今天我想跟大家聊聊，最近楼市中的两大变动。
首先，多个热门城市传言二手房停贷；
其次，学区房这样的硬通货，在杭州开始跌了。
信贷大收紧，这是学区房都扛不住了？楼市下跌的周期要开启了？
要想知道是不是，得先看有没有。
杭州学区房真跌了吗？
之所以大家突然关注杭州学区房，是因为杭州今年祭出了两大招：
1、将分配生的比例从50%提高到60%。分配生大家应该熟悉，之前上海的教改就是这么回事。
提高分配生的比例，就是说初升高的名额，60%按学校来分，40%按照成绩来分。这就让初中学区房的含金量变低了，因为优质初中教学实力与生源明显更好，按成绩来选拔是更占优势的。
但毕竟录取比例只变动了10%，这项调控的作用还是非常有限。好的学校，能给孩子更好的学习氛围和学习习惯，父母远还没到放弃学区房的地步。
2、杭州这次祭出的第二招，就厉害了——降低中考难度。
这一招直接让鸡娃的努力作废。试卷难度太低，优等生与中等生拉不开差距，大家分数都差不多的好，这就让好的学校失去了校外竞争的优势，也只能在校内内卷争名额了。
这两招合体，等于削弱了优质学区的含金量，带来的结果就是：
越优质的学校，内部竞争越激烈，难度越高！
按道理说，学区房是应该降价的，但真降价了吗？
恰好4月我们杭州考察，看过两个本次热议的学区盘。
申花顶级学区文鼎苑，据我肉眼来看，并没有降价多少。当时看挂牌价在10-11w均价附近，目前还是如此。
至于网传的调价盘，中介说那是因为3月学区市场最火热的时候业主涨太多了，涨到了12w+，一半是回调，一半是着急用钱。目前实际小区实际成交均价在10.5w。
这算跌了吗？
成交价可能跌了一点，这就跟兰博基尼100元优惠券一样，作用也不大。中介告诉我，现在最大的优势就是，业主情绪比较稳定，价格可以再谈谈。
真正可能降价的，还是那种贴牌的集团化学校，比如近江崇文实验小学周边的学区房。但也不是最近降的，4月考察的时候，当时中介就告诉我，因为崇文实验小学私转公，新学校的师资力量还不确定，最近的成交已经冰冻。
所以，学区房是降价了吗？
顶级学区，只是略微回调；真正会降价的，还是因为学区不够硬。
毕竟中考不拔尖了，高考就不拔尖了吗？
第二件事，是最近大家非常关注的二手房停贷问题。
这次还真不是什么小道消息，21世纪经济和第一财经，都在同一天报道，上海、杭州部分银行已经暂停二手房贷款。此外深圳、广州、武汉、东莞、成都、合肥以及惠州都有传闻，银行二手房已经停贷。
其实，这个消息真不意外。
今年年初，银行被划上了两道红线，个人住房贷款和房地产贷款只有在规定比例内才能起舞。
许多城市的市场，是从去年年底就火热起来的，一直蔓延至今，银行的贷款额度今年一直非常紧张。
房贷利率上涨时，我们就告诉大家，这是贷款额度不够的一种体现，银行想用有限的贷款额度，挑选到更加优质的客户。但是市场热情依旧没有退却，贷款额度还在进一步消耗，最终导致二手房停贷是趋势中的事。
年初对信贷管控，终于开始生效了。
不过，不同银行的规模不同，贷款额度也不尽相同，全面停贷是有些夸张，更多城市只是银行放款等待周期比较长。
但这对楼市的影响，还是非常大的。
上半年表现越火热的城市，此刻的贷款额度就越是紧张，而市场上能不靠贷款，全款买房的人，还是少数。
可以预测，上半年大热的城市即将进入横盘状态，比如广州、合肥、杭州、南京等。这些城市目前大多房贷利率上升，贷款额度收紧，二手市场情绪势必会回归，即使新房房贷暂时不受影响，也难以翻起大的风浪了。
接下来，大家可能会把目光集中在新房市场，我也得提醒大家一下。
银行的“钱荒”不仅影响着普通购房者，还有开发商。
因为即使是第一档的银行，房地产贷款总规模也不能超过40%，钱荒之下，开发商想要找银行借钱同样也困难，再加上开发商还有三道红线规范着，对负债规模本就把控的非常之紧，、可以预见，下半年开发商的现金流压力不小。
新房市场极有可能出现，降价回款风潮，比如恒大，已经熬不住了，目前已经爆出多个项目齐齐降价优惠。
开发商的优惠，是机会也是风险，大家一定要擦亮眼睛判断，尽量选择负债率更低的大开发商。
学区房与二手房贷收紧，其实只是目前政策的两个缩影。
跳出行业来看，最近国家系列举措也不少，越来越多样化的学区整治、打击校外培训机构，23城试点延迟放学，曾经扬言996福报的行业巨头，也开始积极拥抱双休。
昨天，国家发改委等三部委，印发了《“十四五”积极应对人口老龄化工程和托育建设实施方案》，其中提到积极应对人口老龄化，鼓励企业发展托育服务体系。
方方面面串联在一起，对房价、教育、资本的各方面打击，我认为极可能还是响应上月末的三胎政策？
毕竟三胎已经出台25天了，说好的鼓励政策还未看到影子，目前的这些尝试，可能只是开始！
生育率从来不是喊出来的，如何让大家愿意生孩子？
我最近也有些感悟，其实我国有一群人是最愿意结婚生子的，并且，这群人不是在最贫穷的地方，相反越是繁华地方，可能越愿意生，这群人在哪？
在每一个普普通通的即将拆迁的地方。因为老百姓懂得一个朴素的道理，拆迁要看人头安置的，生得越多拿的钱越多。
过去我们村拆迁的时候，村里所有的适龄男女，都能在拆迁之前的这一年半载，迅速结婚、生子，家里迅速增加两口人，在我们小地方能多分十几万，大地方我就不敢乱说了。
这么看，生育率有办法挽回吗？我认为是有的，关键是政策吸引力要足！
只是，眼下比三胎更棘手的是，躺平的年轻人，可能一胎都不敢生！
如果年龄和时间允许，什么样的政策下，你愿意生吗？
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发表于 2021-7-30 14:35:58
