5月70城房价出现拐点！西安楼市怎么走？

今早我梦醒了坎

昨天国家统计局，发布5月70城楼市数据，四个一线城市二手房价格全部回调，但西安却又爆出连续上涨62个月的新闻。这是市场分化还是城市轮动？真实的楼市是什么样？

壹 | 5月70城指数二线突围

从公布的数据看，4个一线城市新房价环比平均上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1%，同比上涨6.0%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。31个二线城市新房价环比平均上涨0.6%，涨幅与上月相同；35个三线城市新房价环比平均上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中重庆逆袭了，环比上涨了1.9%，在上月基础上继续扩大，而且领涨70城。


最近去重庆看房的小伙伴应该已经感觉到，楼市开始起飞了，据说一个五一都把新房卖空了，说到底还是货币惹得祸，重庆一直不限购，虽然之前供应大，库存多，但经不住货币放水后挤压进来的购买力。现在重庆三无人员越来越难买了，这也是房子好卖，门槛提高的表现。







但我们反复强调，新房数据存在滞后性，而且现在新房价格真得不能说明什么，二手房数据更接近真实市场，从5月4个一线城市二手房表现来看，环比上涨0.6%，涨幅回落0.2个百分点；其中深圳最典型，下降0.1%。同比上涨10.8%，涨幅比上月也回落了0.5个百分点，还是深圳下降最大2个百分点。而二线和三线城市目前二手房环比上涨0.4%和0.2%，但涨幅也回落了0.1个百分点。不过同比涨幅还在扩大。


5月西安新房环比上涨0.5%，没错是连着上涨了62个月，但现在70城中有30个城市环比涨幅超过西安，这其实已经说明西安在努力限制新房价格，但是二手房太突出了。


西安二手住宅价格环比上涨1.0%，同比上涨7.4%，二手住宅价格环比涨幅位居全国第二！表现到市场就是摇号喽！新房涨幅控制，二手房又冲到全国第二涨，那严格倒挂的空间，别说西安，整个西北，不，全国但凡有西安购房资格的都想来参与下，几十人摇一套房就成了必然！







但70城房价给我们最大的意义在于各城市市场的变化和轮动表现。一线城市或者说深圳往往是全国楼市风向标，这点我们必须注意！

贰 | 调控加码楼市转向

那为何一线城市尤其深圳会出现涨幅下降或绝对值下降呢？这跟整个市场环境息息相关！5月份，全国各地陆续出台的限制房价快速上涨调控政策，已经全面展现出来。


一、今年开春以来调控政策不断加码：


1、调控精确打击，二手房价格管控。从北京、上海打击”学区房“，深圳限制二手房价格，成都出台二手房指导价格以来，全国截止日前已经有超过20个城市出台了单独针对二手房市场的调控政策，全面价格管控第一次出现在二手房市场。


2、继续升级限购、限贷政策。西安330不仅提供购房门槛也提高了限售周期；在央行“限贷令”后沪广深多家银行被曝暂停房贷；杭州和南京上提人才购房门槛提高等；深圳出台限制“假结婚。


3、土地集中拍卖，严查”马甲“拍地。截至6月15日，已经有20个城市（上海6月18日，武汉6月25日集中出让）完成第一批土地集中拍卖（其中厦门已经完成第二批集中拍地）。政策本意是在集中土地供应，缓解开发热情，但实际中有些城市被土拍引爆，有些则彻底凉凉。


在一些城市甚至出现开发商们为了提高中签几率，安插了上百个马甲公司提前布局，就是为了抢到一块好地。但立马遭到了严查。


二、在金融方面，货币收紧，出台组合拳：


1、信贷政策收紧，按揭贷款与经营贷政策都在明显收紧，限制市场炒作投资氛围。以前在消费贷和经营贷方面的限制，只在一线城市严格，如今四大行在全国范围内严查。


2、上调房贷利率，进一步压缩短期炒作套利的空间。5月6日，中国建设银行深圳市分行下发通知，为贯彻落实“房住不炒”，促进深圳市房地产市场平稳健康发展，支持居民合理购房需求：深圳建行将于今日起调整房贷利率首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。







继深圳之后，西安、宁波、淮安、苏州、南昌等城市也纷纷上调贷款利率，首套房、二套房贷款利率上调幅度在10BP-20BP不等。自4月份开始，接近60个城市调高了房贷利率，有的城市二手房甚至被拒贷。


前两天，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清针对房地产，直言不讳喊出：”押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重“。由此可以看出，为抑制房价快速上，执行宏观调控是大势所趋。也正是在这种调控政策和货币收紧之下，才压住了一线的上涨的势头。

叁 | 西安未来调控方向

那我们现在再来看西安，楼市未来方向似乎清晰了不少。


第一，现在再痴迷说西安房价连涨62个月已经没有意义。一方面是西安涨幅在收紧，另一方面西安市场当下的问题是新房涨太快太高，是没有供应导致二手房飞涨，大家买不到房。







第二，二手房这次在全国数据冒尖，实际市场我们知道涨得更凶。今天一个厦门的朋友跟我说，他现在都不敢看曲江二手房，感觉涨太高太快了！但这能怪业主吗？显然不能！价格是市场需求决定的，二手房是真实市场需求！


但我们必须提醒，全国宏观大势和一线城市走势摆在那，市场回调，尤其二手房是早晚的事，所以现在不着急入住的亲真的不建议追高二手房，当然反过来想出手二手房业主也不要太贪心，差不多就可以卖了，毕竟现在的政策和市场环境瞬息万变。


而从全国政策导向看，畸形市场调节方式就三种：补供应、限需求、限价格。


对于西安来说补供应短期太难，或者说补够供应太难。除了开发周期的原因，更重要的是西安长期处于库存不足，现在去化周期不足6个月。现在又面临集中供地，开发商拿地节奏也放缓。


限需求，西安还可以更严格，就看愿不愿意，比如限离婚，限法拍，限购入门槛。


限价格，新房其实已经很严，有些盘价格停留在一两年以前，不然也不会摇号。那重点只能在出台合理二手房指导价了。

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崔炫俊献

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因醉鞭名马幌

西安0.5%不知道是怎么算出来的