楼市入秋？21城房贷难批，15城限购升级，10家银行踩中“高压线”

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盛夏时节的房地产市场，不仅没有出现往年热销的现象，反而有了“入秋”的特征。
[size=1.412em]一，21个城市房贷利率上行。
今天看开源证券首席赵伟的一份报告，名字叫《地产“韧性”再论》，其中全面点评了目前的房贷、调控情况。
房贷方面，一线城市首套房贷款利率连续4个月上行，二线城市连续3个月上行，截止5月，已有21个一二线城市首套房贷款利率出现上行，房贷难审批。
以广州为例，今天看到第一财经的报道，自6月25日起，工商银行广州地区房贷利率调整为首套LPR+90BP至5.55%，二套为LPR+110BP至5.75%，民生、平安、邮储银行等银行跟随上调。
这已经是广州半年来房贷利率的第4次上调，一位贷款中介表示，目前广州二套房贷利率最高的已经突破了6%，预计下半年将进一步上调。





机构监测数据显示，6月份，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.77%。房贷平均放款周期为50天，其中46个城市房贷放款周期延长，部分城市甚至延期100天以上，连银行自己也不知道什么时候才能有额度。
[size=1.412em]二，限购加码
调控方面，已有15个城市限购升级。
今年以来，住建部1-2月份去深圳、上海、北京实地督查，3月初又赴浙江杭州、江苏无锡调研督导，3月22日又赴成都和西安调研，随后这些城市无一例外升级了调控政策，先后发布了提高购房门槛，延长社保个税年限等措施。
比如，3月底西安发通知，定从市外迁入西安市户籍的居民家庭，在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在西安连续缴纳12个月社会保险或个人所得税。
4月杭州收紧人才购房政策，高层次人才购买二套房，无论单身还是家庭，都与普通购房者一致。单身人才不能购买两套房，人才家庭落户杭州须满5年方可购买第二套房。



同月，南京发布规定，在浦口、六合、溧水、高淳区四区新落户的人员，自落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区(不含江北新区直管区)范围内购买商品住房和二手住房。
还有广州发布通知，除将越秀区、天河区、白云区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年外，并规定人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，不得补缴。而此前，非广州市户籍只要符合满半年社保的条件就可以购房。
一边是房贷利率上行，购房成本不断增加，另一边调控持续收紧，买房的门槛持续提高，这无疑会大幅降低房地产市场的购买力，也就意味着符合条件的“接盘者”会越来越少。
这是很简单的道理，二手房卡着贷款不批，动辄几百万全款买房的人又能有几个？社保、个税这些附加条件升级之后，符合购房资质的人也会变少。
一边卡着钱，另一边卡着买房资格，购房需求减少，成交量降低，就是自然而然的事了。
很多朋友可能会有疑问，为什么房贷突然收得这么紧，让这么多银行都不敢放贷了？
想必大家都听说了，今年开始，央行实施了房地产贷款集中度管理制度，对银行分档房地产贷款集中度管理，每一档银行都要考核“房地产贷款上限”和“个人房贷上限”。
事实上，很多人都误判了这个政策的影响，就连房地产行业内的专业人士，大多都低估了这个集中度管理制度所造成的影响。
[size=1.412em]三，10家银行踩中“高压线”
赵伟的报告披露了一组数据，38家上市银行年报数据中，有2家大行、4家股份行、4家城商行，住房贷款集中度超过监管要求，也就是有10家银行踩中了“高压线”。
他的结论是：在贷款集中度考核下，下半年房贷供给紧张，房贷利率易上难下，将从量、价两个维度影响房地产市场。





换句话说，下半年房贷还会非常紧张，房贷利率上升的趋势不会改变，会有越来越多的城市加入到这个行列当中。
如果这种趋势延续下去，就会出现房贷批不下来——房企收不到足额回款——现金流受到考验——房地产销售下行——市场“量价齐跌”。
这几乎是可以预见的事，现在监管不断收紧房企的融资渠道，信托、发债、ABS等手段都已经很难融到钱了，销售回款成为开发资金的主要贡献源，数据显示，销售回款占开发资金比例，已经从2019年的49.6%上升至2021年前5月的55.5%。
在2021年前5个月，销售回款两年复合增速17.6%，贡献了房企资金增长的80%，非标类传统融资渠道收缩，接下来楼市购买力下降，房企的到位资金必然变少。
[size=1.412em]四，房地产行业何去何从？
换个角度，从“周期”的视角来看，房地产市场的景气度也确实到头了。



还是这份报告的观点，回顾楼市历史，过去几轮地产销售增速抬升阶段一般在12-15个月；同比增速上下波动幅度可达71.7-106.6个百分点。
而本轮地产销售增速从2020年2月底部回升以来，已历经15个月，同比增速波动幅度达167.7个百分点，达到历史峰值水平。
也就是说，与过去对比，现在的房地产销售，无论是15个月的回暖时间，还是同比增速波动，都达到了以往几次周期的峰值，巅峰过后，自然是“低迷”。
一句话：只要央行坚持对银行实施严格的“两条高压线”，只要各大城市调控的态度依然坚决，下半年的房地产，将不会重演今年2-5月份楼市“小阳春”那样的火热情景。

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调控就是新一轮上涨的开始，挺过去就是胜利

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