三四线楼市：房价还在涨！是需求，还是泡沫？

六翼天使494

我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议


提问：星叔您好，本人香港户口住香港。在东莞南城核心區有套全款小两房（房龄15年），上轮暴涨后涨幅不小现在应可放230左右。
我东莞的房子已较老趁現在议好价，另有见深圳市区中罗湖最低水，感觉旧改成功应该可补涨。现打算放掉东莞的换深圳罗湖，如果全款夠价買套1房1厅。又或者做房贷（我以前有记录，只能做5成）买，余下的再入套珠海1房1厅/其他大湾区城市小户型。
星叔您认为我这方案好吗？或者有其他好方案？感谢您的意见
回答：你好，你的思路可以说对一半 错一半。
首先如果你有深圳购房资格，现在高位出东莞买深圳这个大方向是对的，后期看大的还是深圳。
思路不对的是不要全款买（没有杠杆），不要买1室，不要买珠海，不要买罗湖，而是子弹230配合按揭贷款集合力买一套深圳，价值未来反而更大，最好是2房，流动性更好。
罗湖从供应上看，楼龄较老，品质较差；虽然商业、教育、医疗配套都很成熟。但从需求看来，由于罗湖产业较弱，小白领、金领因为太破太远看不上，甚至居住在福田等地区的深圳老一代人也嫌弃，就只剩下罗湖本地的改善需求，但改善需求不如刚需旺盛，因此罗湖需求不足，并不断衰退，中长期看跑输大势。
现在买深圳多关注性价比高的新盘，一部分投资客失去购房资格，相对之前，竞争力不太大了。值得推荐的一手刚需盘详见内部分享！


提问：星叔，你之前说三四线城市不建议建仓，而为什么我们洛阳这边房价涨了很多，而且一直降不下来，而是为什么呢？
回答：从2018年开始，很多人都预测了，三四线城市由于人口流失严重和棚改专项资金的减少，楼市会开始逐渐凉凉，然而到现在，有些三四线城市的房价依然上涨的背后是有原因。
总体来说分为三个阶段：
1.棚改余温
2.城市居民刚需和改善族入场接力
3.返乡购房和部分投资需求入场
目前2大现状：卖不完的房子和留不住的人才共同证明了三四线以短期非常规需求支撑的房价上涨是难以维系的。
目前绝大多数三四线城市房价已经见顶，房价收入比拉伸到非常危险的状态，居民消费力被迫挤压，今后很长一段时间市场消费能力会进入低迷状态，对于人口基数小的城市影响会非常大。
城市人口基数和去库存规模会决定城市房价下跌的先后顺序。这就是一场击鼓传花的游戏，一棒一棒传下去，最后一棒的接盘侠，必定是高位站岗的悲剧。
最后给大家几条建议：
1、现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然房地产是理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘？
2、部分环一二线的三四线城市因为区位优势犹在，需求面仍然可以继续接受溢出效应，因此房价相对较安全。而三四线中的省会城市，在城市化进程中即使房价下跌，幅度不会太大。
3、如果有可能，年轻人尽量去周边最好的城市发展，接下来是二线城市的崛起时期，城市发展的红利会加速你财富的积累。而现在准备在三四线买房的人，纯刚需就没办法了。如果不着急的可以静下心来等待时机，避开高峰。


提问:我在纠结,是否在拿到产证后,套现上海前滩小两房,赚差价约400万。想贴点钱往传统市中心找房子长期持有作资产保值配置。
回答：你这种操作思维,是比较注重眼前获利,想要收割掉,才安心。
如果按我的推测,如果你买房被套住了,那也就不想着卖了。
这就是典型的炒股心态。而且是散户思维定式!牛股拿不住!
是否卖前滩、换成市中心,要看你想持有多久? 不同区位的房子的升值性强弱不一。
前滩,作为新兴商务生活综合区,长线看升值性会跑赢上海大势,而且还会超过传统市中心的多数房子。
如果只是考虑长线升值性,那就没有必要折腾了，安心持有即可。
如果觉得此房总值偏小,手中有几百万甚至更多的余钱,且没有房票了，为了让房票发挥最大价值,那是可以考虑卖出的,拿到产证后卖,然后换成高总价的房子。
另外,你是否觉得短线看前滩价格可能高估了?
由于新盘频出,人气炒得很旺,前滩的市场价,比如二手房价,确实短线有略略高估的嫌疑。这不足以构成你卖此房的理由。
上海买房建议，详见内部分享！


