2021年下半年即将到来之际，对中国楼市和房价的八个判断和分析

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这是熊猫贝贝的第543篇原创文章：
专栏内容提要：


房地产调控下半场，中国经济新阶段，对于普通百姓群体而言，该不该买房，8个维度的分析和建议。


资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。 还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）
我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。



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导读：这一轮的房地产调控，和以往相比，有哪些相同与不同？



这是周末时间思考写作的一篇文章，没有太严肃的内容和冗长复杂的论证过程，就和各位读者朋友聊一聊关于接下来关于是否买房，几个维度的判断和分析。
2021年，买房子，特别是在大城市，有调控的城市，还有热门核心城市买房，难度要比过去几年，提高了很多。
这就好比打游戏一样：
一开始是氪金模式，有钱就能买，难度仅限于需要跨过首付门槛，2017年以前，都是这个模式；
然后就进入了“房票时代”，2017年以后，房住不炒大趋势之下，不仅仅需要钱够，或者有办法能凑得出钱，还需要有“购房资格”，也就是房票。
在这个阶段，放开落户，人才引进，就成了中国楼市和房地产的作弊后门，但是难度增加了，房价的增速也趋于缓和，但是对于大城市而言，高基数的房价，随便涨一点，价格效应就让人很难受，也就导致了全国很多城市在这个阶段出现了万人摇现象：房价惯性+非理性需求挤压。
到了2021年，楼市的游戏就进入了“地狱难度”，以往的首付门槛，房票资格两个难度不够用，在2021年买房，还要面对全新出现的两个风险和挑战：
贷款困难，审核拉长，额度受限，金融机构和货币政策对买房行为的支持不复以往；
另一个，就是“教育公平化”改革，剑指中国楼市和房产的当红核心资产，学区房。
结果呢？很多城市的二手房市场开始被冰冻，新房市场供需挤压，从2021年春节以后，这样的趋势和环境，让很多人面对买房这件事，犯了难。
是挺不容易的，绝大多数普通老百姓，面对这种具有划时代意义的重大政策调控阶段，还有充斥市场的各种观点和杂音，面对充满迷雾和不确定的市场和行情趋势，去下定决定买房，不管出于什么目的和诉求，都很纠结。
那么，2021年下半年即将到来，关于该不该买房，这篇文章将从8个不同的维度，对未来房产的价值趋势和楼市的底层逻辑，进行分析和判断。
希望这篇文章，能够给想要买房，有买房计划的不同群体，带来一些启发和帮助，那就很好。


以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。



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一、房产投机时代结束，价值和核心投资当道



其实中国正式的房产税落地这种长效机制是否能够在年内实现，并没有什么值得关注和分析的价值和意义，财政层面的政策制度，在中国举国体制的管理模式背景下，要么不出来，悬在市场头顶调控市场情绪和预期，一旦出台，认命就完事，该交就交，该认就认。
不是房产税不重要，只是因为从国家意志，顶层设计和高层态度的层面来看，限制炒房，打击资产炒作属性的套利游戏，全面，坚定的营造“房住不炒”市场环境和规则，已经是明牌。
房住不炒，不是房住不涨不跌，不是房住不给交易，关键点是什么？
是不允许通过房产在市场经济环境里面，由人性，贪婪，欲望，还有不劳而获的市场期望所主导的价差套利，继续存在。
有一说一，其实从2017年房住不炒地提出，到2021年中国十四五规划正式出台执行这5年时间，就是房价套利离场最后的窗口期。也就是“政策信号提前释放”给市场参与者最后的逃顶机会。
炒房是现金流属性的金融游戏，本身不产生任何有真实增量的社会财富，当然客观来说，经济大环境增长，钱好赚，劳动价值释放充分，金融游戏的存在是有刺激市场，提升增量的作用和意义的，美国通过股市拉动国内经济，中国是通过楼市拉动国内经济，客观理性的来说，中国能够短短20年实现国内经济高速发展，房地产经济和房产金融化，是有贡献和积极意义的。
但是2016年，中国劳动力价值释放和工业化进程就触顶了，中国的股市才是真正的经济晴雨表，从2015年高位回落3000点，过了这么几年了，还没有恢复到顶点。
而房地产经济和对应的金融市场，就变成了中国货币的晴雨表，在盈利惯性下，继续向前狂奔。
很明显，没有真实增量的房地产金融游戏继续下去，中国经济在没有真实增量的情况下，必然会陷入程度越来越高的脱实就虚，高风险，高泡沫的虚假繁荣陷阱当中，就和90年代的日本一样，冲上至高资产泡沫巅峰以后，迎来长期萧条。
这个底层逻辑弄明白，中国经济的掌舵者高层必然不会让房地产经济进一步金融化程度加剧。
所以，对于普通老百姓而言，再指望依靠买房子就能搭上财富快速增长，超越正常劳动和经营收入的获得躺赚资产型收益，可能性和空间无限趋向于0。
在这个底层逻辑的基础上，还想着囤房，炒房，价差套利，那就是和时代趋势为敌。



