租赁住房市场回暖后 距离楼市降温还远吗？

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高考成绩出炉、各地录取分数线等高考相关换题成为了近期“霸屏”热搜的一大看点，但在当下的时间节点，不光是高考季，更是毕业季。多少刚刚从高校毕业的年轻人带着梦想初入社会打拼，却没想到被这个社会教会的第一课，不是职场，而是租房。因此，在毕业季来临之际，关于租赁住房市场的相关热点话题又变得活跃起来。那么，当下的租赁市场发生了怎样的变化？这些变化又将会对楼市产生何种影响吗？
在北京，去年反反复复的疫情，加之长租公寓频现的暴雷事件，让租赁市场一度降至冰点，一方面，外来人口因疫情被困家乡无法返京，需求端的锐减让许多房东不得不降价出租房屋；另一方面，一场疫情和暴雷事件让越来越多的人意识到家的重要性，以前一直租房住的这次也咬咬牙把房子买了，租赁市场一度无人问津。



据公开数据统计显示，北京去年全年整体的挂牌量明显高于成交量，市场供大于求态势非常显著，一季度在传统淡季和疫情的双重打击下，挂牌和成交量均处于全年最低位；二季度的供应量随着疫情的初步控制和毕业季的来临有了显著提升，但紧接着又出现持续回落的情况，直到年底疫情影响基本转正才有所反弹。反观成交量，全年需求端都是平平无奇，远低于2019年平均水平。
不仅是供求，去年北京租赁市场的租金水平也是大幅下跌——2020年北京整体平均租金水平为83.2元/㎡*月，同比去年下跌4.4%；年末租金水平为84.1元/㎡*月，同比去年下跌7.2%。
如果说去年的北京租赁市场是冰封的一年，那么今年的市场则呈现出了触底反弹的趋势。随着毕业季的到来，北京租赁住房市场已基本恢复到疫情前水平，不仅成交速度变快、租赁住房空置率降低，就连租金也呈现出了上扬趋势。
据公开数据统计显示，北京租金已连续4个月小幅上涨——从2月开始止跌上扬，保持稳中微涨趋势。交易量同样也自2月开始逐步增加，3月交易量环比大涨96.4%，同比增长72.6%；4月交易量略有下行，5月市场升温，成交量超过3月，毕业季影响提前释放。据公开数据统计显示，5月租金同比上涨6.7%，较2019年同期微涨5.9%，已超过疫情前的同期水平。可以说，随着租赁市场行情逐渐上行，目前北京租赁市场活跃度较高，房源供应量和成交量均有明显上升，供大于求态势有所缓解。
不仅毕业季为租赁市场带来了明显的回暖信号，相关政策的助推也成为了另一大加速租赁市场回暖的因素。



（《通知》部分截图，图源北京市住建委官网，侵删。）
近日，北京市住建委官网发布了一则通知，明确鼓励宿舍型租赁住房改建项目业态混合兼容，促进产业融合和新业态发展。
对于像北京这种人口流入型的一线城市以及部分较热门的新一线城市来说，如何能够为年轻人提供一种有保障的、经济实惠的租赁住房一直都是租赁市场亟需解决的问题之一。此政策一出，对于北京大量非住宅类建筑有着积极影响，特别是对部分商业供应过量的区域来说，改建宿舍型租赁住房有利于盘活存量，同时也利于租赁住宅的统一、制度化管理，整改市场乱象。
不仅如此，今年以来，全国多地密集出台政策措施，大力推进保障性租赁住房建设，住房保障覆盖面正在不断扩大。以北京为例，今年全市计划安排租赁住宅用地300公顷，其中集租房、公租房各150公顷，较去年分别增加100公顷、70公顷，并持续推进住房供给侧结构性改革，多主体、多渠道增加有效供应，扩大保障性租赁住房覆盖面。
说到这里，有人难免会产生这种疑问：既然租赁住房市场发展起来了，年轻人都去租房住了，那楼市是不是该降温了？
先来看一组数据。



从公开数据来看，5月北京楼市虽然成交价格上扬，但供求两端都出现了回落态势，单从数字来看，北京的楼市热度确实有所回落。
但事实真的是这样吗？
首先，供求双降，但房价却没有下降。房价没降，就已经在很大程度上说明了楼市的热度并没有降，而且从上图也不难看出，今年以来，北京的房价一直处于上扬的趋势，明显高于去年同期水平，市场到底热不热，无需多言吧？
其次，既然热度还在，那为什么5月北京楼市的供求出现了双降的情况呢？先来说供应端，5月初刚结束了北京首场集中式土拍，房企大都憋着拿地，供应主力军大多将会集中在三四季度，所以当下算是一个真空期，供应缩量情理之中。再来看需求，多项政策落地，加之现阶段信贷情况还不太明朗，因此大多需求也都在观望之中，当然也不乏一些盯住下阶段供应项目的，因此，需求端也呈现了缩减的情况。
最后，大力发展租赁住房确实有助于缓解部分北京的住房压力，对于需求端来说是一件好事，但需要认清的现实是租赁住房和住房市场针对的还是两种不同的人群，租赁住房市场的回暖并不能直接导致楼市的降温，我们应该从更加根本的问题入手来抑制楼市的过热发展，比如上面提到的信贷政策等等。保障性住房确实是现阶段能够为年轻人提供的一种高性价比选择，但解决住房问题不能只靠这一条出路，我们真正需要思考的，是如何能够实现资源的匹配，以及“租购同权”的尽早落实。
那么，面对发展越来越成熟的租赁住房市场，你会选择租房住，还是买房住？