武汉楼市现状：次新盘领涨，老破小不涨

井底燕雀傥

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提问：房姐，您好。两个问题：
一、请问可以碰武昌区丁字桥片区的老破小吗？看中了付家坡的一个房子，该房对口梅苑学校。
二、前几天头脑发热，在中介的催促下签订了购房合同，已通过中介交两万定金，钱已到房东手上。签合同前，房东出示的土地证上写的是出让，城镇混合住宅用地，50年。中介的房查报告也是出让。我自己打电话到不动产中心问，该房的土地性质是划拨用地。后来中介去核实，也是划拨。发生了这样的事情，请问我能否不履行合同，并要回两万定金？
三、谢谢房姐。
回答：你好，房子的价值主要由土地价值+房子品质构成，房子越老肯定品质越差，所以随着时间的推移房子的价值主要由土地价值决定，比如北京好多老破小十多万一平米主要是土地值钱。
像一线城市，有强大的造血能力，市区概念在逐步扩大，但老城区永远还是核心位置，比如北京不管扩大成什么样东西城永远是最核心的地段，土地价值会不断上涨，房价就会随着上涨，而且永远是最贵的地段。
但很多其他城市，哪怕是一些二线城市，没有能力逐步扩大市区，只能造新城，然后把人口尤其高端人口逐渐吸引或者迁移到新城，甚至把教育和医疗资源都搬迁过去，这样你就要注意了，因为原来老城的土地价值降低了，那么老城的老破小 老破大价格就会受影响，买这样的老破小和老破大就有很大风险。
所以，市区老破小 老破大的风险或者对手，是那些正在建或者已经建好的新城，这些新城可能会成为新的市中心。等拆改的城市面貌更新，也不能使老破大的涨幅变好。武汉目前老房子流动性不强，特别是学区一般的老房子，价格还没有压迫性上涨。
划拨就是还建房，商品房的产证写的土地性质是出让。还建房价格会比商品房低一些。可以用这一条理由，撤回交易，拿回定金。


提问：新人首问：请问和二七滨江豪宅区隔一条解放大道的航天双城，东立国际，地铁鑫城等次新(有十年了，不知道算不算次新)，价格只有豪宅区的一半，有没有投资价值，会不会跑赢大盘？我个人认为，随着二七滨江板块配套越来越成熟，可能会带动周边整体环境和价格。不知道理解得对不对？
回答：你好，解放大道自住挺好的，成熟、舒适。 投资就当然很难成为涨的最快的板块，甚至也不排除略跑输大盘的可能性。 顶级豪宅会占据：地段、圈层、稀缺性、品质、资源； 由于该板块开发周期略早，在品质和教育资源上不占优势，加上周边城市界面差，拆改周期长，一个体量小的改善盘也无法独善其身。 顶豪的变迁一定是随着产业崛起、经济变迁，从目前产业、经济情况来看，板块未来增量有限。 对于武汉圳的豪宅总结：
1.武汉的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；
2.西北湖 沙湖 二七，富豪的口味在不断变化 ；
3.武汉不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在武汉没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。
4.从湖景豪宅到江景豪宅，再到学区+江景+商圈一体的豪宅， 一步步回归到生活与享受结合。 学区依然是豪宅的重要支撑点。 而解放大道暂时不具备上面这些先天条件。


提问：万能的房姐，求教原油可入吗？持一年！谢谢
回答：“大宗商品”这个资产大类，从来就和中产甚至小富扯不上什么关系。 从来没有考虑过配置这个品类。 普通人老老实实买房


提问：新人首问: 美丽智慧的房姐你好，坐标西安，本地户口，男，33岁，本科，单身未婚。2016年用公积金贷款和车位贷在曲江二期购买了首套房和车位。目前，贷款余额分别为52万、13万，房子车位合计估值200万，年收入40+，可月供2万+，但当下暂时手里无子弹，考虑综合利用房子的增值和收入现金流，用房子二抵贷出70万，再投资一套预算150左右的房子。 问题:1、单纯从投资角度这样做是否可行？ 2、如果可行，是继续在西安投资，还是去其他哪些城市建仓？ 3、考虑到未来结婚成家等各方面情况，其实我也不是很坚定，到底是继续投资、还是求稳为成家做准备，有些迷茫，也请美丽智慧的房姐也给出一些人生规划建议。
回答：你好，你的月供能力还行，可以适当增加杠杆和负债。但是不建议二抵，除非利率7%以内。 车位建议出手，增加子弹。 曲江房子建议截断抵押融资，利率低 年限长。 西安有一套自住就行了，不建议把大仓位放在西安。 优先考虑一线城市，北京 广州都是不错的选择。 其次是武汉 成都 重庆 沈阳。


提问：新人首问，坐标武汉四套房：1,2003年买江汉北路江都仕嘉40年商用两住70平无贷，现出租。2,2012年买光谷旁锦绣龙城住宅150平无贷，现出租。3,2019年投资买阳逻之心金茂逸墅精装110平（带200平露台），贷款80%16年。4，现自住2001年买东湖磨山中国科学院植物园小区房136平无贷，这个位置是平时工作半径。5，房票全部用完。提问：4套房中有3套房年限已经比较久了，考虑到逐步进入老龄房将来不好卖，工作稳定收入稳定想通过房产保值增值，站在纯投资的角度想整合房产，产生更大价值，留1套自住外，是卖掉再买新一些的房进行投资，还是继续持有维持现状？如果要卖掉优先顺序是怎样，为什么这样？
回答：你好，商住和植物园小区优先考虑出手。商住涨幅空间比较弱，植物园小区房龄老，逐渐跑输大势。 锦绣龙城还可以暂时保留，等下一轮涨幅来了再出手。 这2套出手之后，可以考虑入手一套一线城市上车盘，再入手一套武汉的低价潜力盘。


提问：房姐你好！在第一梯队的二七板块中，武汉天地和华发已经售罄，二手溢价太多，武汉天地在55000-60000左右，要么户型很小，要么很大，都是二手；再往外走是绿城和万科，绿城目前只有最大150的户型，单价45000-50000含精装修，但是没有确定对口学校，这个价位基本也看不到什么江景，感觉没什么购买欲望；万科位置略差于绿城，靠近二七站轻轨，前面江景未来会被其他楼盘挡住，不是江景房，有确定的长椿街二小建设在该小区，初中和长椿街小学同等对口七一或者二中，单价38000-46000不等，含5000精装修。户型220-260之间。请问如何做选择？我们前一套房150，现在肯定需要200左右的面积。所以比较侵向于万科，可否帮忙仔细分析一下这个区域究竟买哪个楼盘既能满足投资又能满足自住？另外我看的西北湖御玺湾也很不错，楼盘非常高端，价格毛坯33000左右，出门就是西北湖和花园道商圈，这个楼盘我也比较喜欢。可否给一些详细的选择意见？
回答：你好，感谢付费！ 自 2005 年开始，武汉西北湖一带的楼盘，开始成为武汉豪宅的代名词。背靠金融一条街，汉口绝对核心湖景，国贸中山公园武广近在咫尺，拥有武汉最顶尖的白领群体，西北湖一时风头无两。当时入住西北湖就意味着自己一只脚踏进了武汉高端圈层的门槛。 最近几年二七滨江的热度超越了西北湖，成为武汉豪宅区的代名词，板块新，统一规划利好多，虽然价格偏高，但短期内二七滨江会继续保持热度。 考虑学区+自住，建议优先万科。


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