做首轮土拍表格也就是这个月初的事儿。
不扒瞎，海量复杂数据，给我整闹心了。
但这才没多久，第二轮土拍又来了。不一样的是，这回该轮着长春闹心了。
6月17日、18日土拍还没开始，就有8宗地块提前撤档。
年中大戏演成了苦情独角戏。
二人转害得俩人儿呢，你给我一个人儿扔台上算几个意思？！
转念又一想，好像也不能全怪长春。老话说：“房企不拿无利的地”
全国房价最低的50座城市里，东北占了1/3强，冒头儿的鹤岗在全国干到了家喻户晓。
汪峰没上的头条，让鹤岗上了，不知道鹤岗酸爽不。
在此拍着胸脯说一句：
放眼整个东北，包括F4在内，几乎没有一座城市的楼市能真的支楞起来
嗯，你指定是有点儿啥毛病。
第二轮土拍还没开始，就被泼了带冰茬的冷水
6月15日，长春发布公告显示：原定于近期集中出让的8块涉宅用地终止挂牌出让。
这些地块分别位于经开保税区、空港和汽开区。
原本打算采用招拍挂，以“限最高价+竞配建租赁”的方式确定花落谁家。
竞拍报名deadline还没到，这几块地就提前dead了。
这些地块既不是工业用地，也不是商业用地，都是实打实的住宅用地。
这一出整得原本有意向在长春拿地的房企也跟着士气低落了。
17日首轮土拍，27宗地块出让，除两宗楼面价在6000元/㎡以上，其它地块从“1”字头到“5”字头的都有。
最便宜的要说中韩示范区两宗地块，单价不到1000元/㎡
纵观整场土拍，超九成地块底价成交，总溢价率不足1%。
出让49宗地块里，42块为宅地，土地出让面积共计430万㎡，一共只卖了256亿元。
长春真的不是一座城在战斗，我寻思在这一刻鹤岗灵魂附体！
其它城市土拍但凡想比惨，都能不约而同盯上东北。
今年4月第一轮土拍，长春也是拍了个稀碎：
当时，11宗地块终止出让，还有2宗地块遭遇流拍，整体平均溢价率仅有3%。
不过一想有40宗涉宅地成功出让打底，长春还能安慰自己一句：“嗯呐，害行！”
殊不知，在第一轮土拍中，22城当中找不到比长春更惨的。
全国集中土拍像一面照妖镜，每座城市的冷暖春秋被暴露得一览无遗。
房企的智囊比购房者精明得多，房企的资金比购房者谨慎得多，房企的数据比购房者翔实得多。
指望它们集体做出错误决策显然非常不现实。
事实上，长春的地价与房价从2019年起，就开始下跌了。
2020年11月，长春甚至发布了鼓励降价、促销的通知，大意是：
对新房销售压力较大的区县，鼓励采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品住房。
文邹邹的句子里我就看到俩字——降价。
主要是不降不行啊，2020年全年，长春房价整体下跌了1.5%，部分非核心区域下跌得更多。
全市二手房挂牌价徘徊在9000-9500元/㎡之间，挂牌量却蹭蹭往上涨。
长春近三周二手房挂牌量为76708套，76916套，77692套。
市场内部分化也特别厉害：
净月区偏改善的房源挂牌价能干到15000元/㎡朝上；
市中心朝阳区带学区的老破小，6000-8000元/㎡还有价无市
长春楼市成了大型内卷现场。
长春在东北F4当中房价最低，因为啥？
首先，这些年仍旧围绕传统部门打转，几乎看不到什么新意；
其次，近十年人口数据账面净增133万，但抛去合并公主岭自带的80多万人，长春的人口增量远不及隔壁的沈阳、大连、哈尔滨。
整个东北楼市没有一座城市是乐观的
你寻思另外那哥儿仨就好到哪儿去？
非也！
“投资不过山海关”的魔咒把整个东三省笼罩个密不透风
就连家住沈阳的远房亲戚都忍不住吐槽：
“现在有点本事的东北人，谁不搁北京整个房子？！”
爱玛…老铁，扎心啦！
1）楼市比天儿冷的“东方小巴黎”
刚上大学不久，我第一次去哈尔滨，在同学家小住过几日。
同学爸妈的热情招待和这座城市独有的帝俄风情让我瞬间喜欢上哈尔滨。
今天回想起当年“东方小巴黎撸套房”的梦想，恨不得抽自己一个嘴巴。
自2020年疫情过后，哈尔滨楼市不得不面对三大基本事实——
新房越来越难卖，二手房越来越横盘，老破小越来越扛不住...
