无意唱空成都，只是一点警醒。
骄傲。
成都有一项堪称中国城建史上的奇迹——
从成都主城外的三环线为起点，一路向南30公里，历经金融城、大源、华阳、华府、南湖、怡心湖、锦江生态带、秦皇寺……，抵达天府新区核心起步区“兴隆湖科学城”。
以主城区边界为始，向南绵延30公里，楼宇密集，几乎没有断裂带。
不仅城市没有断裂带，甚至房价也没有出现大的断裂。
比如，成都南三环天府长城板块的二手房，均价在3万/㎡；
向南10公里，新川版块的新房，均价也在3万/㎡以上；
再向南10公里，麓湖生态城的二手，至少还要3万/㎡；
继续向南10公里，兴隆湖的新房，最贵依旧也要干到接近3万/㎡……
南五环外的价格，能干到几乎和南三环内持平。
但两者，却相差30公里以上。
而且每一个版块，还都有说得出口的价值暴击点——
南三环的天府长城，妥妥成熟区；向南10公里的新川，高新区最后净地，创新科技园；
再向南10公里的麓湖，全国四大网红住区，分分钟告诉你什么叫生活；
再向南10公里的兴隆湖，天府核心启动区，国家科学城……
哪个都牛批，哪个都告诉你——
劳资就是值3万+！
买不起是你的问题，不是成都的问题！
放眼全国，像这样的城市几乎没有。
全国任何一个城市，终归有房价递减。唯独成都，绵延30公里，房价几乎没有递减。
像一根旗杆，硬邦邦挺着，上来就是3万！
撑起这根硬邦邦旗杆的基础，就是此前悟饭在《成都楼市老的暴击路子，卒！》所讲到的——
成都最引以为傲的“跳岛式”扩张。
其他平原城市的扩张，往往遵循着一个原则：以核心城区为中心，一圈圈缓慢向外推移。
在向外推移的过程中，客群逐步外溢，配套逐步外溢，价值逐步外溢，房价从中心向外依次递减。
成都说，你们玩儿的太慢，纯粹扯犊子。
来来来，我告诉你什么才叫真正的扩张——
2006年，成都新行政中心落地南三环外的金融城，扩张脚步挺进高新区；
金融城二期刚落地，直接向南5公里，开干大源板块；
大源刚有起色，金融城三期还没落地，直接跳过高新区，向外拉出30公里，干天府新区；
天府新区第一炮，直接开干秦皇寺商务区；
秦皇寺还没成型，5公里外的兴隆湖，已经开始环湖干科学城了；
干兴隆湖的同时，直接在30公里中间位置，拉着新加坡一起干新川；
干新川的同时，间接开干南湖、怡心湖、锦江生态带……
成都用了15年的时间，南三环向南30公里的漫长土地上，前凸后跳，干出来一个又一个的“核心岛”。
每一个核心岛，都有概念。
金融城一期，干金融总部；金融城二期，干信息软件；新川，干信息产业和5G；锦江生态带，干生态居住……
核心岛太多，概念不够分了怎么办？
还能怎么办，复制继续干！
秦皇寺，还是干金融，号称超越金融城；兴隆湖，还是干创新产业，号称远胜新川和高新……
每一个核心岛，都没完全落地。
金融城三期没落地，秦皇寺就开始干金融商务了；新川还是块空地，兴隆湖的5G产业园已经拉上旗杆了；麓湖和麓山刚有起色，锦江生态带就抢过了生态宜居的大帽子……
成都，把自己活成了一只小跳蛙。
在绵延30公里的扩张带上，一顿上蹿下跳。
从一个未完工的核心岛，跳到另一个刚开始的核心岛。
到头来，哪个版块都是核心，哪个版块都有概念，哪个版块都是塔吊林立，哪个版块都是热火朝天……
到头来，哪个版块都有买点，哪个版块都能干到3万……
最后——
成都向南的30公里扩张带上，就立着一根硬邦邦的旗杆。
杆头，挂着房价3万+的大旗。
心魔。
成都的跳岛扩张不牛批，真正牛批的是——
主城外向南绵延30公里的“国际城南”，还真特么干成了！
