我不是“牛刀”，所以不会唱衰房产。
也不是“大炮”，所以也不会鼓吹房价。
我是一名在楼市一线的房产中介，只是将自己亲身经历的一些市场感受，传递给大家。
今年以来，楼市的政策出台比较密集，而且贷款停贷的风声也特别紧。之前一直鼓吹房价只会上涨的大v们，已经有一部分开始转向，开始说楼市会回调了。
从楼市的一般规律，以及多年的房产经验出发。我在年初的时候就在提醒大家，房价已经到高点了，能卖的就尽量卖，而买入的话，就要谨慎。
但同时我也要强调下，[size=1.059em]期待房价在短期内立马下跌的人，你们要失望了。房价立马下跌，是极其不可能的事情。
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[size=1.059em]历史规律，回调需要时间
上海楼市几十年下来，虽然长期来看是上涨的态势，但过程是涨涨跌跌，而且总结下来，有其特殊的规律性。
长期关注的人，都知道上海的楼市，有时候“火”个几年，然后又歇一段时间。
总结下来，房产市场波动一般分5个周期
量跌价滞（观望期）-- 量价齐跌（低谷期）-- 量升价稳（回暖期）-- 量价齐升（上升期）-- 价涨量缩（高峰期）。
从最近的一次轮动来看，2015年底，楼市启动，到2016年成交量创最近几年的新高后，2016年8月开始，成交量一路下滑，2017年年初到2019年年低，成交量过2万的月份屈指可数，这可谓是长达3年的横盘期。
从价格上面来看，上一轮的价格启动，是在2016年年初开始上涨，到2017年年中的时候，价格才到达高点。甚至到了2018年年初，价格还出现过一点点反弹。
[size=1.059em]从每一次周期来看，房价的上涨和下跌是滞后于成交量的。
上海在2021年1月出台楼市新政的情况下，成交量虽然下来了点，但房价却依然在涨，这就很好的证明了这一点。
这就像汽车高速行驶时的刹车一样，如果刹车太狠，控制不好，就只会导致翻车。所以我们高层的政策是相对柔和，车速要慢慢下来，然后停止，最后才有可能倒车。而这就需要时间。
我年初就说过，卖房的最佳时机就是现在。不过3个多月过去了，现在看来，很多业主，大概率的即将错过这个最佳的卖房时机。
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[size=1.059em]楼市现状，需时间调整
上海楼市本轮楼市启动，是全面性的，确切的说，应该是从高端住宅向低端刚需传导的。低端刚需是被动接受市场的上涨。而原本的楼市启动，应该是低端刚需慢慢向上推进。 总结下来，本轮的轮动来看，应该是下面这个模式。
[size=1.059em]全面性（偏高端）---->低端刚需市场---->高端市场。
目前上海楼市，已经走到了低端末尾期。这也是为什么今年远郊房，楼梯房，村房，老旧房卖的比较好的原因。现在正在向高端市场反哺。但因为高端的部分已经涨价太多，反哺会变得很难，虽然很难，但依然需要时间来完成这个过程。
而且本轮楼市上涨的特殊性：
1、上海长达3年的横盘期（实际是跌了不少），到了2019年的时候，已经开始有了上涨的势头，只是势头没有特别猛而已。按照惯例，到2020年后，如果不出大的政策，楼市原本就应该是个很好的年份。
2、疫情的影响，楼市需求压抑后的集体释放，带来了大量的成交，人多吃饭香的道理，大家应该都懂。哄抬的结果，就是交易量的上来。
3、学区房的改革，经营贷的低利率，等等各种因素的影响，成交量从2020年3月开始，就一直高位运行。
4、城市间的轮动性，可以看出，全国普涨的行情下，2020年初，深圳开始大涨，上海一点反应都没有，就连周边的城市都涨了，上海还是没有怎么涨，真正的大涨是在10月份之后。
最近一年多的行情，说明了价格的涨跌滞后于交易量的；价格的变动，也在城市间轮动。
[size=1.059em]关心价格涨跌的话，可以关注后续的交易量。也可以关注涨在上海之前的几个城市最近的房价情况。
目前的上海楼市真实情况：
1、价格：价格还在上涨，主要体现在挂牌价格上面，而且挂牌价格涨幅还不小。真实的成交价来看，很多区域的成交价格实际是上涨的。
2、真实的成交量，并没有下滑太多，不要看4月比3月下降了很多，3月成交量高，是有其历史、现实政策的原因的。不过可以看看5月和4月的成交量，其实5月和4月，成交量都在2w以上。这说明上海的楼市，从成交量上来看，还是一个比较活跃的市场。
3、库存在增加，放盘的速度是加快了点，加上前期没有去化掉的房子，所以整个市面上在售的房源就变多了。可供客户选择的房源有所增加，但好房源还是很少。
上涨行情培养起来的卖方市场，很难在短时间内改变。业主心态虽然有所变化，但让她完全接受降价贱卖房子，暂时是不可能的，所以需要时间。客户虽然也期待房价下来，但大部分人在局势不明朗的情况下，都害怕为等待买单。
我在年初就说过。
只有当后续的楼市行情，越来越明朗，尤其是交易量慢慢下来后；出来看房的客户，真实的感受到楼市的房源供应充足，可选择余地很大的时候，客户才会继续等待。这个时候，价格才有可能真正缓和下来。
至于这个时间要多久，我预计要到年底。
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[size=1.059em]如何避免高位站岗
我一直觉得，现在的上海楼市，房价还会上去。但这并不是说现在上海楼市就不在高位，也不是说现在买入就没有站岗的危险。
长期看好楼市，短中期会有回调。所以买入后，短中期内站岗是个大概率的事件。
为了避免高位站岗，我的建议也是一贯的。
置换的客户，既然已经决定置换了，那就不要停，继续置换，因为卖出和买进都在同一个时间段，价格高低对于置换的客户是没有太多影响的，无非就是赚多赚少的问题。是先卖后买，还是先买后卖，就看自己的把握了，现在行情，先卖后买会好点，这个行情下“踏空”的概率是比较低的。
而非置换的客户，还是要多出来看房，很多人，真的不知道自己要买什么房子，一直停留在理想的房屋里面，但往往这种理想的房子是不切实际的。所以只有多看房，才能知道自己究竟是要买什么样的房子，而看到合适的，就不要犹豫了，尽快入手。自住，涨跌除了影响心情外，其实对收益是没有任何影响。
我是兵哥，一位在上海从事15年房产中介的打工人。
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发表于 2021-7-18 20:33:04
