上海楼市：擦亮眼！这个盘争议很大，自住难受！未来卖出难度大

塞翁364

我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。
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提问：曾叔您好，能评价一下静安·慕舍，90p的3房户型还不错，就是这个盘争议很大，蝶形塔楼。
回答：不建议买这个盘。这个盘以前叫明园森林都市，东北老板圈了一块地，卖了十几年。整个小区容积率奇高，塔楼建筑群，房子品质不行。新房除了户型外，外立面和小区配套很重要，这个盘这方面很差，未来卖出有困难。这个盘唯一亮点是学区，对口大宁国际小学，一定要买新房，又有学区的需求可以考虑。
提问：曾叔您好，最近在看一个小区，看了一套32层楼的25楼，另一套是12层的3楼3楼对比25楼是否有折价，如果有，折几成合适
回答：有折价的。电梯4楼以下都算是低楼层。低楼层4楼不算特别低，大概是中楼层的价格95折。25楼算是高楼层了，但还不是特别高，价格应该是中楼层的1.05倍。所以两者结合起来比较，后者是前者的9折差不多。
提问：您好曾叔，嘉定新房一套房价值700，无贷款，苏州一套房价值230，无按揭，现在是不是考虑卖掉这二套，有上海房票，在上海市区买房，有什么推荐位置，考虑自住加投资。
回答：如果是自住为主的话，可以卖掉，两套换一套，再加点钱在上海市区买一套像样的房子。你这个预算大概可以做到1200万，可以买一套像样的三房。目前市区比较好的板块主要在中内环，推荐适合自住，相对来说也有些涨幅的板块给你。
新天地、打浦桥、黄浦滨江、南京西路，小陆家嘴、北外滩、东外滩、后滩、前滩、天山路、徐家汇、高安路、新华路。具体推荐可以加入曾叔的内部圈子获取精准推荐。
提问：您好曾叔，我有预算300万左右，想在大虹桥买个一手的动迁房，用来投资升值，请问：
1. 华漕的西郊九韵城和青浦的徐泾北城那一片，哪个升值空间更好？
2. 徐泾北城那边的动迁房，产证归属有的属于华新，有的属于徐泾，这个需要注意吗？
回答：本来是徐泾北城潜力大过华漕，但最近一两年徐泾北城涨了不少，所以综合性价比差不多了。没必要区分，以户型产品和到地铁站距离结合价格来分析。另外你这个预算，还可以再看看泗泾、九亭、江桥、甚至徐泾南侧也是可以考虑的。
提问：曾叔你好，想问问未来几年二套房产的购买决策建议。现状自住一套浦东杨思改善3房，娃刚上幼儿园，对口小学还行初中不行。未来考虑初中学区需求和资产投资保值。对于二套房的决策是去打新盘然后等娃上小学了再卖掉换初中学区，还是现阶段二套直接考虑购入初中学区？或者有其他二套操作建议吗？
回答：初中的不确定性比较大，初中学区房也是仅限于2020-2021才出现的概念，炒作大于实际，距离初中还有很多年的前提下，个人不建议买初中学区房。原本公办强初和普初之间的差距就不大，根据新的名额分配政策，指不定到那时候，区别更变得微乎其微。
如果积分能达到65以上水平，可以优先去摇新房，摇到资产即增值。如果积分不够，则接近预算去挑选税费成本较低的动迁房，是比较好的选择。
提问：曾叔您好，本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域或者楼盘吗？
回答：这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房，可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。具体推荐可以加入曾叔内部圈子获取精准建议。
提问：请教曾叔:同样总价的三房，户型略好，小区品质和房龄略差;和户型略差，小区品质和房龄略好的房子相比，从自住和投资的角度看，分别有何优劣呢？感谢
回答：影响自住的主要是户型和小区品质，因为现代装修技术，只要把内部空间弄的美轮美奂，房龄老一些，影响不是很大的。
影响投资的主要是房龄和小区品质。因为卖房的时候户型的瑕疵这些都是房子里面的东西，都能修正，但是房龄和小区品质是自己再怎么努力，也改变不了的。
所以我一般建议，如果你只是自住的话，可以牺牲一些房龄，但也不要老过2000年以前。如果你是投资的话，应该重点关注房龄和小区品相，因为决定接盘侠的喜好，往往是跨入小区的第一眼，而决定接盘侠是否愿意从线上到线下来看房，往往是房龄。
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