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Sophie苏菲：毕业于中山大学，10+年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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前言
今天，小编无意中发现下面这则调侃广告，很搞笑，但却很扎心。
这里先说一下这波疫情下小编的亲身经历。
5月21日，“荔湾阿婆”被确诊为本土新冠病例，小编凭借敏锐的触觉捡漏打了第一针疫情。然后第二针却是发了愁，二针难求！那个网上预约就是万年的打不开，一时间不知道得去哪里接种第二针疫苗。就在这时候，社区开始集体预约疫苗，小区群不断有人转发这消息。报名2次之后，过了几天终于安排上了。这里说句扎心的话，如果没买房子，没进小区群，可能真的收不到社区的疫苗预约信息。
闲话打住，说起疫情，今天我们就来看看这一波疫情对广州楼市有什么影响，后市又应该如何看待。
回顾去年疫情后的广州楼市
所谓“以史为鉴，可以知兴替”，在谈今年这波疫情对广州楼市的影响之前，我们不妨先回顾一下去年疫情对广州楼市的影响有哪些，影响有多大，今年的楼市行情是可引以为鉴呢？
2020年由于疫情的冲击，全球经济遭受重创，我国一季度GDP同比下滑6.8%，为1992年以来首次单季度负增长。经济不景气程度甚至到了比肩大萧条的地步，很多人都不看好房价。
但是，从二季度开始，全国各地加快了复工、复产，并采取了多项刺激消费、投资和生产的措施，使得经济增速“由负转正”，最终实现3.2%的增长。第三季度，经济同比增速进一步恢复至4.9%。到了第四季度，随着居民消费的持续复苏，生产和出口的进一步向好，整个国民经济增速上涨至6.5%，并推动整个2020年我国经济同比实际增速复苏至2.3%。
在疫情持续发酵的全球环境下，2020年中国经济傲然地成为全球经济增长的“单极”，与此同时，伴随着二三四季度经济的恢复，房价形势也一片向好，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。2021年1月15日，国家统计局公布了2020年12月70城房价数据。其中，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，二手房价格环比上涨0.6%，涨幅均比上月扩大。
∆数据来源：国家统计局
为什么疫情下，2020年中国房地产市场，会出现向上的行情呢?究其原因，小编认为一是二季度开始，国内有序复工、复产，经济复苏态势趋明朗；二是因为美国降息至0-0.25%，无限量供应货币，全球实施了宽松的货币政策，各国为应对美元的增发，也不得不“水涨船高”，而房地产市场自然成为“泄洪区”！
今年疫情下的广州楼市
前文我们回顾了2020年广州楼市的行情，可谓价量齐升，一片向好。那么2021年5月底以来这轮疫情，广州房地产市场是否会直接复制去年的行情呢？
我们先来看一下去年以来的成交量数据：
∆数据来源：中原研究发展部
据广州中原研究发展部统计，2021年5月，广州二手住宅成交量环比下降34.33%；6月首周（5月31日-6月6日），广州一手住宅网签1644宗，环比下跌32.2%。二手住宅环比下降38.5%，周度成交量下跌至500宗以下水平，预计未来1-2周广州成交还将持续下行。
无疑，受“421调控新政”和本轮疫情局部“封城”的影响，本轮房市成交量下降已是铁定的事实。由于疫情紧张，线下聚集有一定的风险，购房者减少现场踩盘。然而，这波疫情下，依然有部分购房者会出去看房。
在大家看房热情尚存余温的情况下，房价走势又是如何的呢？下面小编就来整理一下广州今年来一手和二手住宅的房价趋势。
下图为安居客今年一手住宅均价走势：
∆数据来源：安居客
广州2021年6月新房楼盘平均单价：31392.00元/m²；
上月新房均价31227元/㎡；
6月新房均价环比上月增长0.15%。
从安居客的数据来看，一手住宅受“限价”政策的影响，在4月价格开始下降，5月更跌到今年的谷底。尔后，随着市场上“打新热”的升温，在6月前两周一手住宅价格开始抬头，上升势头也按不住了。
下图为安居客近一年二手住宅均价走势：
∆数据来源：安居客
广州6月二手房均价 35084 元/m²；
广州5月二手房均价 34330 元/m²；
