房子，涨幅相当有限——200-300万的房子则几乎没涨，车墩就是典型。
在2016年之前，正确的逻辑是刚需催动整个改善链条，一环一环的置换链是楼市的根本逻辑；2016年后，许多千万级三房客群都是首次在上海置业，与刚需客户越来越没有重合度。
房价分化以后，贵的房子越来越贵，便宜的房子越来越便宜，你们拿什么去改善？
靠工资吗？如果买到垃圾资产，你的工资可能跟不上房价贬值。
唯一能保住改善机会的，是尽可能地参与到更为优质的区域，距离富人越近越好。
我们经常听李嘉诚那句话：买房只看地段地段还是地段，但是什么是好地段他没说。就好像“鲁迅”说人生90%的烦恼都可以靠钱解决，怎么才能有钱却不告诉我们一样。
不过我猜李嘉诚应该默认大家都知道：当然我去的地方就是好地段了，我那么有钱。
▼
以上为正文
编辑∣环线咨询
©本文版权归“环线房产咨询”所有
部分图片来自网络 |
|
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-8-2 12:26:20
