你不愿看的四大房产市场真相

麻辣鸡翅

硬币的一面是通胀预期的乌云依然压顶，另一面是各大城市楼市调控严防死守。
2021年该不该出手买房？大城市房产还是优良投资品吗？基于对楼市20年的观察思考，总结出以下你可能不认同却有必要看一看的五条解析：



首先明确：本文中“房产”特指一线城市、新一线城市和强二线城市的纯商品住宅。我国城镇化率现为63.89%（此数据基于居住人口计算，实际上基于户籍人口的城镇化率为45.4%），预计2035年达到发达国家同等水平80%。在未来二三十年，前述国内大城市及都市圈内重点城市人口依然会呈现持续流入状态，同时占据人力资源优势，居住需求旺盛。
第一条，回归理性常识，房产首先是商品，正常状态下商品价格取决于供求关系。
据有关机构统计，欧美大城市住宅用地规划占比大都在60%以上，我国大城市规划住宅用地占比一般是40%，而且国家政策趋势是：逐步扩大公共租赁用地的比例。今年北京首轮集中供地中租赁住宅用地占比从2020年的13%大幅提升至30%；6月21日，北京住建委、市规委等四部门联合发文“进一步推进非居住建筑改建宿舍型租赁住房”。
政府“租售并举”缓解大城市新居民和年轻人的住房难题，通过大幅扩大公共租赁房和共有产权房这一政策托底来实现“住有所居”。
在此背景下，纯商品住宅供给量份额在逐步减少，其对应的需求群体也在逐步聚焦于中产及以上城市居民群体，这些高收入、高净值的群体需求是影响房产价格的重要因素，同时是计算“房价收入比”的有效数据。



第二条，房产当然是可投资的金融工具。（注意：是投资不是投机）
大城市房产同时具有良好的保值功能和流动性，除了居住、出租获得财产性收入，还可以抵押融资、交易套现。在成熟的经济体中，房地产行业一直是经济社会的支柱性产业，房产也是高收益、低风险的优良投资品。
纵使国内房地产行业已走过20年的良莠普涨的野蛮时代，房价也会有起伏，但不改其产业重要性和中长期发展趋势，至少房产的年化收益会高于经济增速。
当然，除了经济实力和目光，更有限购、限贷等，房产投资的门槛越来越高，更多的人会远离这个机会。



第三条，不要片面地把我国现阶段房产市场与2008年美国次贷危机等世界房地产事故类比。
类比例1，2008年美国次贷危机中房价腰斩。根本症结在于零首付购房，当时房贷对象本身就是信用低、还贷能力差的人群。
类比例2，香港97年楼市溃败。源于炒楼花，即以少量订金认购，转手炒作暴利。
类比例3，日本90年代初房产市场癫狂。实在是投机过度离谱，例如东京银座当时地价每平米高达几十万美元。
我国大城市房地产市场均未出现上述迹象。以北京为例，二套房首付要求60%以上（据统计，实际全款购房占30%）。



第四条，房产税及其他
房产税正在走近，随着房地产市场法制的健全和房产税制的完善，房产交易费用、持有税负、维护成本等会对房价波动产生更大的直接作用。
但不必对房产税负过多考量。我国正在大力推进中产阶层的壮大，以期建立稳定性良好的橄榄型社会结构。至少二三十年以内，政府不会大幅加重中产阶层的税负。
另一个值得关注的数据对比是：成熟经济体房贷利率大多在2%上下，我国一般为5%左右，降息空间很大。
6月21日，我国银行存款利率定价机制由“基准利率*倍数”改为“基准利率+基数”，各大银行下调大额存款利率近10%。此举动表明我国金融改革正在大幅减少行政性管制，逐步与国际通用规则接轨。
从租赁住房，到共有产权房，再到纯商品住宅，正是家庭财富的阶梯式提升。

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其实所有房产市场的专家和砖家都在盲人摸象，虽然用心、感觉和逻辑有差别。
只不过说“象一堵墙”的观点更贴近真相。
哪种观点更幸运地一语中的，还得有待时间验证。

poney

文章中提到利率方面的内容，我可以点醒你一点，利率改革的目的是应对复杂的世界多变的金融危局，也就是在目前情况下更利于操控非对称性的利率调控手段，懂否。

芊芊551

大城市房产是商品更是金融工具

飘渺九月

这位消瘦员说出了维护销售利益的大实说。

就放荡不羁就h

请问，现在中介能找到房屋抵押借款么？民间的也行，在成都

我是来围观的逊

转发了

楚一帆

全是歪理！