从金融城开始，向南干到锦江生态带，还真就几乎没有城市断裂带了。
挂着房价3万大旗的那根旗杆，还真就硬邦邦的矗立不倒了。
跳岛跳岛，跳着跳着，还真就把岛连城陆地了。
然后……
跳岛这件事儿，成了成都的心魔。
挥之不去的心魔。
从国际城南屹立不倒的那根旗杆开始，成都如疯魔一般，想在东南西北都复制“国际城南”的跳岛奇迹。
向东——
上来先填攀成钢，搞国际住区；攀成钢初见规模，直接跳到三环外，干三圣乡，玩商务总部；三圣乡的绿地超高层刚出地面，就跳到四环外，干十陵和大面，搞旧城改造；大面的旧改还没搞定，就开20公里外的干东安湖，办世大会，撸国际场馆……
向西——
外光华还没成熟，甚至连尚是空白的青羊新区都等不及，直接干26公里外的温江光华新城……
这一切，还是国际城南的老打法：上概念，拉核心岛，跳到下一个核心岛。
但是、但是、但是……
人力终有穷尽，小跳蛙也总有跳不动的那一天。
这是此前我在东三环的三圣乡CBD拍到的一张照片——
这是三圣乡商务核心里的一片荒芜农田。
你很难想象的是——
这片荒芜农田的3公里外，就是绿地486米的商务总部。
也就是，照片中远处那栋正在建设的超高层。
断裂带，出现了。
跳岛，出现裂痕了。
所有人，都选择性的忽视了这个问题——
什么三环的裂痕，不管。
来，让我们先把五环的东安湖干起来。
先跳，先跳到五环再说。
国际城南能跳到五环外，东门照样能跳到五环外，西门也能。
如果跳不到，那就是概念不够大！
国际城南的跳岛奇迹，仿佛成都城市进化的一个心魔。
所有人都想复制国际城南的奇迹；所有人都想成为下一个大源、兴隆湖和秦皇寺；所有人想在东南西北都复制出一根30公里长的大旗杆……
直挺挺、硬邦邦、屹立不倒。
但是，所有人都忽视了——
国际城南能跳的这么溜，能跳的这么硬，是时代的红利，而非人力的红利！
我们去想一想，成都向南扩张的那个时间节点——
2006年，15年前。
那是一个什么年代？
彼时的成都，三环内彻底满载，三环外一片荒芜。
臃肿的城区，亟待向外扩张。
彼时的成都，恰逢产业升级红利，互联网、金融、软件、信息技术蓬勃向上。
爆炸的产业，亟待一个承载他们梦想的应许之地。
彼时的成都，即将迎来人口爆炸式增长的10年，天量的人口倾泻在这片土地上。
爆炸的人口，亟待一个承载他们安家的希望之地。
彼时的成都，大量的地缘客户堆积在臃肿庞大的主城区内，堆积在毫无品质感的破旧住宅里。
饥渴的地缘，亟待一个承载他们改善的品质之地。
于是——
金融城，承接了科创和金融产业；高新区，承接了产业刚需和土著改善；高新和天府，承接了臃肿城区的扩张……
城镇化红利，叠加产业红利，叠加人口红利，叠加改善红利，直接炸出来一个国际城南。
但是，15年后的今天，成都还是当年的那个成都么？
成都在国际城南蒙眼狂奔了15年——
几乎所有的产业，全倾泻在了高新区，从金融城一期，填到金融城二期，甚至连天府新区的秦皇寺和兴隆湖都无产业可填；
几乎所有的改善，全倾泻在了高新区和天府新区的一个又一个品质住区里，从文儒德填到麓湖和麓山；
几乎所有的城镇化红利，全倾泻在2平方公里的金融城和32平方公里的
天府最核心区，甚至连高新的新川和天府的锦江生态带都尚未填满……
成都，已经在城南跳了15年，跳了漫长的30公里。
跳到了暂时的筋疲力尽，也暂时跳干了每一滴血。
现在的高新新川，一半以上的产业用地都没企业落地；现在的秦皇寺商务区，写字楼空置率超过60%；现在的兴隆湖科学城，仍有30%的产业园空租……
成都究竟还有多少红利没有释放？
成都所剩下的红利，是否还能填满剩下的东五环、西五环、东安湖、光华新城？
