这一轮楼市大考，难度堪比03年江苏高考

音乐之家1

文/吴婷婷

一个学期过去，楼市也在近期迎来大考。


今年的考题颇像当年葛大爷的手笔：要出就出大家看不懂的题，要打就打大家想不到的七寸。


什么是楼市的七寸？


贷款。


最近传得最热的就是热门城市二手房停贷的消息。一张来自凤凰网房产的调查显示，郑州、西安、杭州个别商业银行二手房已经“停贷”↓↓↓

图源：凤凰网房产

同一时间，央行公布的5月金融统计数据似乎也从侧面“证实”了贷款确有减少：5月居民中长期贷款增加4426亿元，同比少增236亿元。

图源：中信证券研究部

随后，各种联想式传言甚嚣尘上，比如，有人认为：


“这一波二手房停贷是为了给新房去库存，和2016年涨价去库存一个道理。”


只能说这又是一个阴谋论。


现在但凡二手房停贷的城市，楼市行情都不会太差，比如杭州、合肥，新房都是靠抢的，根本不需要刚需或者其他什么外力来帮忙去库存。


而那些楼市行情差的地方，由于成交量低迷，银行贷款额度也很充足，放贷速度也很正常，甚至说是很快。


所以，这一轮停贷很难和去库存扯上什么关系。


另外一种说法是，二手房贷款收紧后，卡住的是刚改的脖子，接下去能买房的人就少了，房价就会降，刚需可以趁机入场了。


这话前半句我认同，后半句有待商榷。


举个例子，在杭州，10个人里有2.5个人用全款买二手房。也就是说，至少还有7个人是需要信贷支持的。如果二手房停贷了，那很难想象他们这些本来靠卖房换房的人要怎么去买房。


同样的，在无锡，总价150万以上的二手房，绝大部分都要通过贷款来购买。贷款速度慢下来之后，房东们的换房速度自然也会慢下来。


稍比其他城市好一点的是，无锡的贷款矛盾也不是现在突然发生的，去年年底就开始了，所以有了更多的缓冲和适应时间。


坊间知情人的说法是：房价涨了，贷款总量也变大了，导致现有的额度不够发。


“以前贷100万的很少见，现在买次新房的话，起步可能就要贷100多200万，以前200万可以贷给五六个人，现在可能只能贷给一两个人，交易量又大，所以整体的放贷速度就慢了。”


这是大实话。也很容易理解。总池子就那么大，需求比以前大了，确实没法顾全所有人。


我身边几个想去经开买房的朋友，就是被买家的贷款卡着不能动，筹备许久的换房计划只能此搁浅。


还有一些本来打算贷款买城区老破小的，因为贷款难做，索性就压缩总价，本来打算贷款买个150万的房子，现在就全款买个100万出点头的。这种情况还不少，所以今年上半年曹张等老小区30多平的小户型单价涨了不少。


聊完前半句我们再来看房价会降那半句。


别的城市会不会降咱不知道，但无锡的新房价格真挺平稳的。


这段时间的地价走势大家也是清楚的，未来能涨多少不确定，但肯定不会跌，这也意味着房价也是同样的走势。


我一直庆幸自己买得早，2年前2万/平还能买到清扬路附近的房子，现在2万/平只能买到梅村鸿山和洛社了。


而现行的装修“限价”也把降价的路子给堵死了。按照1月19日无锡市住建局发布的《关于完善我市市区新建成品住房装修工作的通知》，新建成品住房需要将基本装修价格标准控制在1500-2000元/平方米之间的合理范围内。


以前开发商说装修标准3000+，实际可能一半都用不到，行情不好的情况下，就能从装修价格里去让点利出来，降价卖房。现在，去哪里抠让利的空间哟？从总利润里抠吗？已经只有不到10个点，甚至只有五六个点的利润了，再抠，那不如直接撤场了……


所以，想要等到全盘降价，太难。


真要说降价，可以重点关注下二手房。


现在二手房业主的心气普遍还是高。比完小区里的成交价又要去比小区外的新房老房，反正是自己的房子最好，理所当然应该卖高价。


这在市场好、走量快的行情下，是行得通的。
但现在贷款慢，走速也慢的情况下，各位房东就要好好想想了：是抓紧卖掉回血要紧，还是攒在手里等行情转好。


说到这里，我想起自己家去年卖房的情景。


去年也是这段时间，我家卖掉一套80年代的老房子，50多平，没有学区，没有电梯。


当时几个熟悉的中介给了我不同的价格建议，70-75万不等。最后我选择挂70万。当天就卖出去了，没有还价，一次性付款。


有中介跟我开玩笑，对方钱付的那么爽快，说明你卖便宜了，你其实还可以多卖几万的。


我摇摇头，告诉他，如果我当初挂75万，或许压根不会遇到现在这位买家。因为他家对这一带房子的心理价格锚点就是70万。超出了，他们连看都不会看。


你可能要说，不遇到他们，我可能会遇到其他买家。或者，我听中介们的建议，按72万或者跟高的价格卖，虽然不会当天就卖掉，但应该也能很快卖掉。但这意味着我很可能会遇到一个需要贷款的下家。

老房子能不能贷，能贷多少，多久能放款，这一系列的事情我光想想就头大了，人家70万可以一次性付款两清，到手的才香嘛。


在我家这套房子成交后没多久，贷款市场的风向就有些变化，8月份以后，明显可以发现，无学区老房子的贷款非常困难，到第四季度，普通二手房的贷款速度直接僵住了。


现在想来或许有些事后诸葛。但如果我当时揪着多卖2万，明面上看多赚了2万，但不知道要等多久才能拿到尾款，暗里不知道要损失多少个2万。而当时我拿到70万放款后，立刻去把另一套房剩余的贷款还了，总共省了近10万的利息。两者一对冲，少卖2万还重要吗？


说到这里，总结一句：下半年的市场怎么走，全看贷款了。
而你能不能在这样的艰难期里买到房子，就看你愿意不愿意赌一把了。


就像我前几天写过的一个真实案例，市场价300万的房子，买家愿意出300万给你现金，你却非要卖305万，最后人家300万买了你邻居的房子，邻居拿着钱开开心心去经开买了新房，你却还在这里熬着，等下一个愿意高价全款卖你房子的人。


如果是你，你会怎么做？你怎么看眼下的钱荒？