去化周期超过2年的楼盘一抓一大把，挂牌两年最后不得不贱卖的二手房随处可见。
2019年6月，哈尔滨媒体首次发文说道：冰城楼市进入“万元时代”。
这几乎与全国均价“破万”同步。而现如今，哈尔滨仍在万元打转。
说哈尔滨房价便宜的，你们脱离群众了！
都2021年，哈尔滨人均工资还很不提气。2000-4000元/月的太普遍了。
对于很多婚龄的年轻人来讲，很难凭借一己之力买房。
刚想着去掏六个钱包，转念一想，三对老两口手头不一定有自己宽裕呢。
很多人就是这么恨恨作罢的。
哈尔滨天这么冷，不买房也不好使啊？
咋办？入关吧！
凭借轻工业喊麦、重工业烧烤的技能，在关内安家落户还是问题不大的。
事实上，从上世纪九十年代中后期“下岗潮”开始，哈尔滨外流人口就始终未曾间断。
有兴趣的朋友可以百度一下歌手曲婉婷和她妈的故事。
看完之后，这对不要脸的母女俩指定能存在你深深的脑海里。
人口普查七普数据来看，黑龙江省人口较10年前下跌了16.87%，且老龄化明显高于全国平均值。
未来哈尔滨的房子出现过剩已是板上钉钉，且这个情况会随着时间的推移越来越严重。
2）东北第一城，大力也出不了奇迹了
沈阳目前是东北发展势头最好的城市了：
土拍表现最好，成交价和溢价率都甩了长春几条街；
房价下跌最慢，尽管横盘是无可避免的；
人口净流入最多，即便平均年龄超过45岁。
但它也的的确确是改革开放以来退步最快的大城市，没有之一。
如今沈阳执行着有史以来最严格的调控政策，无论是限购还是限售，目的都是为了稳地价、稳房价、稳预期。
从目前过半二手房挂牌价下跌，还有两成二手房横盘的情况来看，目的是真的达到了。
沈阳楼市并不乐观，目前全市二手房挂牌量逼近16万套，近三周的二手房90天内成交量为6041套，6046套，5853套。
别说微跌也是跌，即便是周周打个平手，对于16万套的挂牌量而言，也无异于是杯水车薪。
而目前沈阳新盘库存规模超过2000万㎡，且单盘平均去化周期甚至超过了16个月。
整体滞涨的大背景下，沈阳市场已经分化到姥姥家了：
单价低于7000元/㎡的刚需房和超过15000元/㎡的豪宅房出货速度明显高于中间的。
单价9000-13000元/㎡的房源，平均去化周期比一处新盘还要长。
我就问你怕不怕！？
沈阳楼市目前有两个指望：
一是新建地铁线路带火周边新盘、二手盘。
二是强省会战略下，大连的许多资源逐步向省会转移。
但说句实在话，这俩事儿没一个能靠得住的：
不是配套、交通不好，而是沈阳压根儿就缺少购买力。就像我不买宾利，真的不是因为宾利限购。
其次，大连的资源捣腾给沈阳，真的能做大沈阳吗？真的有待观察。
3）大连很郁闷：穷庙养不起富方丈
东北人提起大连，跟曾几何时广东人看香港的感觉差不多。
这座开口就是海蛎子味的城市，曾聚集着东三省最多的富人群体。
但不知从何时起，连大连人自己都开始离开让他们骄傲不已的家乡了。
我在杭州的家对门一家就来自大连。
作为北方人，我也一直对大连-青岛北方双子星时代念念不忘。
有一天我忍不住问他们：
“咋离开大连了，那么好的城市…”
邻居很无奈：“好！城市是挺好，就是挣不着钱。”
没在大连工作过，不敢妄下定论。但我只知道：
从小到大的同学里，光大连理工大学毕业的就有5个，留在大连工作的一个也没有。
