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房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问:房神你好，武侯区普通资格，投资的话，科华388和华润置地时代风景哪个好?另外，科华388离现有工作和居住地近以后可自住，问题是离二环高架很近，噪音和灰尘大。时代风景远些，但环境可以。分别从投资和自住来看，选择哪个好些?
回答：科华388的价格体系还没出来，不过从产品和地段来看,综合是胜过时代风景的。主城区二环内离高架近，比如攀成钢，或者主城区离三环近的楼盘都是很多的，这个存在一些问题，但是不是大问题，地段让其瑕不掩瑜。
从自住的环境来看科华388要好得多。从投资的角度来看，也要和科华388的价格单价体系结合起来看,如果价格2.5左右，那还是很有性价比的，但如果单价很高,投资就受阻，不过换句话说，也更容易买到。
提问：房神你好，我想问下，下个阶段的房价趋势，今天看到了一个新闻说成都深圳上海北京等地的二手房贷款可能会限制严重的可能取消你是怎么看的呢？
回答：我也注意到了相关新闻，一方面是各大城市房龄大的停贷，二是一些城市额度紧张,放款周期进一步延长，可能需要6个月以上。也有银行对外表示目前已不接房贷业务，现有贷款已排至2022年。三是成都目前还没停贷，只是周期很长。
房贷收紧并非最近才发生，早在今年4月份便开始对新房和二手房收紧了房贷“水量”
整体来说还是与银行自身的监管以及信贷政策的紧缩相关，完全停贷既不符合自由经济，也不符合长期政策，只能说在接下来的中短期时间内，二手房不太好过，而对于有置换需求、入手需求的，还是及早为宜。
提问：房神，你好，锁定武侯区的新楼盘，考虑自住加以后升值空间吧。能不能综合对比分析一下鼎仁天越，双楠悦天地，科华388，天府汇中心这几个楼盘呢？感谢！
回答：鼎仁天越在地铁口，小楼盘小体量小开发商，价格在新房里算是便宜的，不论是单价又或者是总价，是预算两三百万的购房者不可多得的选择，但是我觉得热度之后会迅速陨落，周边的综合配套和开发节奏力度跟不上楼盘成长的需要，所以以后升值空间可能不大，但是纯粹从交通、自住的角度还是可以，至于商业，可能要去青羊解决，教育，就没办法了，依然是武侯机投的底色。
双楠悦天地此前预售当时总价单价算是偏高的，所以顺销了很多，但是到现在来看，价格倒还可以接受，如果同样的两三百万的预算，买这里的话，板块成熟度要高得多，但是地铁配套甚至还赶不上鼎仁天越。但其他地方，都完虐鼎仁天越，比如商业、教育，地段啥的。同样的价格，我更站双楠悦天地。
科华388挨着主干道，和双楠悦天地一样都有不小的交通噪音，和鼎仁天越一样都是小体量。
从地段、教育以及产品上来说，教育最为特色，主要就是看待开的价格了，如果价格香，会很抢手。
至于天府汇中心，就不推荐了，地段是很好，但是教育（估计会）比较一般，而且户型很奇葩，居住舒适性不够高。
提问：房神你好！528洋房和建发央玺170平，价格都是570，哪个性价比高，后续空间那个大哦？建发各种偷面积，公摊高，没赠送，还是高层，住起来不安逸，但是物业好、逼格高，三环内。
528七层洋房，11%公摊，住起来巴适，周边配套不遑多让，但是板块较刚，还挨着个球场。还请房神不吝赐教，孰优孰劣！ 另外，建发是不是属于类似于红牌楼这种熟透的区域类型呢？
回答：地段第一，产品第二，当然这也不是严格区分，综合来看我们应该先看地段，再看产品，如果地段优势大，产品稍有劣势，我们依然以地段为主。
再说528洋房有视野遮挡，对面的球场也或许存在噪音，三圣乡本就是看周边绿化生态环境的，洋房视野太局促，不如高层的大平层。
塔子山和红牌楼城市界面的不一样的，一个高端板块日新月异，而且周边还有开发空间，城市界面比较好，红牌楼则周边比较老化固化，是熟透了，但是不是高级的熟透了，而是属于那种中低级的熟透了。
提问：房神老师好，我现在是全成都的普通资格（社保在高新南，户口在双流，名下已无房产，但有交易记录，有必要可把户口迁往市外再人才落户回来），预算500万，看了陆肖凤鸣九天、武侯金茂府、人居九林语，主要需求自住加投资，以自住为主，请问这几个盘改如何排序？另外如果考虑天新和高新的新房的话还有什么满足条件的盘推荐？望回复为盼。
回答：普通资格，一般不讲究顺位度，但是很热门的话还是需要讲究顺位排序的，也就是说你要去稳打稳扎的话，建议可以弄个户口+社保的形式，成为楼盘所在的普一这类资格。
你的预算和上述三个楼盘定位还是很匹配的，我们觉得产品其实都还是比较类似，都是各自板块里的高端代表之作，此时板块的成长性又显得十分重要。
因此我们比较推荐陆肖TOD的麓鸣九天，这个盘主要是产品形态丰富，如果能入手一些大平层，我觉得还是很值得的。
其次可以考虑人居九林语，东客站板块趁着东风和主城攀成钢等核心区域的外溢，加上大量的可开发地块，未来实力不容小觑，或将成长为主城区未来的城市界面担当。
最后再看武侯新城的金茂府，产品不多说了，除了漂亮还是漂亮，价格段也适宜，就是地段虽然一直自诩豪宅板块，但是缺乏豪宅的基本面，有航空噪音，有一街之隔的破破烂烂，也有背离向南向东的城市方向，这个板块算是毁誉参半吧。
排序就是这样的。
另外，从买得到的角度来看，天新高新楼盘确实很少符合你的综合条件了。
新川的金隅金成府段位更低一些，也很抢手；华宇大发御璟云玺体量很小，是当年的楼王，板块没有新川核心区那么纯粹那么新。
天府新区也是很热门的，目前来看并没有什么合适的，有的话作为普通，也很难入手，只能偶尔尝试捡漏，比如兴隆湖的德信弘阳湖畔云璟。
以上为“ 成都房神” 微信公众号粉丝提问精选
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发表于 2021-7-21 18:55:00