环比上月上涨 2.20% ，同比去年同期上涨 14.67% 。
受“421”新政增值税“2改5”及本轮疫情的影响导致放盘数量减少，供给侧造成的“楼荒”，无法满足市场需求，价格一路走高，6月二手房价突破35000大关。
通过上面的数据，我们发现这波疫情后，广州的房价，无论是一手还是二手，都没有随着成交量的萎缩而应声下降。
那么问题来了，这波价格行情，是否会延续呢？小编认为，虽然今年多地都推出了较为有力的调控措施，并且国家坚定“房住不炒”的基调不可动摇，但在全球继续“放水”的前提下，以及近年国民的投资偏好，基于资产保值的需要，2021年广州整体房价或依旧会继续稳步上涨，但会出现区域不均的现象。所以，2021年在广州购房更应该注重优选板块和小区。
优选才是王道
房地产周期：长期看人口、中期看土地、短期看金融。
人口方面：广州有好的产业，有好的教育，医疗社会资源，人才持续流进，为市场不断注入新的活力，不断刺激楼市需求增长。
土地方面：据《广州市2021年建设用地供应计划》显示，今年住宅土地供应为634公顷，而此数据在2020年为547公顷，增加15.9%，显示政府维护房地产市场健康有序发展，落实“房住不炒”的决心不变。
金融方面：去年疫情期间，在美国的带动下，“央妈”开始大放水，各种鼓励贷款；今年虽然也是疫情，但是情况和去年不同，今年的贷款政策和审查力度可以说是历年以来最严格的一次，贷款购房变得更难。
综合人口、土地、金融几方面，这波疫情后的广州楼市，不会出现”一刀切“的上涨，政府希望房价慢慢涨，而不是像去年这样猛涨，一不留神还是会踩坑。
读到这里，不少粉丝应该会心存这样的疑问：疫情后的2021年买哪里会涨？正所谓有人的地方就有市场，有新人来的地方就有新的市场需求。那么我们就先看一下广州新来的人才究竟选择哪个区域落户，他们带来的财富又集中分布到哪些区域？
∆截图自：广州人力资源和社会保障局官网
小编通过查阅广州人社局的官方，随机整理一下最近一个月的人才落户数量情况发现，天河>黄埔>番禺>越秀>海珠>南沙>白云>荔湾>花都（暂不统计从化和增城），有兴趣的读者也可以自行查阅人社局官网。
从人才落户的情况看，有珠城CBD的加持，天河是绝对的老大哥，紧接着的就受惠于“东进南拓”规划红利的黄埔和番禺。基于跟着人才走，跟着新市场需求走的调性，我们不妨看看人才流入前三的区哪些板块值得入手。
1.天河区
珠江新城：近十年以及未来十年，依然是广州的王者，正牌的CBD，无法赶超的宇宙中心。
在珠城这片热土上，曾经出现过“一夜涨4万/㎡”，业主抱团涨价的现象。
本板块重点关注汇悦台、凯旋新世界、金碧华府、南国花园、新城海滨花园、珠光御景、力迅上筑、颐德公馆、尚东柏悦府、中海观园、中海景辉、星汇园等楼盘。
2.黄埔区
金融城：作为广州重点打造的CBD新城，这里建成后将成为广州最大地下城。
∆截图自：广州公共资源交易中心截图
从上面的公示可知3年内，整个金融城片区的城市设计方案将会出炉，金融城的建设即将迈入全新的阶段。在可见的未来，金融城二手房真的要起飞了。
重点关注佳兆业壹号、江源半岛、美林海岸、骏景花园、天朗明居、美好居、时尚名苑、阳光假日、兰亭盛荟等楼盘。
3.番禺区
万博商务区：在“东进南拓”的规划下，以及这两年南站板块的复盘，未来沿汉溪大道一路发展，最终将“南站商务区”与“万博商务区”连成一片，除了地面的汉溪大道相连，地下还有7号线横贯，未来房价不涨，我不信！
重点关注：万科欧泊、华南碧桂园、锦绣香江、自在城市花园、越秀.和樾府、广州雅居乐花园、新光城市花园。
今年疫情后，在预期房价看涨的情况下，跟着人才走，跟着“人财”走，优选板块和楼盘才是王道。限于篇幅，本期暂不对具体楼盘作一一分析，未来有机会我们再就具体楼盘展开。
总结
2021年受本轮疫情和新政影响，一手开发商惜售，二手房源放盘减少，成交量萎缩。一线城市房源稀缺，房价依然会上涨，但“区域涨跌不均”的现象或会加剧，稀缺板块上涨的趋势不变！
对于刚需房，刚需客，尤其是名额和资金到位的应该优选品质房源上车，不要等。
对于改善型住房，或许将迎来一波小高潮。改善型买家，需要深度挖掘优选板块和房源。每个楼盘都有自己对应的受众，每个家庭也适合不同的楼盘，具体问题具体分析。
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发表于 2021-7-25 14:35:47
