上周，很多人都在探讨所谓的“二手房停贷”。
在我看来，不过就是屁大点事。
所谓的二手房停贷，一句话就能讲明白——
银行房贷集中管理后，上半年的房贷余额不足，暂时收紧了二手房贷款，把更多的余额让给新房；
毕竟开发商才是大户，毕竟新房业务才是大头，毕竟开发贷油水更多。
一旦下半年信贷额度补上来，马照跑，舞照跳，继续嗷嗷闹。
当下，真正值得警惕的是潜藏在一堆垃圾新闻中的两条伏笔——
第一，二手房指导价政策，正在肆意屠杀投机者；
第二，土地出让，正从“拍卖模式”转入“招标模式”。
这两条伏笔，将在未来的楼市大杀特杀。
楼市投机主义，正在消亡。
投机的终极奥义是，有肉见可见的利差。
过去两年，诸多城市能长期保持“楼市虚火不灭”的根本原因是——
它们的楼市里，存在着两个的巨大利差。
一个是，一二手倒挂。
另一个是，地价倒挂。
二手卖的比新房还要贵，土地拍的比房价还要高。
扯淡的是——
这两个巨大利差，极其透明且确定。
旁边的二手，比新房贵1万/㎡，这到手能不赚钱？
旁边的土地，眼看逼平房价了，这买到能不暴击？
压根不用专家分析，更不用数据推演。
是个人，都肉眼可见；拴条狗，都想上去咬一口。
更扯淡的是——
这两个巨大利差，你还长期管不住。
新房能限价，那是因为预售证在你手里，你说批多少，那就批多少。
而二手房源，全在房东自己手里。我说卖多少，那就卖多少。
你不让我挂链家和贝壳，那我就走私下交易。
你管天管地，能管得住房东卖房拉稀？
正因为二手房价的难以管控，就导致了以下这种情况——
新房越限价，倒挂利差就越大，新房市场就越难抢。新房市场越难抢，需求越被倒逼到二手市场。需求越进入二手市场，房东越敢惜售，越敢挂高价。
而土拍同样是如此。
过去的土地出让权，全在地方手里，我说拍多少那就拍多少。
地价便宜了，我就饿房企两年。但凡饿上两年，我就是端碗粉丝上来，你也能抢出燕窝的价格。
地价贵了怎么办？上面要问责了怎么办？
来来来，咱们土拍限价！
但要竞配建、竞自持、竞保障房。
看起来地价是没涨，但是自持比例提高了，配建比例提高了，保障房比例提高了。
刨除保障房、自持房和配建房之后，正常商品房的地价咔咔又涨了！
正因为土地市场的难以管控，就导致了以下这种情况——
调控越调越狠，但地价越涨越高。地价和房价之间的套利鸿沟，越拉越大。地都涨成这批样了，房子以后得涨成啥样？
管得住新房，管不住二手。只要二手嗷嗷涨，新房越限价越香。
管得住楼市，管不住土地。只要地价嗷嗷张，楼市越调控越慌。
利差不停，投机不止。
管不住的二手市场，在深圳栽了个大跟头。
4个多月前，深圳正式出台了“二手住宅成交价格参考机制”。
也就是，所谓的“二手房指导价”。
更详细解读，请参考大碗相关文章 “去金融化”运动，正在楼市里连续实锤！”。
这个指导价，极为妖孽——
几乎每一个小区的官方参考价，都比实际成交价要低；
诸多小区的官方参考价，要比实际成交价低2-3万/㎡；
部分红盘的官方参考价，要比实际成交价低50%，甚至能达到100%。
比如，华润城二期的实际成交价已经达到17万/㎡以上，而官方参考价只给到了13.2万/㎡。
这个参考价，丝毫没参考当时的二手市场，纯粹参考的就是华润城4期的新房价格。
这个指导价，嘴上说的“以二手网签价为基础，结合周边新房价格”。
实际操作中——
只结合新房，不参考二手！
我但凡看一眼二手价格，就算我输！
指导价刚出台时，深圳楼市依旧正在风头上。
一众人骂骂咧咧，表示丝毫不慌。
官方指导价，只指导官方，指导不了我。
它指导它的，我卖我的！
我但凡看一眼指导价，就算我输！
当时我的回复是，嗯，有道理，但你依旧是个憨批。
官方指导价，的确指导不了你，但指导得了银行。
