存款降息VS房贷涨息，2021年楼市会被刺激涨or跌？

芊芊551

这个周末最值得关注的宏观消息肯定是铺天盖地的存款降息新闻：6月21日，LPR将迎来新一期的报价。而这一天，银行存款利率定价改革也将开启。


LPR已经连续14个月原地踏步了！



中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年6月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。


那么最近很多人聊的存款降息是什么事？
市场利率定价自律机制给各银行下发通知，调整人民币存款优惠利率报价方式，由过去的“基准利率*上浮比例”调整为“基准利率+基点”，让各银行将此次报价方式的变更传达到各基层网点，审慎报价。



6月1日，央行召开市场利率定价自律机制工作会议，审议通过了优化存款利率自律管理方案，随后媒体报道，存款利率报价方式由按比例浮动调整为按加点报价，并对不同类型的商业银行设置了不同的最高加点上限。6月16日，财新网继续报道了存款利率上浮上限的大体调整幅度。此事项于周五发酵，国债期货各期限合约显著拉升，从而引发了市场对存款利率报价方式调整的热议。


银行存款利率上浮的定价方式的变化，本质上并没有变化，只是改变了计算方式而已，但是这种改变却有着不同寻常的意义。百分比转化为基点，是为了实现存款利率更加精准的调整。比如向上浮动10%，就相当于是加了200个BP,显然200的刻度比10%更加精细，调整起来更加灵敏。


从一些银行已经调整利率的一些存款产品来看，这次主要是中长期利率的调整，主即一年期以上的定期存款受影响较大，活期存款影响不大。


我们看到工行某分行三年期大额存单利率从3.85%下调3.25%，向下调整了60个BP，降幅还是很大的。交行北京分行5万元起三年定期存款利率将从3.85%下调至3.5%。20万元起的三年定期存款利率从3.9875%下调3.55%。


对于房地产市场的影响来说，我们更关心的其实就是房贷的利率变化！
首先：存款如果降息肯定有利于银行降低成本，银行降低成本后，肯定会有利于房贷等利息的稳定甚至降低，也就是说，如果存款降息，那么对于楼市来说肯定是利好。


其次：2021年房贷具体情况如何？
央行10日公布的5月信贷社融数据显示，5月新增人民币贷款1.50万亿元，社会融资规模增量为1.92万亿元，社融存量同比增速降至11%。5月末，广义货币(M2)同比增长8.3%，增速比上月末高0.2个百分点，比上年同期低2.8个百分点。


分部门看，5月居民部门中长期贷款新增规模今年以来首次同比转负。数据显示，5月居民部门中长期贷款增加4426亿元，环比减少492亿元，同比减少236亿元。



1—5月份，房地产开发企业到位资金81380亿元，同比增长29.9%；比2019年1—5月份增长22.0%，两年平均增长10.5%。其中，国内贷款10873亿元，增长1.6%；利用外资25亿元，下降26.5%；自筹资金22686亿元，增长12.8%；定金及预收款31738亿元，增长62.9%；个人按揭贷款13400亿元，增长32.0%。


最后简单的总结一下：
中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。整体看，从土地市场角度看，2021年楼市销售会继续刷新记录。是不是支撑这一点核心看信贷政策。
1：买房看政策，政策看信贷，利率的最低谷已经在2020年年底出现，利率上行是趋势，社会资金成本肯定是上涨的。这种情况下，房地产市场上涨肯定会放缓，但是不是会扭转房价走势的核心还是看房贷利率会不会持续加息。
截止日前，2021年1-5月居民户中长期贷款增加2.91万亿，2020年同期是2,165万亿，也就是说，2021年前5月，房贷大约增加了34.4%。这也就是为什么2021年一季度房价明显上涨的核心原因。



2：土地市场供应出现了变化，很多城市土地供应不限价趋势出现，从供应节奏看，2021年入市的不限价房会增加。双集中一毛钱地价没降低，所以大概率新建住宅买到依然就赚，特别是之前就明显上涨的城市。