未来房价怎么走？楼市的逻辑

因醉鞭名马幌

关于我国的房价为什么会涨到这么个地步，可能很多人不加思索的就会给出答案，因为——炒房的人太多了。这你就太高看他们了，炒房团只不过是房价上涨的既得利益者，对于几百万亿的房地产市场，他们真的啥都算不上。
很多人提到房地产，随口就是祸国殃民，但实际上，房地产既不是洪水也不是猛兽，反而与我们国家国运息息相关。今天，我就带大家深度剖析房价是如何发展的，以及房地产究竟是如何改变了中国，以及未来房价会怎么走。

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改开是中国国运腾飞的起点，这个应该是没人会反对吧？不过其实啊，即使是改开之后，我们国家的经济，也并不是一帆风顺的。
按理说中国改开之后那些年，经济基数小，改开之后各种宽松利好，经济增长率应该很高才对，但是其实那些年经济非常不稳定。改开之后的三年GDP增长率：
19797.59%
19807.83%
19815.11%
前两年七个点左右的增长率放到今天也不算特别高，到了81年，甚至下滑到了5个点。又发展几年到了90年代，经济增长甚至出现了连续几年的低迷：
19894.21%
19903.92%
我们现在都已经世界第二，开始讲“中速增长了”，不以GDP为目标了，每年基本也都在6%左右。很难想象，1990年当时却连5%都不到，说明那几年经济发挥确实不稳定，究其原因，主要是——没钱，或者说国家没钱。
没钱就干不了事，这个道理大家应该都懂。举个最简单的例子，你哪怕是去送外卖，也得先投个几千块买个电驴吧。
那为什么当时国家会没钱呢？这就要从我们国家的财政制度说起。
建国之后，我们基本上就是实行的计划经济。钱收上来，全交给国家，国家再根据计划进行分配。计划经济这玩意，已经在实践中被证明了，不太行。
到了改开之后，税制也改了，从计划经济变成了承包制度。大家应该都知道小岗村的“联产承包责任制”吧，极大的调动了生产积极性，当时国家一看承包制这么好，所以税收也改承包了。具体来说就是国家跟地方上商量，比如你这个省，经济好，那就交100亿吧，你这个省经济不太行，那就交20亿吧。大概就是这么个路子。

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这个承包制，刚开始也挺好，地方上的积极性调动起来了。但是越发展，弊端就越暴露出来——国家越来越没钱。
国家的花费一年比一年多，技改、科研、教育、人员工资、重大项目，哪哪都要用钱，但是国家想给地方上提价，地方上就哭穷，道理也简单，谁都想把钱掌握在自己手里嘛。
国家就很纳闷，地方上你这些年企业越来越多，眼看也越来越富，咋不能多交点？地方上理由也很充分，我这里虽然赚的多，但是花得也多，要修路修桥，通水通电，人多了也得给他们盖房子，分房子（因为那时候都是福利分房，房子都靠地方上出钱修）。
最后国家财政穷到什么地步？已经连军队都养不起了，最后实在没钱，只能说让军队自己想办法去挣钱，也就是允许军队经商。军队经商这事儿，弊端很多，我就不展开了，你们自己应该也能想到后果。
所以就有了著名的分税制改革。
分税制改革其实挺简单的。大部分发达国家基本都是分税制，这玩意太成熟了，我们直接拿来用就行。分税制改革一句话概括其实就是把大部分的税都收到中央，地方上基本就没剩啥钱了。
这一改，直接改出了之后中国波澜壮阔的国运二十七年。