银行在批复房贷时，将严格按照指导价来批。
现如今——
深圳的指导价玩儿了将近5个月，银行按照指导价批房贷也批了将近5个月。
深圳楼市怎么样了？
好，精彩的一幕来了！
深圳二手指导价出台后，大量千万总价的房子，首套首付被干到了7成，二套首付被干到了8.5成。
比如，华润城82㎡的两房，市场成交价1500万，正常首付3成450万。
现在指导价1082万，银行按指导价评估，最多只能贷款757万，首付直接被干到5成。
你想用个首付贷、抵押贷，加上杆杆强行上车？
严查经营贷的铁锤，干不死你。
挂着深房理的绳索，血还没干呢。
一个二手房指导价，再加上一个严查经营贷，让深圳的二手房市场直接丢掉了一大半的客户。
二手房指导价出台4个月后，深圳二手房的成交量跌到了近10年来的最低点——
5月份，二手房成交量跌入3000套，同比减少60%；
6月份，二手房成交量连续两周下跌，环比连续下跌15%、10%；
相比去年高峰期，二手房成交量已经下跌10000套。
前期杠杆过高的房东，已经崩了！
比如，宝中深业海岸城。
一期总价2050万的房源，下跌300万，跌至1750万。
二期总价1800万的房源，下跌450万，跌至1350万。
比如，此前扎了海量投资客的南山诺德国际。
这两天，一套66㎡的房源，已经跌入960万。这个价格，已经跌回去年的“715”。
一年的涨幅泡沫，四个月化为泡影。
此时此刻，面对这样的数据，我不得不说——
失去杠杆之后，深圳二手房正濒临绝境。
更扯淡的是——
二手房濒临绝境之后，也把新房拖入了深渊。
遥想一年前的深圳新房，摇号抢房是那般炙热。
华润城4期开盘，8128人抢503套房，竞争是那般激烈。
为什么抢？
说白了就是新房比二手便宜，有倒挂空间和套利空间。
现在二手房指导价出了——
二手房指导价，就按照新房价格来指导。房贷批复，就按照指导价来批复。
杠杆没了，二手房跌了，倒挂空间缩小了，套利空间也缩小了。
于是——
曾经抢到爆的新房市场，也不那么香了。
近期深圳新入市的5个楼盘，客房比都小于2，摇号命中率都超过50%。甚至龙华恒壹四季华府房客比为0.67:1，供给大于需求。
都说二手市场不好管，都说一二手倒挂是刚性套利，都说打新是必赚的生意……
深圳仅用了一招，仅用了4个月，就把所有的刚性套利打断了——
以新房价格作为二手指导价，以二手指导价作为房贷批复价。
一手打断杠杆，一手打断套利。
把杠杆撅折，把成交量打断，把二手推入深渊，把套利打平。
让二手拖着新房，一起向下坠。
管不住的土地市场，在上海栽了个大跟头。
一周前，上海连续三天的第一轮集中土拍落下帷幕。
我全程关注了上海的土拍，看完之后，我只想说——
上海，牛批！
在央企、马甲和地王横飞的全国第一轮集中土拍中，上海几乎创造了一个奇迹——
所有土地的成交溢价率，全部控制在10%以内；
整场土拍，没有马甲满天飞，且没有国央企一家独大；
堪称第一轮集中土拍中，最公平、最温和、最健康的一个城市。
这一切的基础，建立在上海刚刚实施的土拍新政上。
让全国城市挠头的土地市场，被上海一个土地新政，收拾的服服帖帖。
上海这次的土拍新政，有三个亮点。
这三个亮点，大概率将在未来成为土地管控的样板，全国推广。
上海土拍的第一个亮点，控制最高溢价，且不竞配建。
本次上海土拍之前，就已经限制了所有土地的最高溢价率。
最高溢价，不得超过10%。
这个时候，肯定有人跳出来说——
限制溢价率，也是老把戏。
很多城市，早都在玩。只要碰到10%的溢价率红线，就开始竞配建和自持。
上来直接报到最高价，接下来就拼谁配建的保障房多，谁自持的比例高。谁狠，谁拿地。
只要配建和自持比例高了，地价还是上去了。
溢价率10%，但自持个40%，地价还不是涨到飞起。
