重要信号：西部人口大幅回流，楼市潜力远大于东北

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近期，在研究七普数据，同时在更新百城交易策略课程，所以把人口与区域房地产发展结合起来思考。
关于东北与西部，稍分享一点感受。
东北人口，正历经新中国历史上罕见的流出潮！
以辽宁为例，六普数据（2010年）相比五普数据（2000年），全省人口增长5%，远强于贵州（减少1%）（可代表西部）。
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而七普数据（2020年）相比六普数据（2010年），辽宁全省人口增长减少3%，远弱于贵州（增加11%）。
这说明：原来在东部打工的群体，正在回流西部！扶贫、乡村振兴、就业机会增多，是带动西南人口增长的重要原因。
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而东北就悲剧了：本世纪的前十年，东北经济与人口吸附力，还是可以的；但后十年，整个经济与人口面就稀里哗啦……
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房地产发展，短期看政策，中期看库存，长期看人口。
就贵州与辽宁相比，整省的房价数据，可比性却不太强。因为没有省份的房价指数，而均价有时存在成交结构性问题。
这里，找一个替代性方式。拿70城房价指数中的贵阳市与吉林市相比较（二市人口2010年时相近）。
2010年相比2000年，贵阳与吉林的人口增速分别为16%与2%；2020年相比2010年，人口增速分别为39%与－18%。
看下图房价同比涨幅，可知2014年之前，二市房价涨幅相近；2014年以来，贵 阳房价涨幅明显超过吉林。
人口因素在其中有所体现，但并不构成短中期房价运行的主导因素！
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另外，我们再比较一下，贵阳与沈阳的经济增速。
过去10年，贵阳经济增速明显高于全国与沈阳。沈阳经济增速2014年开始快速坠落，其后持续低于全国经济增速。
作为省会城市，沈阳的人口增速明显高于全省（见第一个表），体现出省会的吸附能力；但经济增速并无额外红利。
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东北振兴，已提出和实施十多年了，但至今仍无起色。东北的楼市，还有未来吗？ 这是一个非常杂复的命题！
近日，北京大学国家发展研究院院长姚洋谈到中国的城市化问题，在姚洋看来，人口聚集带来了中国的经济地理重新布局，势必会导致三四线城市的没落。对人口流出的省份和城市怎么办呢？对此，姚洋认为不用担心，在他看来，任何一个地区的发展都有生命周期。“看一看美国的五大湖地区衰落得非常厉害，但衰落到最低点的时候也是反弹的时候。匹兹堡原来是一个钢铁城市，衰落得一塌糊涂，但过去的五到十年间已经重新活过来了，成了一个生物制药的基地，随之而来的是一些保险公司也迁移到那里，因为那里的生活成本非常低，所以就又活过来了。底特律前两年是宣布破产，但宣布破产之时正是重新起飞之，已经跌无可跌了，市区的房子不值一分钱，所以很多都回来了，几乎是零成本把土地和房子拿下来，改造一下就可以重新用了。我们国家也是同样的，东北地区、华北地区的一些城市现在来看是相对在衰落的，但未来一定还有机会。
两年前，老杨曾指导同事撰写过美国区域经济、人口变化与房地产关系的研报。中国东北，与美国五大湖地区很像，都是重工业地带，历史曾经辉煌过。但近二三十年逐渐没落了，经济与产业需要转型。但转型，谈何容易？
经济塌陷地区，如果能够顺利进行产业调整，经济增长获得新生，确实会带动房价上涨，底特律房价（下图）2018年以来不断创新高，相比2012年上涨了一倍。
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但当前房价相比2000年只涨了46%；而全美20个主要城市（下图），当前房价相比2000年上涨了152%。
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因此，从房地产投资角度，长线持有，还是要选城市能级高、经济稳健、产业朝阳的城市！如果现在让我去东北买房，我肯定是不干的！哈哈……
东北振兴，但东北人迟迟感觉不到震精……
西部开发，西部人已经感受到了小春风……
啥也不说了，东北仁，走，去海南买房去……

因醉鞭名马幌

贵阳房价目前比哈尔滨还低！今年观山湖才温和放涨

胡胡胡美丽_ss

杨老师，分析一下乌鲁木齐。

我放心你带套猛

乌鲁木齐的学区房疯狂上涨还不是父母们希望后代能够考出去。

寒郁轩良

[抠鼻]北方完了，虽然西南是西部但是也是南方啊

阿豆学长长ov

这两城比较这个数据恐怕不惧可比性。贵州之前外出务工人数远多于辽宁；而且去向最多的是邻近的珠三角。现在产业内迁(比如大数据产业集群)，外加贵州天然生态环境好这些年大力发展旅游农特产业吸纳就业人口或留下或返乡创业

什么大师特

打工越来越不划算，回老家？

强绝商爸摇

打工不划算，还是回老家吧

王俊杰2017

长期看人口是对的，贵阳如果2030能到800w,那么点土地，房价稳步上涨是毋庸置疑的

我放心你带套猛

不是回流，累积起来的