突发！价格上调！光谷东楼市又有“变动”

戏做顿

要说到6月份武汉楼市的C位，必然是6月25日的集中土拍。
自从5月26日，集中土拍信息的具体公告公示以来，“武汉楼市一线”也在陆续针对各个区域即将挂牌的地块信息进行详细分析和解读。



不过后续陆续也出现了一些小变动，有一些地块临时撤牌或延期了，还有好几个地块起拍价都进行了上调，具体情况如下：
光谷东P（2021）033号地块：原起拍总价188440万元，起始价调整为234110万元，延期至2021年6月29日。（楼面价由8876.1元/平上调至11027.3元/平）
光谷东P（2021）037号地块：原起拍总价293790万元，调整后起拍总价约354850万元，延期至2021年6月29日。（起拍楼面价由8470.9元/平上调至10231.5元/平）
蔡甸区P（2021）027号地块：原起拍总价约45000万元，调整后起拍总价约55055万元，（起拍楼面价由2282.3元/平上调至2792.3元/平）
蔡甸区P（2021）032号地块：撤销挂牌出让。
江夏区P（2021）039号地块：延期至2021年6月29日。
东西湖区P（2021）042号地块：原起拍总价约100270万元，调整后起拍总价约127080万元，起拍楼面价由6729.5元/平上调至8528.9元/平。
东西湖区P（2021）044号地块：原起拍总价约125370万元，调整后起拍总价约165170万元，起拍楼面价由6300元/平上调至8300元/平。
洪山区P（2021）053号地块：撤销挂牌出让。












在起拍总价被调整的几个地块中，关注度最高的要数光谷东的两个地块，在调整公告后，武汉土地市场网随后又更新了一则补充说明。
在综合考量项目开发成本和市场预期情况后，申请适度提高该区“两集中”挂牌公告中部分住宅地块的起始价格。
东湖高新作为武汉高新产业、高端人才聚集发展的标杆，被企业普遍看好。官方认为此举可使土地价格更为契合市场供需实际，有利于引导企业理性竞争，有利于防止市场异动。



根据业界猜测，P（2021）033号地块、P（2021）037号地块极有可能突破此前德商15777元/平的楼面价，成为光谷东新的地王。
本文主要针对这些起拍价上调的地块进行单独介绍：



P（2021）033号地块
光谷东住宅地块，总建筑面积约21.23万方，起拍楼面价由8876.1元/平→11027.3元/平。
P（2021）033号地块位于东湖新技术开发区神墩五路以南、高科园路以西、高科园三路以北、星高路以东。该地块规划净用地面积84769.91平方米，总建筑面积约21.23万方，建筑密度不大于20%。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金37688元，原起拍总价188440万元，调整后起拍总价约234110万元，起拍楼面价由8876.1元/平上调至11027.3元/平。






地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建12班幼儿园1处，建筑面积不少于3600平方米，用地面积不小于4860平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。
4、地块内需要规划一处标准化菜市场，面积不小于2000平。















地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区神墩五路于高科园路交汇处以西，属于光谷东板块，武汉三环以外约6公里，距离地铁11号线光谷六路站约1.4公里。在区域内所处的位置还是很不错的，距离光谷东的商业核心不远。



2、地块微观区位：
北边是神墩五路、光谷外国语学校、高新二路等；
南边是高科园三路、规划绿化用地、高新三路；
西边是规划市政道路、教育用地及绿化用地、瑞安创新天地；
东边是高科园路、产业园等。

周边卫星地图：

周边航拍：

3、该地块总建筑面积约21.23万方，属于中等体量的社区，而且该地块是纯住宅地块，没有个更多的拿地要求，开发难度不大，应该会引起很多房企的争抢。
4、该地块最新调整后的起拍楼面价上涨至约11027.3元/平，比原来的起拍楼面价高出约2151元/平，而这个起拍价也是比较高的水平了。但光谷东的地块一向关注度很高，竞争也非常激烈，竞拍当日应该会比较精彩，会不会刷新光谷东单价记录拭目以待。目前光谷东的房价也不低，周边瑞安创新天地收官价是带装修22870元/平，民发盛特区带装修20200元/平，区域内最高价已经突破了27500元/平。
P（2021）037号地块
光谷东地块，总建面约34.7万方，宅约31.3万方，商业约3.4万方，起拍楼面价由8470.9元/平→10231.5元/平。
P（2021）037号地块位于东湖新技术开发区高新二路以南、光谷三路以西。该地块规划净用地面积146929.15平方米，总建筑面积约346820.7平，其中住宅约31.3万方，商业约3.4万方。规划用地性质为居住用地、商业用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金58758元，原起拍总价293790万元，调整后起拍总价约354850万元，起拍楼面价由8470.9元/平上调至10231.5元/平。






地块主要要求：
1、在竞得人签订土地出让合同之日，土地储备机构按现状移交土地。
2、该宗地范围内需配建9班幼儿园2处，每处9班幼儿园建筑面积不少于2730平方米，用地面积不小于3780平方米。配套幼儿园由土地竞得人负责建设，建成后其用地及房屋产权无偿移交给东湖高新区管委会教育部门。
3、按照标准执行建设社区养老服务设施。交付时，将配建养老服务设施的产权无偿移交给所在地街道办事处。









地块分析：
1、该地块位于东湖新技术开发区高新二路与光谷三路交汇处以西，属于光谷东，位于武汉三环外约1.9公里，距离高新大道约1.3公里，门口就是规划的地铁13号线。
该地块处于光谷东次核心区，也可以称为文娱居住区。片区中环线位置还不错的项目，周边环境不错。项目周边有二妃山和豹子山。