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二、核心房产的定义，以及必然的价值增长趋势



中国房产的价值两级化其实早就已经很明显了，只是全国对于城镇化的推进需求，包括阶段性的经济压力转移需求等各种复杂原因和现实需求，导致了全国的房价多次出现普涨行情，也给百姓和市场制造了长期的错觉，那就是中国的房子价值，永远会涨。
事实上，两组核心数据能说明很多真相：
1、房产需求端人口一方面是老龄化加大趋势，一方面是生育率降低趋势，2021年第七次全国人口普查揭示出每年对新房有真正刚性需求的人口，都在以千万计的下降，推动中国新建商品房需求的丈母娘也不好使了。
2、超过96%的人已经有自有住房，两套及以上的38%，从现实意义和人均居住面积上来看，房子是绝对足够了，而当前的供需矛盾，是因为人口迁移聚集造成的供需错配。
简单理解，吃饱喝足是没有问题了，但是生活条件好了，有更高追求的人多了，都想着吃更好的。
此消彼长，基础保障，那么未来决定中国房产价值和价格趋势的，就只有被需要的房子。
也就是核心房产，人口，人才，家庭定居源源不断往核心城市，地区迁移产生的需求，才是未来核心房产的价值所在，在这种增量需求的挤压之下，核心房产一定还有进一步上涨的空间。
这和买不买得起，价格高不高没有关系，供需挤压，胜者为王，即使不是房产，在任何商品市场，私有制规则下，都是一样的。



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三、全新经济环境中，中国三个类型和档次城市房产的资产性收入分化和资产特征



接下来，中国房产三个档次的城市房产资产价值趋势：
1、一线城市，核心城市，以北上广深为代表，房产不仅保值，还将继续增值，但是在政策调控和金融限制不存在短期内（3-5年）放松的现实理由，爆发性增长的可能性几乎没有，而持续增长，也要看宏观经济增量，基于一线城市经济基本面和城市地位没有发生实质性改变的情况推算，未来一线房产的房价增幅会和宏观GDP“举案齐眉”并且略有超越。
比如宏观经济6%的增速，那么一线房产房价增量区间就在5%~8%的区间运行。
2、新一线，二线城市，还有高首位度省会城市，2021年是一个价值固化的阶段。
这个阶段是最后的冲刺阶段，然后接下来需要用时间和真实经济增量来夯实和固化这个价格，固化状态以前有可能上涨，也有可能下降，但是这个过程在2021年年内会完成。
接下来，在这样城市房产，固化完成的价格，保值（价格保持能够对冲货币通胀）价值是能够实现的，增值价值就很难说了，因为这样的城市虽然基本面牢固，具有人口吸引力，但是很考验地方执政管理团队经济发展思路和能力。
对于没有金融投资能力和认知还有缺乏资产保值增值渠道的普通群体来说，这样的房产依然是最具有确定性的财富固化方向。
3、三线及以下城市的房产，没有资产属性，特别是没有内向型经济核心发展动力，没有具有行业和产品壁垒的特色经济增长点，人口外流的城市，多少钱不重要，完全没有流动性。