所谓的竞配建和竞自持，本质就是——
地方和房企一起苟且，变相抬高地价的工具。
而上海这次不仅控制最高溢价率，而且不玩竞配建、竞自持的把戏。
一旦碰到最高溢价红线，上海土拍就自动进入下一个环节——
一次性报价。
上海土拍的第二个亮点，一次性报价。
前面说了，上海这次土拍会设置不超过10%的最高溢价。
房企的竞价，一旦超过最高溢价，就采取一次性报价——
让所有竞拍者一次性报价，谁最接近平均值，谁中标拿地。
竞配建和竞自持的变相抬高地价，消失了。
价高者得的哄抢抬价，也消失了。
上海的土拍，就变成了限价规则内的纯拼运气。
这个时候，肯定还有人跳出来说——
一次性报价，也是老把戏。
苏州，早在2016年就在玩。只要开始拼运气，那就开始拼马甲。
一个开发商，带100个马甲，一起报价。
谁的马甲多，谁的中签率就高。
到最后，全特么便宜了国央企和大房企。
他们一手垄断土地，一手垄断楼市，还不是想卖多少卖多少。
而上海这次不仅控制最高溢价率，不玩“竞配建，抬地价”的把戏，而且还有效控制了土地垄断。
本次的上海土拍，为了规避土地垄断，引入了一个新的杀手锏——
135分打分制。
上海土拍的第三个亮点，招挂复合打分制。
这套杀手锏的具体流程，如下所示——
如果这宗土地的报名房企，不足7家，那就所有房企一起入围竞拍环节。
如果这宗土地的报名房企，超过7家但不足12家，那就前6家房企入围竞拍环节；
如果这宗土地的报名房企，超过13家，那就前7家房企入围竞拍环节。
这套杀手锏，相当于设置了一道门槛，控制了进场的房企玩家。
控制了玩家量，也就控制了土拍的热度。
前6名和前7名的排序，是怎么排的？
按照135分的打分来！
所有参与土拍报名的房企，会依据经济实力、技术资质、项目经验和受让管理等4大版块，挨个打分。
谁的分高，谁入围竞拍！
经济实力32分，主要看总资产、净资产、净利润、净收益；
技术资质17分，主要看信用评级、开发资质和百强排名；
项目经验41分，只要看一线城市相关开发业绩。
这三个板块，都还比较常规。
其中，最最最最最牛批的就是“受让管理”这个版块。
这个版块，占了45分。
一家房企，上来就给你满分，但你每在上海拿一块地，就扣15分。
一旦45分扣完，基本上你也就丧失了短期在上海抢地的资格。
你不是爱抢地么，你不是爱拍地王么，你不是爱哄地价么……
来来来！最多给你4次机会，甚至不用4次！
只要3次，就该滚犊子了。
什么叫公平？
这就叫公平。
想抬地价？给你10%的最高溢价红线。
想靠竞配建变相抬地价？一次性出价，纯粹拼运气。
想拼马甲垄断开发？招拍复合，谁分高谁入局，马甲连进门的资格都没有。
仗着钱多想嗷嗷抢地？拍一块扣15分，拍2块，短期出局。
上海几乎是以壮士断腕的决心，给我们提供了一个管控土地的样板。
更关键的是，样板的首次亮相，就一副“公平、稳定和健康”的浓眉大眼模样。
难控的从来不是地价，而是人心。
今年的中国楼市，让我们看了太多的新玩法。
诸多我们曾以为难以管控的套利空间，都被一个又一个的新玩法收拾的服服帖帖。
都说二手房难管，都说一二手倒挂的刚性套利难以弥和……
结果，被深圳的“二手房指导价”收拾的服服帖帖。
我的确指导不了二手房东，但我可以通过指导银行，撅断高价二手房的杠杆。
撅断了杠杆，就撅断了二手房，也就撅断了一二手的套利空间。
都说土拍难管，都说地价和房价的刚性套利难以弥和……
结果，被上海的“土拍新规”收拾的服服帖帖。
我的确管不了有钱房企嗷嗷抢地，但我可以通过优化流程，控制进场的房企量。
控制了溢价空间，控制了房企量，就控制了土地市场的热度。
深圳的二手房指导价，落地近5个月。