提问：星叔你好。五个方面的问题：
1 坐标北京，北京一套自住型商品房，三年后可置换，位于丰台，未来考虑学区，准备置换西城或者海淀的学区房，就房产价值来说哪个区更合适？西城天宁寺片区是否合适？海淀有推荐的区域么？
2 现有子弹40万，希望投资北京外其他城市的房产，北京周边有推荐的区域么？张家口，涿州，保定，天津哪个更合适？如果考虑结合度假等，希望能一定程度上做为民宿，是否张家口下花园有价值？是否有推荐楼盘？如果只考虑未来收益，哪个城市是近期推荐的？
3 日照城中心一套房，最近房价微降，有点不好卖，是降价出售合适还是等等行情？
4 湖北襄阳最近还适合投资么？
5 考察一个城市楼盘，应该看那几个指标？
回答：1、从质量和多校划片稳定性考虑 ，东西城更均衡点，海淀学校分部差异大，东西城>海淀。天宁寺片区可以考虑。海淀已经多校划片，西城比较适合你。
2、民宿是小众市场，现在整体行情都不行。
鸡汤看得多了总想找到一种完美的工作，同时还是诗和远方，结果往往是一地鸡毛，钱赔了很多，诗和远方也没得到。
最怕赚钱的东西，拿理想去填补利润的空间，没有足够多的钱还不如不做。
投资我一般更倾向于大众类型的买房配合出租，这些小众产品我不是很看好，因为买房投资目的不是为了出租，更重要的是房子本身的升值和价值。
可以考虑天津或者沈阳。
3、日照，襄阳这些三四线城市能级都太低，未来看不到太大发展机会，很难有下一波行情，日照继续出手，没必要一直久等行情，襄阳投资不考虑。
4、单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。


提问：星叔你好，坐标北京，一家三口小孩6岁，有一套小一居孩子上学用，月贡1万5，全家年收入到手40万＋，有一张北京二房房票和一张青岛老人票，北京公积金贷款可用，青岛老人票不能贷款。
现有首付五十万，还是想在北京或周边再买一套房。目前看了3个方案：
方案1：燕郊买一套两居或三居住宅，以租养贷，等几年再置换到北京。
方案2：房山良乡大学城买一套110万45平的公寓，首付约40万，与第三方签10年长租合同，10年后根据情况卖了换成住宅或继续出租。
方案3：八达岭孔雀城买一套100平住宅，做民宿，自己偶尔也能去玩一下，过几年卖了换到北京。
方案4：再等几年或借一点首付，在青岛郊区全款买一套住宅。
目前我倾向于方案一，想咨询一下您的意见，或是否有更好的方案？我的目标还是想最终能置换成北京的住宅，其他城市在不限购的情况下也可以考虑。
回答：青岛和燕郊，都是价格洼地。
房价被低估的原因也很一致，就是限购。一纸限购，青岛打7折，燕郊直接打5折。
很明显了，如果是从长线价值投资的角度来讲，当然是买燕郊。
但是，如果从变现的角度来讲，燕郊接下来会一直五折。千万别指望平谷线会让燕郊房价暴涨，不存在的。
青岛目前的情况，跟燕郊有点类似。
但区别在于，燕郊会是长期调控，青岛只是短期调控。五年限售，我觉得青岛快要扛不住了。
就算是不解除，五年之后套现也是很不错。现在买燕郊，绝对不能抱着两年三年暴涨多少这种心态。
从财政的角度来看，更是一目了然。
青岛没钱修地铁：自谋出路，也就是卖地。
燕郊没钱修地铁：北京出。
青岛没钱发工资：自谋出路，也就是卖地。
燕郊没钱发工资：先欠着。
三种情况：
1.想三五年变现，就买青岛。
2.不考虑变现因素，只考虑传给儿子，那当然是买燕郊。
3.未来五年，全国有一大堆房价翻倍的地方，何不跳出思维圈。


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