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今天的文章是一篇梳理，可以理解为内参对上半年楼市的总结。至于下半年的预判，我们周末沙龙见。
年初的时候，内参对今年走势的判断是——前高后低。事实上，时至今日，市场敏锐度高的参粉已经看出了走低的苗头。
复盘回顾，上半年的市场峰值在3-4月，这也将是全年的峰值。峰值是量价的巅峰，但楼市毕竟是一个万亿级基数的市场规模，有波动有波段，但直上直下的情况极为少见。意味着，哪怕错过峰值，在峰值后的两三个月内，一些房子依然能卖出绝对的高价。
换成通俗大白话就是：如果你手中有闲置资产，或下一步有资产升级的需求，当下很可能就是你今年卖货的最后窗口期。
楼市即将进入收缩周期，这是市场主流的整体走势，适用于大部分房子。但有部分房子和资产，或由于接盘群体变化、局部供需结构、重大利好和利空，而出现背离整体走势、滞后主流市场节奏的情况，也属市场正常现象。
比如，2017年下半年开始，厦门楼市整体进入下行周期，但到了2018年，以五缘湾、海峡国际、湖心岛、湖边水库为代表的高总价资产，却走出来一波逆周期上升行情。
究其根源，主因是接盘群体变化、局部供需结构所致。当时的大背景是，岛内商品房住宅断供5年之久，市场金字塔顶部的新房几乎没有供应，以上的这些高总价资产，在山中无老虎的情况下，被市场认定为金字塔顶部扛大旗的头部资产，再加上那一年同安隔壁县的一次性付款接盘侠进入，瞬间扭转了这类房子的供需结构，两个原因共同作用之下，才有了2018年五缘湾逆市的表现。
回到今年上半年，尽管我们看到了峰值过后，仍有类似枋湖东、老湖里、集美新城等板块出现局部补涨状况，但却掩盖不住岛内热门学区二手房出现低于高峰期的暗跌苗头，也抵挡不住整体行情降温的周期大势。
所以，对于大部分的买房人和换房人来说，跟着大趋势的方向走，才是正道。错把芝麻当西瓜，是很多人容易犯的置业误区。没有人能和趋势对抗，同样没有人能和周期对抗。就像2017年底，大趋势大周期已经明确了下行信号，很多地铁1号线的业主却固执地认为，当时1号线通车后，他家的房子会马上涨。不可否认，地铁线开通后，沿线房子增加了地铁房的附属价值，但并不意味着你能马上涨，特别是逆周期升值。2015年9月五缘第二实验学校建成招生时，五缘内湾从3万+冲上4万+，也是建立在2015年下半年楼市整体环境的回暖状态为前提的。
此时你可能会有疑问，文章前面不是说了“当出现重大板块或配套的利好和利空时，是可能会出现局部的逆周期上涨或下跌的吗？”没错！那么，问题出在哪了？——我们对“重大”的理解和判断出现了不一致！到目前为止，内参在厦门只见过一种能逆周期且立竿见影对房价产生波动的重大利好或利空因素——学区变化。
总结来看， 上半年的行情以清明节为分界，前半段是冲顶，下半段是软着陆，至此，本轮始于2019年的周期行情完成了爬升过程。下半年，大概率将是高位横盘并伴随震荡。
下半年——
热门学区老破小怎么走？
还没涨的板块还有机会？
岛内的新盘值不值得打？
岛外新盘会不会有降价黑天鹅？
面对不断刺激眼球的“利好”，该不该出手？
……周六【年中沙龙】见！
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发表于 2021-7-20 08:06:11
