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北京新房下半场的趋势，已经明晃晃的出现在了两个项目身上。
01
其一，是石景山西黄村的禧瑞学府，开盘前夕赤果果的涨价了。
项目蓄客期间，帮主曾去踩盘，当时宣传的开盘价格在6.8-7.2万/平米左右。没想到，仅仅几个月后，临近开盘前夕，又传来了项目涨价的消息。
禧瑞学府目前正在申请预售，据说报建委的价格方案，比宣传时期又有上涨，达到了7.2-7.5万/平米。当然，这只是暂定方案，建委尚未批复，能不能“涨价”还是未知数。但禧瑞学府敢于在开盘前期涨价这个动作，确实有点意味深长。
你不得不承认，市场确实给了它涨价的勇气。
地价涨了，集中供地之后，衙门口的指导价格都达到了近8万/平米。更悲哀的事实是，经历了2019、2020两年供应的短暂爆发之后，石景山现在又面临无房可买的局面。古城大部分项目卖得七七八八了：
长安和玺基本告罄；
长安九里目前仅有少量138平平层和下跃在售；
中海天钻余167平和一些下跃产品；
中海首钢天玺还有70多套123/147平产品在售。
接棒的寰宇天下天赋已经卖到了二期，刚刚亮相的远洋刘娘府项目源山春秋价格大概率会到10万+。
如此一来，即将入市又主打小套刚需的禧瑞学府趁机涨价，也就不难理解了。
当然，新房涨价，禧瑞学府不是个例，比如曾经的亦庄河西区，从限竞房的红海到收回折扣再到要求买房首付五成，仅用了几个月的时间。
不出意外，下半年北京还有不少“禧瑞学府”，这些项目所在区域地块指导价格上涨且新房扎堆现象并不严重，大概率会出现价格上涨或者折扣收回的情况。
02
其二，是华樾国际·领尚，第一个亮相的套内7090项目。
户型代表着一个项目的溢价和产值。在建筑规模固定，容积率、密度、高度这些指标大差不差的情况下，面积越大越容易出溢价。所以，当面积限制逐渐放宽之后，除非开发商对市场判断极其保守，否则大面积段产品会时很多开发商的选择。
华樾国际领尚的产品配比，很能代表下半年一大批执行套内7090政策新房的挣扎：
该项目一共738套房源，其中：
75平米100套；
98平米146套；
100-119平米378套；
145平114套。
89平米紧凑型三居不见了，取而代之的是98-119平米舒适型三居，占比达到了70%。此外，为了快销走量，还有小部分70多平户型，占比极少。
三居的托底面积一下子提高了10来平米，华樾国际领尚打了头阵，但绝对不是最后一个。
5月份北京陆续出让了16宗套内7090限制的地块，如无意外，大部分项目的三居都会拔高到100平米左右。
03
其三，还是在华樾国际·领尚身上，商品房里的“混居”样本出现了。
不过与5月份配建租赁地块不同的是，该项目的“租赁”房源出现在其23%的自持部分，项目的8号楼，一半是商品住宅，一半是“自持租赁”房源。
大概率两种处理方案：
1、自持部分作为长租公寓进行出租。但这样一来，小区内便会出现自住与出租混居不分家的情况，一定程度上影响小区的舒适度。
当然，开发商也可以对租户进行筛选，最大程度降低租客对小区的影响。但不管怎么说，商品住宅小区内部出现多套出租房源，总不是那么令人愉快的事情。
2、买了这栋混居楼里商品住宅房源的朋友，需要连同开发商“自持”部分一同买下。这样一定程度上避免了出租混居的现象。但是究竟什么样的人愿意这样“买一搭一”，这部分自持部分的价钱如何计算，都是需要考虑的问题。
形式不同，殊途同归。
华樾国际领尚之后，13宗需要配建公租房的项目等待入市。配建公租房体量较小的则罢，对于配建公租房规模较大项目，将来如何平衡两者之间的关系，会是北京新房市场很长一段时间的命题。
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发表于 2021-7-24 09:28:03