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四、非核心房产持续回归商品化属性，供需终成为价格决定关键因素



小城市的房产纯粹是消费，随着货币化棚改的全面结束，绝大多数小城市的房价必然要经历价格回归使用价值的挤泡沫过程，这些城市房产，是没有兑现成真实货币机会和可能的纸面财富，人口人才资金往核心城市汇聚的趋势没有固化以前，是没有溢出效应的。
事实上，中国永远不缺土地，缺的是核心地段的土地，中国也不可能走高集中度中心城市路线，去主动拥抱大城市病，这是一个长期，艰难的政策体制和正常的经济规则的对抗和协调过程，但是很多小城市，还真的不是政策扶持就能抬起来的，中国这么多小城市，除非是国家战略级规划（比如雄安，海南），超过90%以上的小城市，未来的商品房，就是消费型商品。
而决定消费型商品价格的唯一关键因素，只有供需，没人要的，不常住的房子，就别想着值多少钱了。



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五、房价大跌不是没有可能，只是和绝大多数人想象和期望的不会一样



房价只涨不跌的神话其实已经被颠覆，北方地区和很多小城市的房价成交，阴跌不止或者明显下降，早已不是什么新闻，但是为什么还有高房价抱怨和看空楼市房价的群体和市场杂音跌宕起伏的存在和出现呢？
中国核心城市的分布，城市地位和经济基本面的趋势已经形成，很多人不是抱怨房价高，而是抱怨自己想要的城市和地区房价和自己购买力脱节，所以希望房价下跌的人永远存在。
但是这些城市土地的稀缺性，调控管制和金融稳定性需求，注定和决定了这些城市的房价没有大跌的可能，当然市场过热，或者炒作过度的情况存在，可能会有阶段性的调整和波动，但是只要中国经济基本面没有大方向的问题，牛长熊短是必然的。
所以，在这样的城市里面，特别是供需挤压，购买力爆棚，管控环境三个条件具备的城市，买房大概率和普遍是没有什么抄底的可能的，即使有，在销售阶段已经被瓜分和消化完毕，对于绝大多数普通人来说，买不起，买不到，在抢不过的前提下去抱怨，没有任何意义。
当然，如果没有组建家庭，婚姻需求，子女教育还有对长期稳定生活的需求，租房是必然选择。这也是国家接下来缓解人地错配，供需挤压，高房价绑架房产社会配套矛盾问题的主要方向和思路。



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六、前期盲目投资，大量购入并持有非核心房产的群体，将成为清算和买单的对象



前面也说了，2017年以后到现在，是投机投资出清离场最后的窗口期，特别是非刚需，非核心，多套房，高杠杆，还心存侥幸，期待房价未来出现暴击跳涨的群体，放到2021年6月份以后，可能会失望，甚至绝望。
房价暴涨就不要想了，其实房价能不能涨也不是主要问题了，人性贪婪永无止境，涨再多也填不满欲望深度，炒房群体接下来要面对的核心问题是什么？
是流动性。
在金融收紧，二手房市场监管持续加大的情况，变现会越来越难。
钢筋混凝土的商品，用有成本的资金去炒作，这样的群体即将面临的，不是什么割肉求生，而是割肉没人要，资金主体被锁死，然后被持续不断增加的资金成本逼上绝路的局面。
是不是危言耸听？如人饮水，冷暖自知，二手房金融收紧的时间，就是煎熬考验的过程，这一次，还真不是放弃利润甚至亏本就能跑路了。



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七、看懂未来房产是否具有核心价值，唯一，且关键的几个客观因素：