躁郁。
我在成都考察近10天的过程中，时常会困惑两点——
第一，房价是如此的扁平。
关于这点，前面已经说过。
因为成都的跳岛扩张，导致每一个版块都有拿的出手的概念和规划。
房价，并不因距离成熟区距离的远近而大幅递减。中环、三环、四环和五环的价差，极端的小。
一张口就是——
三环牛批个屁，主城厉害个锤子，我虽然三环外，但我商务CBD，我超高层486。
你别管我落地没落地，反正我概念比你大。
比如，东门。
东二环线上的建发央玺，界面成熟，精装大气，园林精致，品质极高，单价3.3万/㎡。
东三环外的三圣乡华熙528，界面半成熟，高容积率，精装普通，品质一般，单价3万/㎡。
第二，地板价是如此之高。
成都的房价天花板，并不高。
放眼弱一线城市，顶级板块的豪宅几乎都在7万/㎡以上。而全成都最好的版块内，品质最高的豪宅社区，均价无非也就是6万/㎡。
但是，成都的门槛极端的高。
目前成都的四环线，已经很少能看到低于2.5万/㎡的房子了。
基准价，几乎都在3万/㎡上下。
但凡低于2.5万/㎡，大概率都是需要抢的网红盘。
这个特征，区别于全国绝大多数的城市——
房价天花板在6万/㎡的城市，地板价都比成都低。
地板价在2.5万/㎡的城市，房价天花板都比程度高。
比如，杭州。
房价天花板轻松干到15万/㎡，但是大江东2万出头的房子还有挑有捡。
成都的豪宅客户，可能是全国最幸福的；
成都的刚需客户，也可能是全国最悲惨的。
这种畸形市场的背后，恰恰是前面两部分的一系列原因导致。
正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了高昂的地板价。
哪个版块都有拿的出手的野生概念，哪个版块都有可以爆炒的野生新区。
三圣乡，炒东进第一线；大面，炒生态宜居；东安湖，炒世大会；青羊新城，炒学区；
一个小小的犀浦镇，一半炒高新西，一半炒国宾馆；
一个世界大学生运动会，主会场在东安湖，运动员村在十陵，一个概念，炒了两盘菜。
城市扩张，来回跳岛；版块概念，越跳越多；城市地板价，越炒越高。
正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了各个板块都紧张的供需关系。
我几乎走遍了成都的每一个热点板块，我发现——
每一个热点板块的在售项目，都不多。
绝大多数版块，所有项目加在一起不超过5个，在售项目加在一起大都在3个。
成都在跳岛之余，控的一手好地。
在过去的两年时间里——
为了保证每一个版块都有热点，那就每一个版块都撒两三块地；
为了保证每一个版块都能保持热度，那就每一个版块都控制供地量。
为数不多的供地总量，被均匀的三三两两洒在每一个热点板块上。
哪里都有房，但哪里都不多；哪里都有网红盘，但哪里都不让你吃饱。
这样做的好处是什么？
这样做的好处就是——
让每一个核心岛都能保持供需紧张的热度，让每一个核心岛都能营造出红红火火的热闹。
每一个核心岛都能在供小于求之中，保持“健康平稳”的推进发展。
正因为如心魔一般的跳岛扩张，造就了难以平息的倒挂。
大家都知道，成都有一二手倒挂。二手比新房，更便宜。
有倒挂不牛批，但成都的倒挂牛就牛在——
除了北部之外，东南西都有倒挂的版块。
外金沙、外光华、兴隆湖、三圣乡……热门板块，几乎全有倒挂盘。
成都的倒挂，像割之不尽的野草。
成都人民摇倒挂、打新盘，从南门打到东门，又从东门打到西门。
为什么会出现如此普及的倒挂？
先，跳岛衍生出的概念，撩拨着每一个版块的成都人民。
