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这是成都房神，全国唯一能带领你落地实操的房产专家。至今，已为上千人提供买房解决最佳方案。
房神不像其他自媒体房产专家什么的，含着骨头露着肉的让你摸不清头脑！房神属于实战派只告诉对你最有用的方法和自己亲自实战后的经验。
以下为“成都房神”微信公众号粉丝问答精选提问
提问：房神你好，现今的楼市大环境下，还不断地调控政策，房价降温吗？房子还能买吗。楼市到底有没有风险？最大的风险是什么？
回答：在住房不炒的环境下，现在只有一线城市，加上各地的省会城市还是有上涨的，但是这种城市上涨肯定不是普遍的，是会相对区域分化、楼盘分化。
比如好的楼盘涨15%，普通楼盘5%，差的楼盘维持价格几乎不涨，各种楼盘占比不同，导致均价向上的幅度肯定不大。
买房尽量根据自己需求对号入座：有选择性的可以抓紧买，但是不要盲目追高。楼市分化越来越严重，手里没好货的，可以尽早置换掉。
现在对于房产投资，风险比机会多，一定要控制好负债率和现金流。
买房真正的风险就是低现金流。
房产现在是属于专业投资者的游戏，从来不存在高杠杆风险，只存在低现金流死亡。
再高的负债，只要有充足的现金流都不会有太大风险；再低的负债只要现金流断裂，同样是瞬间崩盘。
高杠杆操作没错，错的是现金流紧张断裂，以贷还贷，那么成本就像滚动的雪球不断膨胀，早晚炸了。
买个好房，也要撑得下去！房贷的压力持续贯穿几十年，在买房子的财富积累的黄金时期没有做好风控，跌倒了就很难再次翻身。
房产是资产配置的一部分，选筹换筹逐步迭代，所以每一步都要埋下现金流预估。
提问：房神你好，第一次提问。现在新婚准备购置一套学区房。本人武侯户口，高新南社保，老公外地户口社保。预算首付100-150万，总价350万。目前大源的中洲、高投熙悦、凯德都有在看，但是刚三进摇号池概率较低，凯德年底要看年底公司集体户口能否顺利迁到高新南。考虑到总价会低些，也有看新川的楼盘。房神求个建议，在大源二手和新川新盘里面怎么选择呢，双流的北辰鹿鸣有没有入手以后升值出手的价值呢？
回答：你好！1、你们当下是350万的全城刚需资格，在高新的刚三，买中洲预算可能不够，而且也很可能抢不到，高投倒顺销了，但是都是些高总价的房源或者低楼层房源了吧？凯德如果不是顺一，那么更是难上加难，除非你户口搞定到高新来，但是年底的话，凯德不一定会等你。整体来看这几个盘都有点不切实际。
2、如果一定要看高新学区房的话，当下选择大源小套三倒还是可以上手的，而新川整体而言，一方面教育还有所欠佳，另一方面基本上可以买到的楼盘也没什么，不是预算低了就是顺位度低了或者在无限期的捂盘当中。从务实的角度，更建议大源二手。
3、双流的北辰，你们是刚四资格了，这个价格吸引人，确实有较大的升值空间。但是低总价低门槛，抢的人很多，你们也应该很难选到心仪的房源。
提问：房神你好！我们家在乐山小城市，家里拆迁政府赔偿了一套门市，但兄弟姐妹3个都有份，按比例分这个房子，假如我要的话，我要拿出15万，如果不要就分钱，那我应该是添钱要门市呢，还是不要等着卖出去分钱呢？
回答：你好，建议分钱。人口决定需求。乐山的需求确实不大，因此注定租金一般，增值差。
毕竟一个城市的门市回报，受产业、商务人口、涌入的人口影响。这些都是弱项。
所以，在乐山持有门市，风险较大而收益一般。
加上现在实体经济有点萎靡，主要来自消费的低下和电商的冲击，门市的投资回报率很低，不值得添钱买入。
提问：房神你好！麻烦请综合分析下面三套房源，谁最值得买？恒大天府半岛二期套三95平朝东南5楼竖厅(总18楼)250万，首创娇子1号套三94平朝西南14楼横厅(总34楼)230万，首创娇子1号套三94平朝西南33楼竖厅(总34楼)220万。谢谢！
回答：价格才是王道。
恒大虽好，但是房龄较大，单价较高，而且当下的商业和交通并不是那么方便，教育配套在片区内中上，但在全成都只能算中等。当下单价2.6万，透支了不少，然而也没满2年，还是低楼层，客厅朝向严格来说是西北，一个次卧非常迷你，整体的体验并不是友好。
首创娇子虽然临近三环，而且处于成龙大道南侧，但毕竟在地铁口，也是三圣乡，锦江区的教育资源，加上次新大盘的概念，正越来越受到大家关注。
一些高层楼栋，距离三环也有大概三四百米，所以噪音污染不大，也不乏是一个不错的楼盘。
至于两套怎么选择，220万的是高楼层，虽然是竖厅，但影响不大，或者说不能因为是横厅就多加10万。目前满2年，次卧比恒大的强点，还是双卫设计（需要自己弄），装修差了点，但自己可以翻新。
另外一套230万的，不知道具体楼栋，带来的噪音问题如何，但中楼层的视野没有高楼层宽阔，而且装修情况应该也不咋地，房屋年限是否满2年不得而知。
所以当下最好的应该是220万竖厅的。
提问：房神你好！总觉得天府新区要真正成熟起来为时尚早，比如现在买入天西锦绣天府或者其他F4，假设十年后真正适合居住,那么房龄差不多十年了，再好的房子十年后应该也是大打折扣的。那么无论从投资角度还是居住角度来看现在买入是不是都太早了?
