北京楼市：500万买了一套房，却迟迟不能成交，这个坑一定要小心

知足常乐77

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答
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提问：房姐您好，新人首问，请教置换房产问题，急盼回复。目前家里有两套婚前房产，一套是我2015年购买的朝阳来广营的自主型商品房（需2024年才能交易），一套是媳妇2016年在通州金地格林买的一居，考虑孩子上学问题现在准备卖掉通州一居置换东城房子，目前正在看和平里兴化西里的一套房子（地坛小学+和平里片区派位中学），56平报价500万，1976年的老公房，准备走dy贷，目前的问题有2个：一是这么置换有没有大的问题（夫妻都在和平里附近工作），二是怎么操作才能让房东能等待我们把通州的房子卖掉，担心房东等不到我们卖掉，有没有技巧，提前支付大额定金是否可行？
回答：你好，拖延流需要配合远期合同。 远期合同：指的是在今天签订，但一直到八九个月以后才执行的合同。 正常的房产交易流程，是付定金—网签—审限购--审税—办贷款—过户—银行放款—交房，整个流程，大约持续三个月左右。 传统的房产交易，“审限购，审税，办贷款”，一般是预留2个月时间。你可以要求到4个月的时间。 合同里写清楚，主要是二条: 1.截止x年x月x日，首付资金必须到位xxx万。否则按利息赔偿 2.截止x年x月x日，交易过户。滞纳期最多60天。 把违约利息写低，你又可以正大光明的拖延60天。把业主的违约金写高，即使最后这房子业主不卖了，你也能拿到一笔不小的赔偿金。 最后放款是可以人为控制的，一般可以让信贷员压件审批，再拖2个月没有问题。 这期间一定要跟业主哭穷卖惨，每一步的理由都想好，比如等落户，等自己的房子出售后拿到尾款... 我见过最长拖延流，20个月。 拖延流谨慎用，一般是忽悠第一次卖房的业主，需要中介配合。 一般来说，6个月以上的拖延单，默认一定会出现交易问题。 期间，房价上涨，时间延长，业主家属吹风，中介旁敲侧击，都可能导致上家追过户或毁约\/不配合。 拖延流需求精力、心态、专业度。 那么，如果你还在提问，说明对以上的麻烦还没有充分的准备。 并且，有各种手段可以做成买家违约，至少作为买家，你是有瑕疵的。 买卖关系里，买家是舔狗。 角色定位要清晰。 用定金锁定房源，签长期合同用拖延流，听起来很好，做起来就是贴身肉搏。 首先，少有卖家愿意签长期合同。 而一旦涨价，或者时间拖长，我们默认卖家是会反悔的。 最后的结果就是上下家耳鬓厮磨，感天动地晓之以情，慢慢付滞纳金展期拖延，三句话离不开道理的，大家就装老赖或干脆者走诉讼了。 诉讼即使赢了，也是亏本的。 所以，拖延流要慎用。


提问：您好，我和爱人北京房山体制内年收入30w，现在房价感觉下跌了两年，再加上疫情影响，感觉现在是低点，想买行宫园小区房子，手里子弹40，没有首套资格，想投资购买但是首付不够，要利用高杠杆，所以还款压力会变大，每年纯利息还款要7万，5年以后出手，现在是否建议投资购买？
回答：我不建议买 ，房山的新房二手都太多了，同质化竞争严重，本地又没什么产业支撑，未来出手都困难，除非自住。低首付投资还不如选沈阳、成都、武汉等城市，潜力都不错


提问：新人首问~ （求匿) 美丽的房姐你好~问题如图，感觉自己想法有点固执和幼稚，大概率会当了接盘侠，但是又实在很不喜欢老公房（踩过94-98年的)，求指点，感谢！
回答：苹果社区北区办公设计，涨幅较差。公园1872 涨幅较低，租金高的类型。 推荐排序 朝阳无线\/金港国际>苹果社区北区\/苹果社区北区, 建议在朝阳无线\/金港国际中选择


提问：房姐好，请问沈阳现在贷款还可以bf吗？已经浮盈30%左右有必要重新换贷款吗？
回答：30%的涨幅是比较尴尬的阶段。 一般有50%，新产品利率或者月供降低，可以考虑优化贷款。 换贷款成本低，可以考虑还贷款。 目前沈阳的贷款相对还是比较水，市场不发达。 沈阳上一轮2018-2020已经过去，下一轮需要等待。


提问：青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？
回答：1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。