不仅把二手房打入10年历史冰点，让连涨20个月的房价首次回调，让前期投机者降价出货，让倒挂利差逐步缩小……还顺便把曾经有刚性红利的新房，也拖入低谷。
上海的土拍新政，首拍大捷。
若长期坚持，上海楼市也将大概率去投机化，进入平稳健康的增长区间。
楼市去投机化，在深圳和上海找到了最好的样板和答案——
二手房指导价，让一二手倒挂红利，变得不再刚性。
土拍新政，让地价和房价倒挂红利，变得不再确定。
这个答案和样板，将大概率向全国推广和复制。
事实上，推广和复制已经开始——
5月份，“摇号打新重镇”成都，已经落地“二手房指导价”。
指导价的定制，几乎与深圳如出一辙。
只参考新房价格，且严格按照指导价批复贷款。
更多的城市，正在加入出台“二手房指导价”——
无锡、东莞、西安、郑州、苏州……
6月份，成都再次调整和升级土拍新规。
潮州、南平、金华、湖州、义乌和西安，正在陆续升级土拍新政策。
一场楼市反投机战役，已经打响。
星火，正在燎原。
当倒挂红利不再透明、确定且刚性……
还真的有那么多人愿意冲杀进去，满杠杆搏一波短线投机么？
最后，我有三个落地性的建议。
第一，要警惕那些倒挂网红城市的二手房。
譬如成都、杭州、西安、南京……
这些城市虚火不下的一个重要原因就是——
二手比新房还要贵，有倒挂红利，有刚性套利空间。
但是，这种刚性套利空间并不会持续太久。
如果，上一轮的政策调控目标是“打掉杠杆，严查经营贷”。
那么，这一轮的调控目标，则是“干掉二手，打掉套利空间”。
瞄准的就是，有倒挂空间和倒挂红利的城市。
深圳、成都和西安，都已经陆续出台了二手房指导政策，二手房的价格大概率都会下调。
这三个城市的二手房，暂时不要入手。
下一个，大概率是杭州。
一旦二手房指导价持续落地，银行严格按照二手指导价批复贷款，二手房长期保持在首套5成、甚至是7成首付……
丢失杠杆的二手房价格，回调个10%以上，是大概率事件。
深圳，已经给了我们最好的答案。
第二，要警惕那些倒挂网红城市的假倒挂新盘。
这个主要针对的就是杭州。
杭州楼市，已经有点妖的过头了。
当下的杭州，越来越像去年底至今年初的深圳——
新房抢不到，二手房虚高。
二手房天花板，眼看快干平上海。
但凡是个新盘，那就有倒挂，动辄就是万人摇。
看多杭州的朋友们，一张口就是“互联网经济第一城，人口流入第一城”。心里想的无非就是“有倒挂红利，能大干一票”。
在如今的政策风向下，这不是一个好现象。
一旦枪响了，裂开的大概率是出头那只鸟。
一旦指导价落地杭州，二手杠杆消失，二手价格会跌……现在的倒挂红利，还能留存多少？
更可怕的是——
杭州低于10%中签率的网红盘，限售5年，加上交房周期，起步持有8年。
政策压顶，杠杆撅断，八年周期……现在的倒挂红利，还能吃到多少？
第三，要警惕那些第一轮集中土拍中，地价跳涨过高的城市。
这一轮集中土拍中，地价跳涨的城市无非就是两种——
第一，前期捂地不出，两年不拍地，开发商饿疯了；
第二，地方有意托市，第一轮惜售，狂玩饥饿营销。
最典型的就是重庆。
但是，别忘了这只是第一轮集中供地，今年还有两轮。
一旦全年供地补上来，一旦上海土拍模式推广……拍上去的土地，大概率还会跌下来。
孙宏斌的那句话，至今都振聋发聩——
再过一年，就会有房企懊恼，地拿贵了。
以上，就是葫芦娃不太顺耳的耿直之言。
我希望诸位看完此文之后，能认真反思一下——
自己上半年的投资布局和当下的资产结构，是否合理？
自己即将布局的城市，是否属于以上几类城市？
最后，也请诸位把此文转发给身边有打算买房的亲戚和朋友，我相信半年后，他们一定会感谢你的。
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发表于 2021-7-30 13:12:37
