|
作者：广东省住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
近期，史无前例的“钱荒”正在楼市上演。
01 “钱荒”正在楼市上演
首先，房贷利率创下阶段性的新高。热点城市房贷利率基本上都创下2014年以来的新高了，大概比年初上升了30个基点左右。6月份，18个城市的二套房利率超过6%。上海二套房贷利率达到7.2%，比央行规定的二套房贷最低利率（LPR+60个基点），高出了195个基点。
首套房方面，惠州的房贷利率为最高，达到6.8%，比央行规定的首套房贷最低利率水平（LPR），高出了215个基点，成都、南宁、洛阳、无锡、中山等城市的首套房贷利率也超过或接近了6%。凡是利率在6%左右的，都是近期楼市比较火爆，房贷占新增贷款的比重爆表的城市。
其次，贷款周期在拉长。二手房贷款从申请到发放，热点城市要4-6个月，一季度是3个月，去年底只要1.5个月。有的银行今年上半年的额度用完了，正在审批的贷款，三季度的额度都不一定够用，有银行个贷经理干脆告诉客户，最早也得四季度放款，甚至有可能要跨年了。
最后，很多银行二手房停贷了。当然，没有哪个银行敢说，“我停贷了”，多数只是口头说“暂停”，或告诉你，贷款申请可能几个月内都批不下来，也没有批下来的时间表，愿意等就等吧！昨日，中国银行广东分行还特意官宣，不是暂停，而是放缓，客户要做好时间安排，稍安勿躁。
长三角是“房贷荒”的重灾区，比如苏州、绍兴、杭州，6月份首套房、二套房贷利率比5月份提升了30-50个基点。200万的贷款，6月份的月供，比5月份要增加500元左右，刚需受伤不浅。
只有深圳是个例外。
现在，深圳楼市成交在“地量”运行，每月二手房交易规模不足3000套，再加上严格按二手房“参考价”贷款，不允许“高评高贷”，深圳不存在“房贷荒”。目前，深圳每月新投放的房贷额度，都没有回收得多。某国有大行深圳分行的朋友告诉我，抵押登记过了马上放款，绝不积压。
02 房贷占比爆表
其实，“钱荒”在楼市上演，绝不是今年才有的。每当楼市调控收紧，都会出现“房贷荒”，上调利率、拉长周期、二手房“被停贷”。比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初，四大国有银行广州分行曾集体上调房贷利率。但是，房贷“荒”成这个样子，还是第一次。
为什么会出现这种情况呢？
可以说，“房地产贷款集中度管理制度”是“房贷荒”的重要原因。根据2020年年报披露，37家上市银行中有13家银行超过了监管红线标准，超过房地产贷款占比红线的有9家；超过个人房贷占比红线的10家。表面看，踩线的不算多，但其他没有踩线的，大多数在红线附近。
说实话，考虑到部分消费贷、经营贷等部分进入楼市，以及银行资金通过影子渠道接济开发商，估计没“爆表”的银行没几家。另外，如果拿总行法人考核，很多银行并未踩红线，因为内地、中西部楼市冷的地方，房贷占比低。若以省分行、市分行来看，很多城市都爆表了。
甚至有的城市，房贷占新增贷款的50%-60%。这几年，1个百分点的GDP对应多少信贷投放，这都是有数的，各地增长考核都会给银行摊贷款任务。问题是，这几年实体经济确实有点儿困难，银行就把钱投向地产了。对城市主政者来讲，管他投了哪，只要GDP增长目标实现就行了。
于是，新增贷款里面，房贷占比越来越高，比如二三线城市，很多都超过了50%。有的城市实体经济比较强大（比如广州、成都），房贷占比并没有爆表，但由于新增房贷规模增长太快，已成为楼市火爆的第一催化剂了，如果不控制新增贷款额度，楼市火热的局面就无法改观。
03 银行害怕被查
近期，银监对贷款审查非常严格，银行很害怕。3月底，监管部门要求，对个人申请经营贷、消费贷等，银行对借款人提交的材料要严格审核，比如交易背景、交易对手的真实性；贷款发放后对流向异常、化整为零、大额取现等等，要做资金在银行间的穿透式审查，违规的一律抽贷。
为了防止违规加杠杆、还款能力不够，对按揭贷款的审核也很严格。比如，要审核借款人收入证明、银行流水、购房资质等，以佐证资金来源和还款能力。购房首付款必须是自有资金，或直系亲属（即父母）资金。凡到账低于6个月的资金，都要查实或证明该资金是自有资金。