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分税制不重要，重要的是，分税制改完之后，地方上不是没剩啥钱了吗？为了给地方上留条活路，那就——允许地方卖地来赚钱。也就是今天大家熟知的土地财政。
这个在当时其实是非常先进而且实用的一种方式。以前承包制的时候，穷地方收不上来钱，国家又没钱拨款，地方之间的贫富差距就会越来越大。分税制之后，对于富裕的省份，流入人口大，经济发展快，土地需求大，地也有人买而且能卖个好价钱，也不亏。而对于穷省份，卖地收入可能没多少，但是国家有钱，可以对其进行补贴，日子也比以前好过。
但是光可以卖地，也没啥太大的作用，因为当时大家口袋里都穷得叮当响，没啥钱，房子盖好也没钱买，而且更重要的是，有钱也不买，大家都等着分房呢，谁也没有想过要自己去买房。
于是，接下来几年开始了一系列的配套改革。
94年当年就发了文件，进行房改，“实现住房的商品化、社会化”。
不过真正的大浪到来，是在几年之后，为了解决大家没钱买房的问题，97年央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，规定贷款比例最高限额是房价的70%，贷款年限最长为20年。也正是从这一年开始，商品房和个人住房贷款开始走近普通百姓身边。
到了98年，更是进行了著名的“98年房改”，主要意思就是全面停止福利分房。让大家不要再把思想停留在计划经济时代，房子靠国家给你分的阶段已经过去了。
这下逻辑就走得通了，房地产市场也随之开启了几十年的繁荣。

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不管承认与否，房地产都对中国过去二十几年的经济发展，起到了一定的刺激作用，这其中的逻辑，说起来其实也不复杂。
发展经济，首先就是得有钱。钱从哪里来？光靠收税是肯定不够的。而且东亚人又是以高储蓄著称的，钱不花出去，经济就运转不起来。
而土地财政，就是通过买房这种方式，让大家将储蓄拿出来，支援城市建设。去修路，修桥，修地铁。城市发展起来之后，又会通过城市的繁荣带动房价，给予买房人一定的回报。光靠买房人是不够的，银行也加入进来，给买房人提供支持，给开发商提供支持，供需两端加速发展。
土地财政是将过去的收入转移出来搞建设，房贷则是将未来收入转移出来搞建设。
所以你会发现，改开是中国经济腾飞的起点，但是中国经济真正稳定的高速增长，不再有低于6%的暗淡年份，是从1994年之后，这里面当然有加入WTO的成分，但是分税制改革带来的制度红利也不可忽视。

分税制之后，还搞出了一个群狼政策。因为大部分财政收入都上交国家之后，地方上没钱了，想要发展，只能大力招商引资，大力发展实业。这一下彻底激发了城市的动力。



94年当年出口就翻了一倍，进口也增加了八成。贸易形势从逆差转为顺差。很多人说，国运是从加入WTO开始的。但是天上掉馅饼下来，你得接得住。而中国的世界工厂模式，就是靠94年之后群狼政策，各地打下了坚实的基础，WTO风口一来，我们才有能力起飞。

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那未来的房价会怎么走？
其实，从最近几年，国家对于房地产的态度，已经基本确定房地产市场本身发展的窗口期已经过去了。
土地财政+银行杠杆助推，这个方法虽然来钱快，简单粗暴，用得很爽。但是也只能是早些年地方上没钱时的权宜之计。
到现在，一方面，财政上已经有钱了，不需要大家勒紧裤腰带，通过买房来支援城市建设了。
另一方面，这条路子副作用很大，现在已经有点走不动了。所以现在提的内循环，刺激消费，其实就是换个路子，不再通过房地产将钱转去搞建设，而是通过消费实体经济将钱转起来。
这个办法虽然难度比房地产大很多，但是没有副作用，有益身心健康。而且我们现在也都搞起来，各行各业发展得有声有色。
那房价怎么办？
崩是不能崩的，崩了大家都完蛋。只能死死压住，时间换空间。控制房价其实也很简单，二手房控制杠杆，一手房控制价格，做到这两点，房价大涨基本没希望。北京就是这样控制了四年多了，效果很好，深圳我估计也会一样，几年不涨的概率很大。
中国三百多个城市，值得再买房的，不到10%。其他的城市，自住该买买，投资就不要想了。
最后提醒一句，整体不涨，不代表所有房子都不涨，同一个城市，不同房子有涨有跌将是常态。