不绕圈子，关于一个城市是不是核心城市，房产有没有财富价值，其实以下几个关键客观因素就能决定。
这里说点个人观点和看法，回归证券业的原恒大首席智囊任泽平提出的中国房产价值模型“长期看人口、中期看土地、短期看金融”，这个逻辑其实有一个很大的硬伤，那就是没有对国家政策和经济大环境的考量，逻辑上可能是对的，但是是死道理，不变通。
未来只有核心城市的房产有财富价值，核心城市核心地段的房子才有资产和金融价值。
城市是根基，而决定核心城市，三个关键因素：
1、具备人口吸引力和留人的能力：就业，收入，生活环境三个基本面。
2、人才吸引力，决定资产价格天花板，地方产业，空间，人才待遇（物质和社会地位认可）
3、政商环境，也就是包容度，能不能容得下外地人发大财，搞事业，做管理，有地位？
既是因素，也是瓶颈。



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八、各路野生专家言论引导预判市场趋势的现象式弱，未来政策对市场的意义会更直白。



最后，是接下来，中国房地产供给和楼市的“计划经济特征”会越来越明显，一方面是居民70%以上的杠杆负债都在房产，或者只愿意和信任房产，一方面是金融化带来的房价高涨和各种矛盾，这样的东西，在中国举国体制大背景下，不可能继续放任所谓市场经济自由市场，从而市场经济的所有规则和因果关系就会失灵。
2021年这个节骨眼，对外要防范美元通胀可能产生的冲击和影响，对内要搞活经济，拉动消费，甚至为了提振大家生娃信心，给大家减负，房价必须不能大涨了。
这已经上升到“政治正确”和“国家使命”的高度了。
难得的国民凝聚力和对体制的信任，才是高房价和房价持续上涨真正的敌人。
孰轻孰重，不言而喻，一手好牌，总是不可能先出王炸，总是需要出清垃圾牌的。
所以，利益关联的群体对于房价的想象力，炒作和舆论造势，各路野生专家的什么研判，只要脱离了这个大方向，不是傻就是坏。
中国的顶层设计要减少内卷，减少贫富差距，稳内而攘外。
房地产和土地收入这块儿财政是决定未来经济布局的底层核心。
说白了，关键的事情，国进民退，饭碗被夺，空间受限，规则压顶，很多人的心态和状态必然难受，但是长远来看，对所有人都好。
说到底就一句话，既然得来不易的爱国情怀和空前凝聚，信任国家，相信体制，拥护国家，那么国进民退，国家说什么，老百姓就听什么就是了。
什么资产套利，权力套利，炒作套利，都是市场经济的事情。
接下来，国家队下场，尽早放弃幻想，从需求出发，才是正途。



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文章郑重声明：
本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。
并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流
文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。
以上。
2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。
预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！
文章就写到这里。希望各位读者朋友能够喜欢。
或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。



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思考，是对世界的尊重。探索，是对未来的准备。
每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。
这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。
希望能与有伟大格局和理念的群体同行。
做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！
仅以此文，与各位读者朋友，分享。



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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱，熊猫地产观，讲究和追求的就是在纷杂繁乱的信息时代，输出一种稀缺，宝贵的经验。
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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……
不当什么专家，也不敢大言不惭说自己高明，只想通过写作分享，心存善念，广结善缘。

什么大师特

#2021房贷# #二手房房贷市场降温信号再现#
绝大多数普通老百姓，面对这种具有划时代意义的重大政策调控阶段，还有充斥市场的各种观点和杂音，面对充满迷雾和不确定的市场和行情趋势，去下定决定买房，不管出于什么目的和诉求，都很纠结。

那么，2021年下半年即将到来，关于该不该买房，这篇文章将从8个不同的维度，对未来房产的价值趋势和楼市的底层逻辑，进行分析和判断。

希望这篇文章，能够给想要买房，有买房计划的不同群体，带来一些启发和帮助，那就很好。


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房产国家队增多了，进场稳盘。跟我观点一致。