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文|凯风
楼市再生新变局。
01
二手房停贷，房贷利率上涨，发生什么了？
近期，有关多个城市二手房“停贷”的消息引发热议。
南京、郑州、重庆、武汉、杭州、合肥等城市出现了银行房贷业务收紧的现象：部分银行暂停了二手房贷款业务，甚至有银行暂停受理新房房贷业务。
部分银行虽然没有停贷，但都设定了严格的限制条件。比如只接受中心城区且楼龄不超过20年的二手房。
这意味着，大多数老房子都被纳入信贷限制之列。
其他城市虽然没有停贷，但房贷利率普遍上涨。6月贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，相比年初明显上涨。
其中，广州房贷利率迎来年内“四连涨”，工行广州分行首二套房贷利率分别调整为5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，双双上升了50个基点。
要知道，作为基准利率的5年期LPR利率已经连续14个月按兵不动。
换言之，央行并未在全国层面进行加息或降息，但地方银行却可以通过加点来调节房贷——加点基数不断提升，房贷利率自然往上走。
与此同时，过半城市房贷放款周期都在拉长。
据贝壳研究院数据，2021年6月，房贷平均放款周期为50天，其中，46个城市房贷放款周期延长，广州较上月延长14天至98天，佛山、东莞、中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期也基本延至百天以上。
无论什么原因，楼市一旦失去信贷支持，想要重回暴涨之路，显然不现实了。
同理，如果货币与信贷大幅松绑，意味着什么，也是不言而喻的。
02
楼市信贷为什么突然全面收紧了？
一个重要原因是，银行的信贷额度不足了。
这源于央行年初出台的房贷“两道红线”政策，对银行房地产贷款占比和个人房贷占比都做了具体规定，几乎所有银行涉房信贷开始受到了严格约束。
政策出台之初，许多人对此还存有疑虑，认为几乎没有任何影响。然而，现实一再证明，信贷是楼市的七寸，只要按住信贷，楼市不得不走上紧缩之路。
我们看到，房企三道红线，已经让部分龙头房企，感受到了信贷收紧的凛凛寒意。房贷两道红线，也让部分银行感受到了政策之手的威力。
信贷额度有了“红线”，供给受限之下，房贷利率上涨，乃至二手房停贷，都是正常现象。
另一个原因是，2021年即将过半，各大银行都要在半年报里公布相关财务数据，是否触碰“红线”，将会一目了然。
这种背景下，一些银行会主动控制房贷投放力度，以求在年中大考中过关。尤其是一些在往年就已经触犯红线的银行，更要将控房贷作为首要任务。
这是政治任务，不是可有可无的指标，谁也不敢疏忽。
03
二手房停贷，还透露出一些极其耐人寻味的信号。
其一，二手房很容易成为调控牺牲品。
相比二手房房贷，地方政府和银行更加青睐新房房贷。这并非对二手房有意识的“关门打狗”，但足以说明：二手房在调控体系中处于相对弱势地位。
毕竟，新房可以贡献GDP贡献土地财政，而二手房只是财富转移，只能贡献为数不多税赋，所以难免在调控中受到歧视。
因此，一旦贷款额度整体收紧，二手房必然首当其冲。
其二，老房子受到的限制越来越多，老破小未来的空间严重受限。
与半遮半掩的停贷二手房相比，二手房贷款房龄年限缩短，无疑更有致命杀伤力。
众所周知，我国住宅的土地使用权是70年（商铺公寓40年）。虽然房子离70年依旧遥远，但许多人早已开始担忧到期之后的问题。
然而，我国住宅的设计寿命只有50年，而很多房子未必能撑到50年。最近几年，小区衰败的新闻不绝于耳，很多房子疏于维护，房龄不到20年，但实际寿命早已超过30岁。
这其中，不乏部分老旧小区倾斜、坍塌等极端案例，老房子的建筑质量成了二手房交易的最大障碍。
正因为这一点，银行在发放房贷时，将房龄列为重要的考量因素之一。而地方在收紧贷款之时，也会将此作为二手房限贷的重要筹码。
毕竟按揭贷款，都以房子作为抵押品，房子也是绝大多数人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子严重老化甚至没了，那银行靠什么来约束购房者还房贷？
04
当然，这并不是说，二手房不能买。
相反，与新房相比，二手房的性价比更高。
新房房价，一般都会透支未来几年的利好，且许多利好都只是空头许诺，无法兑现。而这两年的新房，在“高周转”模式支配之下，部分还存在质量问题。
二手房则是所见即所得，不会被开发商鼓捣出来的概念冲昏头脑。尤其是次新房，与新房差别不大，但价格却远远低于新房，性价比更高。
所以，凯风君一直建议，对于刚需群体，在一二线城市尽量配置10年以内的二手房。
一二线城市多数已进入存量房时代，中心城区已无可开发土地，新房大多数位于偏远郊区。
与其去新区买溢价更高、前途叵测的新房，不如在二手房市场寻找更具性价比的选择。
在三四线城市，情况有所不同。新房供应量庞大，二手房市场疲弱，在这类城市是买新房还是二手房？
这方面不能一概而论。在这类城市，尤其是县城，一个核心原则是：跟着权力中心走。
因为，小城市的权力中心与教育中心、交通中心、商业中心往往是一体的。政府机构外迁就跟着去新区买新房，政府机构不动就守着这些中心，二手房反而有了高性价比。
所以，未来买房，不仅要考虑升值空间，更要考虑流动性，尤其要将变现的难易程度放在首位。 |
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发表于 2021-7-29 16:22:20
