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董明珠“一语成谶”?今年起楼市迎来三大改变,要不要买房清楚了

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发表于 2021-7-19 09:55:46 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日,格力集团分房给员工一事频频上热搜。“董明珠自媒体”公众号发布消息称,“董明珠说到做到,承诺给格力员工一人一套房的诺言,真的在兑现了。”目前,位于珠海市香洲区的格力明珠广场人才房,第一批3000多套员工住房,即将交付使用。事件的起因来源于17年的博鳌论坛,会议上董明珠先是抨击了高房价现状:虽然格力选择的路是最艰难的,利润最低,但格力不去做房地产,不愿去赚那个“不义之财”。随后,董明珠直言不讳说道:如果员工整天为房子愁眉苦脸,那么就没有心思干活了,因此格力会为员工提供房子支持。在2018年格力集团的某次活动上,董明珠再次表示:只要是格力人,一人一套房。
作为粤港澳大湾区的核心城市,近几年珠海的发展也是蒸蒸日上,吸引了大量的打工求职者和投资商,因此房价也水涨船高。相关数据显示,格力集团总部周边二手房每平米价格为2万到3.6万元不等。可见这次“铁娘子”董明珠为了解决员工问题也是下了决心,虽然相较于格力整体业绩来说,3000套房源并不算什么,但对于其员工来说却是解决了燃眉之急。假设房价取中间值2.8万元每平,一套60平米的房子也需要168万元,光是凑够首付都需要很长时间。



事实上,格力集团的做法,也反映出了当前高房价下企业与楼市的矛盾。除了格力以外,很多企业都为当前过高的房价困扰着。对于企业来说,房价越高相应的租金也会变高,也需要给员工发放更多的薪水解决租房问题,那么用于发展自身的资金也会相应减少,核心竞争力也就降低了。科技巨头华为企业同样面临着高房价的问题,2018年7月,华为集团出动40辆车,共60车次,将深圳总部研发部门搬迁至东莞松山湖总基地,主要原因也是当地房价过高,员工上涨的工资远低于房价涨幅速度,因此选择搬离。对此,华为CEO任正非痛批房地产“影响企业生产要素成本”。
除了格力华为这样的企业外,还有一些企业选择了妥协加入,将资金花在投资房产中。根据Wind和全景财经数据显示,2003年之前,上市公司投资性房产非常之少,此后不断增加。截止到2019年第三季度末,A股上市公司持有房产市值达13340亿元,整个A股上市公司中,有1826家上市公司持有投资性房产,占比接近50%,按照每套房100万元计算的话,相当于133.4万套房产,被称为“最大炒房团”也不为过。正如著名企业家曹德旺说的一样:“如今钱都流入到房地产里面去了,拿什么发展实体经济,我国未来依靠的是实体经济和高新产业,而不是比拼盖房技术”。



但与此同时,董明珠也认为当前房价上涨已经失去了支撑,对于刚毕业的年轻人来说没有必要急着背负巨额贷款买房,建议年轻人应该找准自己的定位,努力工作才是正确的选择。现在看来,董明珠当时说的话已经“一语成谶”,今年起楼市迎来了三个方面的改变,对于刚需来说买不买房清楚了。
第一个改变:调控措施方向改变,开始从金融角度入手,从源头解决问题。
2016年我国正式提出房住不炒后,楼市迎来了一系列调控措施。经过几年的努力,房价整体大涨的趋势已经停止,变为上涨幅度的不断收缩,说明房子的投机属性越来越小。但目前来看,依旧有部分热点城市能够看到炒房客活跃的身影,房价也处于高位。回顾过去的调控措施,限购限贷提高购房门槛,限制通过“假离婚”的方式来进行楼市调控等,都是对于炒房客投资者的限制,但今年刚开年,楼市就迎来了两项“硬核”新规。
第一个是对于开发商负债的三重限制,也就是所谓的“三道红线”,将房企的负债比例设置了上限。由于很多房企都处于“踩线”阶段,因此只能选择适当降低售房价格,多卖一些房子来增加现金流,以此降低负债比例。相关数据显示,恒大、融创、万科、保利、碧桂园5月售房价格都相比今年1月份都下调了不少,最大降幅达到了5202元/㎡。第二项新规是对于银行贷款进行的限制,也就是所谓的“限贷令”,设置了房地产贷款和个人住房贷款上限,限制流入楼市的资金。



第二个改变:新房库存突破5亿平米,库存压力增加,供需关系进一步向买方市场转化
根据上海易居房地产研究院公布的数据来看,截至2020年12月,全国100个城市新建商品住宅库存总量为51040万平方米,同比增长7.8%,库存规模已经连续24个月正增长。更为重要的是,纳入统计的只有100个典型城市,还有没有纳入统计的城市以及两千余县城,3月15日中泰证券公布的数据显示,截至到2020年底,全国商品房广义库存已经超过70亿平方米。“广义库存”指的是还没有建好但已经开工的期房也算入其中,按照100平米每套房计算,相当于未来还有7000万套房子等待销售。
那么当前楼市住房需求为多少呢?央行2020年4月发布的统计数据给出了答案:截至2019年12月,城镇家庭住房持有率已经超过了96%,且户均持有1.5套房。而2020年房产销售面积为17亿平米,可见住房普及率将进一步增加,楼市整体需求越来越少。对于一个商品来说,排除炒作因素,当供给小于需求时,价格会上涨;当供给大于需求时,价格会下跌,那么随着炒房客不断退出市场,房价走势同样明朗。



第三个改变:我国已开始大力推进租房市场发展,买房市场不再是唯一选择
随着房价上涨,越来越多的人选择了租房,因此租房市场也随即发展,2020年我国租客已经超过了2.2亿人。与此同时,我国也出台了各项政策推动租房市场发展,比如很多城市都推出了“安居房”、“公租房”、“廉租房”等福利房源让买房困难人群以较低的价格租到房子。另一方面,“租购同权”也在加速推进中,一旦真正意义上实现了租购同权,买房和租房在子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源等方面,门槛逐渐减小。
相关数据显示,超过60%的租客已经租房3年以上,其中超过20%的租客表示愿意一直租房,说明当前住房格局已经发生改变。随着租房市场不断发展完善,未来租房也将会成为主流趋势。也就是说,未来整体买房需求将不复存在,没有经济来源的可以依靠租房来保障住房问题,房产也会真正回归居住属性。
在楼市三大方面的改变下,正如董明珠说的一样,对于刚需来说没有必要背负巨额房贷买房了,就算是今年买不起也可以选择以后再买,不用担心未来房价大涨导致买不起了。相比房价问题,更应该关注的是房子本身,如何选择合适的地段、楼层、户型、物业等问题。
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