本科生普遍工资3000多块，研究生8年工作经验6000-7000元/月，你敢信？！
在这种情况下，大连房价实在扛不住了。
目前，大连市内四区主流房价从16000-30000元/㎡不等，看似不错，但去化周期长到你怀疑人生。
光是今年5月份，许多楼盘到访量和成交量较去年同期都下跌了25-30%不等。
不少销售总表示：长白山不大，压力山大。
不可否认，大连作为东北最适宜居住的城市，其经济活跃度在整个东三省也是首屈一指的。
凭借这两个优势，大连楼市还能挺好一阵子。
但大连最大的问题在于：
主城区几乎已经没有发展腹地，近郊区对非本地买家吸引力十分有限。
另一方面，大连这座城市不具备全国性的吸引力，整体购买力青黄不接在所难免。
有一个神盘叫星海国宝，贼能记录大连这座城市的运势。
2004年，我第一次去大连，也第一次听说星海国宝。
在大连市区到处是3000-4000元/㎡的时代，星海国宝能干到14000-17000元/㎡。
在当时，这个价格拿到北京能进四环。
可17年过去了，星海国宝当前二手房成交均价只有20500元/㎡左右，最便宜的，还有15500元/㎡左右的。
老妈问我：“能不能在大连给我买个养老度假房？20000多块钱一平米的就行。”
我给她看了珠海香洲的二手房挂牌价后，她原地打消了去大连的念头。
东北人还有啥出路没？
东北F4姑且如此，更多小城市就更惨了：
它们不是已经成为鹤岗，就是在成为鹤岗的路上。
东北不乏资源型城市，除鹤岗外，包括但不限于鸡西、伊春、齐齐哈尔、牡丹江、白城、四平、抚顺、鞍山、阜新，目前也都面临着不同程度地收缩。
我不会告诉你1000-3000元/㎡的房子随处可见，只想说，论套卖的城市是越来越多了。
那还有一个亿东北老铁咋整？
在此，我给出四字建议：顺势而为。
晚清之后，河北、河南、山东的流民闯关东是顺势而为；
今天，来自东北的年轻人前赴后继前往东南沿海发达地区打拼，同样是顺势而为。
不同的是，今天的年轻人与百年之前的流民有着本质区别：
社会环境公平了太多，我们更能通过自己的双手安家置业。
宝啊，高低不能再买东北了！
F4横盘就是阴跌，要么就是明着跌。
眼看到的财富缩水可能还是小事儿，看不见的机会成本丧失，只要想想心里就哇凉哇凉的。
更何况，现在就连广州、杭州、苏州、南京这样发达的核心城市楼市都在面临分化，东北楼市的加速分化肯定会成必然。
分化的本质，就是优质资本与优质资源加速向上游汇聚，而上下游之间形成了事实上的零和博弈。
我知道不少东北老铁不屑于用资本逻辑去思考问题，甚至提一起南方，脑海里蹦出来的便是“小家子气”。
但这样的偏见要么是来自于小品舞台的程式化印记，要么是根本不了解。
如果您真的愿意留住乡愁，那就努努力去买三亚吧。
现在三亚的街头暗号同样是——“你瞅啥？”、“瞅你咋滴？！”
这篇文章，写作于长春土拍过后，叠加之前的沈阳土拍以及东北楼市的现状有感而发。
正所谓：
调控春风吹满地，东北楼市真争气。长期横盘挺闹心，一场土拍妹咋滴！
散会！啥也不是！
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发表于 2021-7-30 09:59:39