回答：居住的角度来看,并不否认，确实成本高昂(物价高、远)或者不太方便(没有，在建中，规划中)。
从投资的角度来看，我们打个比方，现在3万单价，十年后9万单价，如果十年房龄“大打折扣”，比如我们按照7万的单价去算这个折扣,那么你是现在3万买挣以后的7万呢?还是十年后等配套成熟了再去买9万单价的新房呢?
投资本就是一个和过往相比，而不是和同时代相比的简单计算。
来后摇号新房普通234更没有希望了。比较迷茫，望赐教。
方案一:目前看来新房价格被压制了，我是否可以慢慢摇号到年底，等待捡漏低楼层大户型（感觉能轮到普4的也只有这个了吧）或者当下性价比不太高的顺销盘。
方案二:转战二圈层，目前看了几个意向盘，交投星月143平的，清水2.3左右。龙泉十陵板块的华润时代风景，2.2-2.3的精装。还有龙泉新希望剩余的136套四户型3楼，总价270左右。二圈层优点是投入低，剩下点资金以后可以再去买个小户型投资（赠与后），但缺点是投资回报率是否很低？而且很容易踩雷。
麻烦房神指点，是方案一还是方案二？如果方案二，能否对几个盘排序？或者有没有性价比更高的新盘推荐。谢谢。
回答：最好是方案一，目前来看新房是有被压制的趋势，对于普通而言，也有补丁的摇号新政稍微利好了一些。
主城区的价值是毋庸置疑的，这一点虽然谈不上绝对，但是相对二圈已然不低的单价来看，更愿意回归主城，加上你的拆分打法容易走偏，回报不稳定，更建议方案一，集中力量办大事，尽量在锦江、成华二八-东客站、武侯新城、青羊新城以及天府公园东和兴隆湖板块下手吧。
提问：房神你好，恒大文旅游城，配套有温泉，酒店，婚礼庄园等旅游项目，置业说以后还有产业园布局，目前最近的地铁是距离四公里，值得投资吗？
回答：未来老龄化越来越厉害，分时度假和养老需求是客观存在的，但旅游地产和养老地产不能买，坑坑大。
原因是，度假需求和买房涨价之间没有直接联系。
度假需求，对标的是一种短时租赁居住服务，在发达国家，在旅游胜地多买一套住房仅用于自己度假使用的人，也只是极少数富人，大部分普通人都是选择在旅游地住酒店。
所以满足这种需求的主要是靠五星级酒店和为数不多的个性化的名宿。如果个人去买房，能赚到的也是租金。
但是买房赚大钱主要是靠资本增值，就是房价涨产生的。房价要涨是靠接盘侠，只有愿意在当地安居乐业的人才会买一套房子。
旅游城市的产业人口是很少的，而且大部分在当地都是基层服务业，基层服务是没有高薪的，自然也没法拉动房价上涨。
旅游城市容易产生泡沫的原因，就是一波一手房拉上去，忽然发现二手没人接盘了，因为住在当地，有愿意买房的接盘侠真的是没钱啊。
养老需求，自然而然让人想起来，在度假胜地建房子，就变成了养老地产。听上去逻辑没有错，但这绝对是伪需求。
老人最需要的，美景和空气自然是最好的，但这个不是必需品，老人需要的是健康的医疗环境！是三甲医院，是随时随地养病看病的续命！这些恰恰是旅游胜地稀缺的。
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发表于 2021-7-20 20:56:33