跳岛不停，概念不停，成都人民追逐概念的悸动也不停。
然后，因跳岛而生的控地，倒逼每一个版块的成都人民被迫进入二手市场。
前面我们说了，为了持续的跳岛扩张，就必须保证每一个核心岛的热度，为了保证每一个核心岛的热度，就必须控制每一个核心岛的供地，让每一个核心岛的新房供应都持续紧张。
新房供应持续紧张，打新失败的客户，都被迫进入二手市场，推高二手市场房价。
最后，成都楼市就进入了“房价倒挂死循环”。
跳岛不停，概念也不停。概念不停，追概念打新就不停。打新打不到，就开始追二手。
一开始追二手，就推高二手房价。二手房价被推高，新房又限价，就造成了房价倒挂。
一造成房价倒挂，就倒逼客户继续追概念打新，搏倒挂差价。
我在成都这10天，越考察越躁郁。
我的躁郁在于——
你明知道有的版块没价值有泡沫，但你又不得不承认，这泡沫暂时不会破。
你问我——
成都这样不顾一切的跳岛扩张，不顾一切的把城市边界推到五环，不顾一切的玩儿概念干新区，到底有没有泡沫？
当然有泡沫！
但是，成都硬生生把房价泡沫夯成了混凝土！
皆是虚妄。
我一直在扪心自问一个问题：成都到底有没有价值？
有，但很多版块我不敢买。
因为，我很清晰的知道——
人力终有穷尽！
再强悍的小跳蛙，也有跳不动的那一天。
我所有的担心，都来自于：
成都跑的太快，成都的跳岛扩张跑的太快，总想从一个奇迹，复制到另一个奇迹。
而忽视了时间的力量。
我在三圣乡未竣工的468米超高层商务楼旁，看到了荒芜的农田；
我在锦江生态带至兴隆湖的路途中，看到了大片的城市断裂带；
我在挂着生态宜居招牌的大面板块，看到了现代住区和原住民的杂乱混居；
我在东安湖畔，看到了大片大片的城市空白，至今无法想明白，谁会在这里居住；
我在青羊新城看到大片待兑现的概念，以及更远的光华新城里更大规模的待兑现概念……
他们的落地，需要多久？
5年？10年？15年？我不知道。
我们对于这些跳岛衍生的概念新城，一切美好想象都停留在预期的臆想上，只是谁也说不准这种预期何时到来。
有人说，管球他呢？
反正也有倒挂，反正二手比新房还贵，，反正有刚性套利，反正买到就是赚到……
干就完了！
那么，所谓的倒挂真的是夯实的么？
成都的二手指导价政策，5月份已经落地了。诸多板块的二手房，首套首付动辄都被提高到5成以上。
二手指导价落地一个月，成都的二手房成交量直接腰斩！
5月份，大成都范围内二手房成交面积约24万㎡，环比减少了约49.46%；
成交套数共计2813套，环比减少了约45.93%。
我们一定要记住一个关键点：量在价先。
价格上涨之前，一定是成交量的大幅暴涨。
而价格下跌之前，也先有成交量的大幅腰斩。
现如今，成交量的腰斩已经出现了……
那么，问题来了。
当那个劲头满满的小跳蛙，突然跳不动时；
当新区落地和兑现过程中，出现大裂痕时；
当坚挺的一二手房价倒挂，不在贼坚挺时……
那个看似像混凝土一样的泡沫，真的还能夯实如初么？
这是当下的每一个成都人，都值得去思考的一个问题。
毕竟，人力终有穷尽。毕竟，小跳蛙也有跳不动的那天。毕竟，最能击碎倒挂的二手房指导价已经压顶。
以上，是成都考察的上篇，上篇只谈风险。
我无意唱空，只是一点警醒。
成都考察的下篇，我们会详细聊聊机会。
最后，也请诸位把此文转发给身边有打算在成都买房的亲戚和朋友。
希望他们能感知到这种警醒，并认真思考一下这个警醒。
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发表于 2021-7-31 19:02:53
