楼市出现“卖房潮”？2大“逆转”政策，2021年房产走势已清楚

六月清晨搅

房价上涨提高了许多人的买房成本，让人是望房兴叹、无可奈何，不过到了2021年，许多人翘首以盼的房价涨势放缓，已经悄悄来临，并且在一些城市得到了验证。
北京周边市县的楼市，近年来遭到了严重腰斩，尤其是香河县，房价跌幅达到了72%，从几年前的2.5万元/平方米，跌到了现在的7000元/平方米，有一些楼盘比如富力新城甚至还要送车位来吸引客户。



不只是香河县，全国多个城市新房价格也出现了下跌情况。58同城和安居客联合发布的2021年《3月国民安居指数报告》显示，2021年3月，全国67座重点监测的城市，新房在线均价为16282元/㎡，环比下跌了0.67%，到了5月份仍然在跌，新房在线均价降到了16163元/㎡，环比下跌了0.18%。
二手房遇冷
房价出现了下跌苗头，让不少人开始慌了，拥有多套房产的人开始转售手中的房子，这直接导致二手房挂牌量激增。据58同城、安居客的数据显示，3月份全国二手房新增挂牌房源量环比上涨了83.9%。
挂牌量虽然大涨，但是成交量很惨淡。以深圳为例，深圳住建局的数据显示，截至2021年5月30日，深圳当月全市二手房的成交量为3314套，环比4月还下降了近四成，而国家统计局也发布数据，2021年4月深圳二手房的价格环比涨幅为零。



全国多地都出现了房价跌、房子不好卖的情况，让许多人看不清情势，但其实细细想来，楼市已经出现了两大逆转，房价未来的走势，已经有了脉络。
限贷令的出台，贷不起了
2020年底，央行和银保监会共同发布了一项通知，对个人和企业的房地产贷款比例有了新的限制规定，并且于2021年1月1日开始实行。两大部门将银行分成了五档，不同档类的银行给予的个人住房贷款占比上限不一样，但是，第一档也仅给出了上限32.5%的占比，第五档则仅为7.5%。



一位国有大银行分行的副行长也表示，2021年以来个人按揭贷款的额度偏紧了，每月的放款额度非常有限。另外，银行在审批申请贷款的时间上，也大大延长了，比如上海，审批时间由以前的2-3周，延长到了现在的1个月到1个半月，而且放款还需要1个月。
这无疑提高了买房的门槛，尤其是那些想要多买房的群体，但同时也波及到了刚需客，因此，最近几个月，新房价格下跌，二手房成交量下降，也就不足为奇了。
不仅是针对个人，对房企也有了贷款限制。第一档的中资大型银行，给房企的房地产贷款占比上限仅为40%，第五档的更是仅为12.5%。如此一来，银行就不得不调整贷款标准，以后房企想从银行里轻松贷到更多款，也难了。



降低房价来回款就成了一条自救之路，恒大已经多次示范，而且为了降低负债率，2021年6月3日许家印就提出，到2021年6月30日，恒大至少要将负债率降低到“三道红线”中的绿色档。因为如果不变“绿”的话，想向银行贷款都没门，因此恒大最近全国多地区的楼盘优惠力度极大。
其他房企的命运也差不多，强如泰禾都能资金链断裂，在贷款门槛提高的情况下，为了不陷入资金危机中，未来各大房企说不定就要主动降价了。
地价涨幅大于房价，买不起了
房价受地价的影响很大，往往地价卖得高，楼面价也会跟着高，二者相辅相成，但是近年来，凶猛的房价竟然涨不过地价了。



国家统计局的数据显示，2020年全国的土地成交均价为6762元/平方米，而2019年仅为5696元/平方米，涨幅高达18.72%。但是，2020年全国的商品房均价仅为5859元/平方米，只比2019年涨了5.9%，这样的涨幅比地价少了太多。
到了2021年5月，土地成交均价依然走高，过半城市收金同比上涨，但是房价不可能跟随地价来任性涨得，要看人们是否买得起。
很显然，大家并没有那么富裕。按国家统计局的数据，2020年全国居民人均可支配的收入为32189元，算成月薪就更低了，根据36氪统计的数据，我国绝大部分城市的平均月薪资都不足6000元。



收入低，也就等于购买力低，人们觉得收入再怎么样涨也跟不上房价的涨势，因此尽管地价还在涨，但是房价真不能再涨了，再涨的话，人们就买不起了，太多的房子没人买的话，那就没有升值的空间，经济学家任泽平也说过，我国城镇的存量房多达3.11亿套。所以最近几个月新房在线均价下跌，也就情有可原了。
在调控政策的压制之下，未来房产的走势已经明了，楼市的逆转已经悄然到来，部分城市的下跌会成常态，大城市房价也会趋于稳定，但是随着“房住不炒”的观念深入人心，人们对待房产也会更加理性了。

晓望爷

支持刚需才是正确的。让他们利率低，首付少就是好政策。