提问：房姐好，新人首问，期待回复：贷款二套，房子首套，首付在250-260万左右，勉强可以看总价400万出头的房子。考虑未来几年有孩子后自住，兼具保值投资价值。目前我在金融街2号线上班，老公在10号线安贞附近，未来2-3年后工作可能会换。个人偏好南北通透带正规客厅的房子。现在看了几个房子： 1、松榆里，92年公房，板楼四层69平，410万，南北，类似田字格户型，三居可以当两居，装修保持不错，但是楼道环境和小区环境很杂乱。离地铁有点距离 2、南新园，95年楼龄，南北，62-70平左右，380-410万，装修普通，小区环境感觉还可以 3、石佛营东里105号院，92年，南北，58平左右，380-385万，普通装修 4、石佛营西里，小三居，94年，楼层高，72平，普通装修，400-410万之间 5、南湖渠西里，小三居，69平，86-88年，420-440（这个小区今年涨了20万多） 6、南十里居，小三居，69平，87年，400万左右 7、磨房北里，小三居，62-69平，400-430万，91-92年 8、双花园西里，88年，小三居，69平，440万 9、十里堡北里，小三居，69平，420万 10、农光里，92年，南北，小两居（次卧较小），62平，400万 问题： 1、上述房子基本都是板楼无电梯，基本在2-5层之间，能帮忙在上述房子中排序吗？ 2、请问90年后的板楼老公房和同小区的电梯塔楼房（楼龄新，但感觉更杂乱）哪个更有投资价值？ 3、是否还是其他具体推荐的小区，如酒仙桥一街坊、北湖渠、甘露园、美然动力等小区？
回答：1. 保值角度这一类上车盘差距不大，基本都是跟随大势，以你自住的角度来选择 南新园、松榆里、石佛营西里、农光里 建议在这几个中选择 2. 板楼塔楼本身不存在谁比谁好。 差异无非就是采光，密度，朝向。 价格才是比较的关键 3. 还可以看下 丽景馨居、晨光家园、酷特区


提问：房姐好，新人首问：本人单身京户，16年中旬入手天通苑两居，明年满五，打算明年有点动作，不知道是继续持有还是置换其他盘，天通苑从最高点降了两成到目前为止。现有子弹200，卖房款300，求推荐海淀朝阳北面区域，兼顾投资自住，最好抗跌性比较强，比较看好望京和西二旗，其他地段不太了解。谢谢！
回答：你好，天通苑投资首选大面积，地板价，但是2居因为上车门槛比较高，性价比就不如大面积。 改善往往有几个核心需求：地段升级，品质升级，学位升级，圈层升级。 子弹500，可以置换到望京板块，宝星国际，澳洲康都, 大西洋新城，望京南湖中园或者南湖东园


提问：美女房姐，您的推荐意见总是让人眼前一亮！ 本人现在是无房，用老人资格在朝阳买的房，接力贷月供压力比较大。孩子在海淀五年级。手头还有400左右，只考虑投资的话，您觉得哪些区域和楼盘合适？如果还在朝阳选筹的话会不会太集中？
回答：并不集中，如果不想贷款，可以看下 十里堡、团结湖、朝青、石佛营等板块，例如 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区等


提问：房姐您好，新人首问！手里子弹1100（加上贷款可以接受到1600上下），二套，准备要小孩，想寻一套三居改善房（改善为主，兼顾保值或投资和幼儿园），上班在朝阳北辰，原本想兼顾改善和教育，但发现预算有限，所以以后孩子大了也可考虑换到海淀。 已看过酒仙桥（丽都一号、丽都水岸180平&196平、阳光上东、丽都东镇），朝青(天鹅湾，不太喜欢密度太大)，望京（国风、大西洋西城、融科橄榄城、东湖湾），北苑（远洋万和四季、润泽公馆、福熙大道），东坝（奥林匹克花园一期163平） 新盘东叁金茂府和天誉145平、鸿坤花语墅145平（开发商捂的新房放出） 目前从纯居住觉得小区环境不错的丽都水岸、奥园、润泽公馆、融科橄榄城、东湖湾都不错，但是后面两个能看上的户型总价略微超预算，另外，房姐对东叁金茂府、鸿坤花语墅怎么看呢，那一片我了解的不多 教育的问题能兼顾最好，不能兼顾也无所谓，目前以改善为主，五年后准备用手里另一套房置换一套海淀老破小解决，主要是现在担心学区房的在六七年后政策风险有点高，不敢过度附加教育属性 房姐经验多，能从投资保值的角度给综合分析一下这些盘的优缺点吗？ 或者房姐有没有其他次新盘可以推荐，海淀还没看过，可以推荐一下符合我们需求的盘吗？如有好的推荐也可考虑一步到位。
回答：酒仙桥大环境不行，那边感觉太独立了，而且道路歪斜、断头路多，大多城中村，未来改造难度太大，没啥预期，不推荐选这个板块 东坝前期溢价有点多，价格超越了价值，短期增长乏力 望京和新北苑可以好好看下，想在朝阳兼顾教育就看下新北苑吧，如果想增值潜力大还是首选望京。 海淀看下橡树湾、中海枫涟山庄、郦城、美丽园


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