上海惊现“零认购”，深圳全面降温，楼市要变天？

我心如烟卸

作者：刘晓博
最近几天，无论上海还是深圳，都传出“打新降温”的消息。


上海还爆出住宅新盘“零认购”的新闻，令人吃惊。


被媒体报道“零认购”的新盘，是奉贤的“光语著”。6月24日，这个盘曾发布了如下的公告，但随即删除。



虽然公告删除了，但仍然被很多媒体关注到了，并保留了截屏。


据报道，这个项目2018年至今共开过三次盘，本次推出的是192套90㎡的小三房，均价3.28万/平。总价大约260万到279万左右，从总价上看是比较好的上车盘。


此外，这个盘的“车位比”比较高，带有近万平方米的会所，是准现房（今年9月左右交房）。


项目缺点是，距离上海中心城区比较远，距离最近的地铁站直线距离超过2公里（百度地图测量）。







上海当地媒体认为，“光语著”出现零认购，跟开发商前期基本没有推广、蓄客期比较短、楼盘配套一般有关系。说明开发商过于自信，对市场降温没有思想准备。


其实大环境的变化，才是更重要的原因。







上图是2020年1月以来，上海新房成交量走势图。去年9月以后到今年1月，市场明显升温，成交量一度破了1.2万套。最近几个月，开始逐步下滑。


不过上海跟北京、深圳一样，都是存量市场。也就是说，二手房成交量远高于新盘。







上图是上海去年1月以来二手房成交套数，5月为2.54万套，是今年比较低的。剔除春节放假因素，4月和5月是最低的两个月。


上海一直是中国二手房成交量和金额的头部城市，即便遇到调控、成交量下跌，二手房仍然达到了2.54万套，是深圳的8倍还多（但深圳总的住户贷款跟上海几乎没有差别，由此可以知道深圳单套房贷款额要高很多）。不过展望未来，上海二手房成交量将逐步回落到每月2万套以内。


在深圳，打新热也出现了降温。


今天上午，就在我写这篇文章的时候，深圳罗湖区的缙山府正在摇号。这个住宅新盘此次推出404套房源，只有490位购房者登记入围，这意味着中签率高达82%。


缙山府虽然不在深圳楼市“火爆”的西部片区，但品质不错，是一个拥有8栋楼、有景观、有小区、双地铁的项目。项目隔壁，就是广东省高考最牛的中学——深圳中学高中部。深圳中学高中部地块的东南角，有一个9年一贯制学校的规划，存在深圳中学办学的可能性（教育部门尚未公布最后信息）。


这个项目一期开盘的时候，当天就卖光了。


此外，在深圳西部——宝安区尖岗山片区，万科都会四季项目日前推出856套房源，1306批客户入围并选房。到选房结束，还剩下300多套房源，这意味着有800多入围客户选择了放弃。


尖岗山是深圳稀缺的豪宅片区，距离宝安中心区、前海都不远。缺点是，片区存在“孤岛效应”，由于密度太低，商业配套不佳、片区没有地铁站。但学位不算差。


“万科都会四季”此次推出了8个户型建面约70-115平方米的3-4房住宅产品。产品均为精装交付，最低单价7.54万元/平方米，最高单价约9.73万元/平方米，总价最低约520万。


最终的销售结果，跟之前越秀“和樾府”类似。





上图：深圳二手房成交量显著降温。


深圳是2月8日出台的二手房成交参考价，这相当于提高了二手房的首付比例，再加上去年恢复了豪宅线，二手房交易成本大幅提升，市场迅速降温。


在二手房降温的同时，新房仍然维持一定差价，所以“打新”一度出现了升温、反弹现象，但这种“热度反弹”只维持了3个月左右，进入6月开始有所降温。


由于深圳面积小、供需矛盾比较尖锐，目前尚未出现上海这种“新盘零认购”的极端情况。


那么，该怎样看待上海、深圳“打新市场”的降温？楼市会全面转冷吗？


北上深是当今中国楼市调控力度最大的三个城市。目前上海也追随深圳，全面实施了“个人销售住房增值税征免年限从2年提高到5年”，这相当于二手房交易全面加税，而且每套加税可能达到数十万元甚至更高。


深圳和上海的二手房降温是必然的。深圳已经正式进入二手房僵持期，上海则正在向僵持期迈进。僵持之后，是价格松动。二手房价格松动、局部出现10%甚至20%下跌之后，新房还会降温。


在一线城市、强二线城市买房，房票非常珍贵。随着市场降温，“打新”的人会越来越珍惜房票。一旦用错，未来几年就很难翻身，连纠错的机会都没有。


更何况，最近到处都是二手房停贷、房贷利率上升的消息，让陷入观望的人越来越多。


所以，配套不好的盘，非政府力捧片区的盘，大家就会犹豫。新盘弃购率上升，购房者变得更加挑剔，是必然的。


还是那句话：今年1到5月全国楼市太火爆了，成交量、成交金额增长都太快了，国家不希望经济对房地产的依赖度继续增加（去年创了新高）。


无论是二手房停贷，还是最近房贷利率上浮，其实是两个目的：第一，让房地产占用的金融资源被控制在一定幅度内；第二，把热钱从楼市过热城市里挤出来，赶往股市或者楼市偏冷的城市。


板块轮动、轮流吃饭，给未来“留口饭”，是调控的主要目标。


对于中国经济来说，大家愿意买房是非常珍贵的动力源之一。对楼市的购买力最好是“细水长流”，这样才健康。如果大家高度一致，一起买、一起抛，那就要出大问题！调控就是要避免这一点。


单兵突进太快的城市，比如深圳，房价适度回调也是调控的重要目标。如果不出意外，深圳楼市会“安静”2年。


上海、广州楼市，还有结构性机会，但整体会有所降温；至于北京楼市，是四大一线城市里空间稍大的一个，可能会有适度补涨。

六月清晨搅

国家战略！乡村振兴！北上广深杭你们自己玩去吧！！！年轻人 高才生 开始全面回流，中华民族的伟大传统，月是家乡圆！

愿为素心人

深圳只要是小户型照样抢精光

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看上海二手房成交量，价量齐升，哪有零认购的？房价暴涨，马上会翻几番，倒是真的。

晓望爷

这个项目主要是太郊区了，谁会浪费这么好的打新机会名额跑到这么远的地方摇号，都在抢市区新盘呢……期待市区房价降价的早点清醒努力搬砖啊

什么大师特

这个零认购绝对有问题，这是通过这种手段来降低认证必须有多少多少积分的限制。需要好好查查，可能已经申请无过多限制。

我心如烟卸

楼市降温一般人还是望房兴叹。

什么大师特

因为上海这个高积分摇号制，让很多高分土著和中介合作成了职业新房和二手房倒挂价格的收益者

内托体头

一万一平估计有人买

清风吹袭断

想买的刚需买不起，尖岗山的太贵了，虽然孩子在那边上学，还是继续租房吧