近期，监管部门对房贷“贷后抽查”的频率提高了，审计也更精细了，一旦贷后抽检时发现，已投放的房贷在审核流程上有瑕疵、申请信息有作假行为或首付资金并非为自有资金，不仅借款人会被抽贷，银行也会面临动辄上百万、千万的经济处罚，主管行领导也会被问责。
所以，对银行来说，现在风头正劲，哪个行长也不敢冒这个险、撞这个枪口，自己被问责是一回事，整个银行被重罚，年终奖泡汤了，得不偿失。所以，银行也有意识地降低房贷投放的节奏。一旦节奏下来了，贷款周期从2个月变成4个月，给市场的表象就是楼市钱荒了。
04 房贷要“荒”到什么时候？
这几年，国家控杠杆率的决心很大，刚刚结束的央行二季度例会，提出“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定”。可见，贷款额度是一定的，如果房贷过度投放，挤占中小微贷款的规模，触碰了央行的底线，事情就搞大了。
今年“两会”国家明确，在去年增长40%的基础上，今年各大银行中小微贷款还要增长30%。于是，今年监管层对房贷在规模、占比、增速上启动“三重管控”。很多城市房贷规模不能增长，收回贷款才能释放新增量；有的城市“挤牙膏”，每月只投放申请规模的30%，其他一律往后延。
房贷占比不断提高，还有一个恶劣的后果，就是实体融资成本不断攀升。房地产吸金能力最强，对成本的承受能力也强。目前，TOP50开发商的融资成本在6%-7%，其他开发商在7%以上，超过10%的也有很多。近期，三道红线倒逼，发债收紧，开发商签发的商票利率早超过10%了。
按揭融资也是如此。近期，尽管利率不断上行，但热点城市楼市还是比较热，大银行受贷款集中度控制，中小银行看到机会，迅速跟进涉房贷款投放。而且，银行资金对接类金融机构（小贷、担保等），为客户提供赎楼过桥融资、消费贷融资（准按揭），赚取较高的利息。
开发商给出这么高的利率，购房者也能提供高利率，资金还能往中小微企业走吗？近期，央行二季度例会提出，推动实际贷款利率进一步降低，前一段时间存款定价改革（从乘数改为加点），也是为降低中小微融资成本。因此，必须要夯实楼市和实体经济之间的资金“防火墙”。
其实，2019年贷款定价锚改革，推出1年期LPR和5年期LPR，并且二者走向开始分野，就是为了筑起防火墙。现在来看，地产自身的强吸金能力，会自然带动资金流向地产，并催化楼市繁荣。2020年，按揭增速一直高于楼市销售，自然导致楼市繁荣，其中楼市销售金额大于销售面积，房价上涨，反过来倒逼按揭增加。如果不控制，这个顺循环还会持续下去。
2019-2021年全国商品房销售增速和按揭增速（%）
2021年趋势反转了，按揭贷款增速低于楼市销售面积和金额增速，楼市热度也就下来了。可见，只要资金控制住了，楼市就降温了。今年前5个月，销售金额和面积增速的剪刀差不断收敛，“销售额增速-销售面积增速”从30个点降到16个点，这就是控制资金投放的结果。
从这个角度来讲，“三道红线”是控制资金流向开发商，“贷款集中度”是控制银行过度投放地产贷款，而对购房者的按揭贷款，启动规模、占比、增速管控，则是控制居民层面“加杠杆”买房。这样，就形成了从包含开发商、金融机构、购房者在内的楼市资金监管闭环。
从过去经验来看，很多人认为，“房贷荒”是周期性的。调控缓和了，“房贷荒”就消解了。未来，“房贷荒”一定会缓和的，但“上限指标控制”不会缓和。未来，房贷额度管控、占比管控将是常态化的，资金大规模涌入楼市的时代结束了，靠杠杆炒作楼市的时代也一去不复返。
为什么这么认为呢？过去，实体和楼市还能齐头并进，银行都资金都扶持。现在，可谓是“一业兴、百业衰”，2020年楼市量价再创新高，出乎所有人预料，背后则是以实体和中小微的隐退为代价的。过去，楼市每进一步，实体退一步；现在，房价又上了一个台阶，楼市进一步，实体退两步，这是从银行的资产结构看出来的。现在，已退无可退，不控不行。
特别声明：本文版权归“李宇嘉观楼局”所有，未经授权禁止进行任何形式转发、改编，否则将追究法律责任。 | 
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2021-7-31 13:06:22