2、微观区位：
北边是高新二路、规划地铁13号线、八角山；
南边是南边是有轨电车线路、关豹高速（未来预计改造为高新三路高架桥）、产业园；
西边是规划道路、省奥体中心；
东边是光谷三路、碧桂园云境、光谷凯德熙园等。

地块卫星地图：

地块周边碧桂园云境：

周边航拍图：

北边豹子山航拍：

周边实景图：

3、该地块总建面约34.7万方，体量不算小，其中住宅约31.3万方，商业约3.4万方。没有特别严格的拿地条件，再加上位置还不错，开发难度不大。
4、该地块原起拍楼面价约8470.9元/平，如今被提升至10231.5元/平，上涨了约1760元/平，起拍楼面价已经不低了，且后期大概率依旧是竞争激烈，溢价成交。该地块位置不错，是比较优质的地块，后期大概率也是一个高地价。地块隔壁凯德熙园备案价高达24000多元/平，光谷东最高价也已经突破了27500元/平，在光谷东，一切皆有可能。



P（2021）042号地块
东西湖区金银湖住宅地块，总建面约14.9万方，住宅约14.7万方，起拍楼面价由6729.5元/平→8528.9元/平。
P（2021）042号地块位于东西湖区环湖路以东、新桥路以南。该地块规划用地面积为76349平方米（以实测为准），总计容建面约14.9万方，其中住宅建面约14.7万方。规划用地性质为住宅、公园与绿地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金20054万元，原起拍总价约100270万元，调整后起拍总价约127080万元，起拍楼面价由6729.5元/平上调至8528.9元/平。






地块主要要求：
1、项目内需配建1所6班幼儿园，用地面积不小于2700平方米，建筑面积不小于1940平方米，并按照《关于进一步加强住宅区配套幼儿园建设和管理的意见》（武政规〔2017〕63号）规定执行，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。









地块分析：
1、该地块位于东西湖区环湖路以东、新桥路以南。属于东西湖金银湖板块，紧邻金银湖及湿地公园，位置和环境不错。位于武汉三环外，距离三环线约3.6公里，距离金银湖万达及金银湖地铁站约2.2公里。



2、微观区位：
北边是新桥路、规划绿化用地等；
南边是万科四季花城西半岛小区、万科西半岛小学、金银湖；
西边是环湖路、恒大城及恒大城中小学、恒大城市广场；
东边是规划教育用地、金银湖湿地公园及金银湖。



地块周边非常成熟，环境也不错，不过距离地铁站较远。

周边卫星地图：

地块周边面貌：

3、该地块是金银湖板块非常珍贵的临湖地块，金银湖发展了多年，已经非常成熟了，如今开发额都集中在环湖中路以北的地块了，不及这边成熟，因此该地块确实是区域内比较优质的地块，这也为该地块上调起拍价奠定了基础。
4、该地块起拍楼面价由6729.5元/平上调至8528.9元/平，这个价格与区域内几大单价地王相比，还有一定的差距，但这个价格也算是区域内比较高的水平了。周边新房价格约13500-14500元/平之间。
5、该地块总建面约14.9万方，住宅约14.7万方，是比较优质的地块，没有特别的拿地条件限制，开发难度不大。
P（2021）044号地块
东西湖区吴家山住宅地块，总建面约19.9万方，住宅约19.6万方，约2.46万方住宅被回购，回购价≤11000元/平，起拍楼面价由6300元/平→8300元/平。
P（2021）044号地块位于东西湖区金山大道以南、吴中街以东。该地块规划用地面积为66195.05平方米（以实测为准），总计容建面约19.9万方，其中住宅建面约19.6万方。规划用地性质为居住用地。国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年。
该地块网上挂牌，竞买保证金25074万元，原起拍总价约125370万元，调整后起拍总价约165170万元，起拍楼面价由6300元/平上调至8300元/平。






地块主要要求：
1、项目内需配建1所9班幼儿园，用地面积不小于3780平方米，建筑面积不小于2730平方米，建成后其用地及房屋产权无偿移交项目所在区教育部门。
2、经东西湖区批准:竞买人须承诺若竞得地块后，在本地块内提供不少于24600平方米商品房源(毛坯房)用于还建安置东西湖区海口村片区、吴西北村片、公路局片的被征收人，回购价格不高于11000元/平方米，建设工期为24个月(自施工许可证发放之日起算)。









地块分析：
1、该地块位于东西湖区金山大道以南、吴中街以东。属于吴家山板块，武汉三环以外，距离三环线约1.2公里，距离宜家约1.5公里，距离6号线二雅路站约250米。是吴家山板块环线位置不错的区域，周边紧邻竹叶海公园。



2、微观区位：
北边是东西湖社保局、自来水加压站、金山大道、沿海赛洛城等小区；
南边是规划绿地、张公提、张毕湖公园等；
西边是吴中街、海景花园小区等；
东边是规划绿化带、张柏大桥、金海工业园等。

地块卫星图：

金山大道及海口立交航拍实景图：

周边太康医院实景图如下：

地块周边面貌：

3、该总建面约19.9万方，住宅约19.6万方，中等 住宅小区的体量，其中约2.46万方住宅被回购，剩下还有约17万方商品房可开发，回购价不高于11000元/平。除了回购部分之外，没有其他特别的拿地要求，加上该地块位置不错，开发难度不大。
4、该地块起拍楼面价由6300元/平上调至8300元/平，上涨了约2000元/平，是区域内中等水平。目前吴家山的楼面价差距比较大，但北边约400米处的融创观澜府曾经楼面价高达约10686.6元/平，如今都没有地块打破这个记录。
目前吴家山楼盘非常多，大多集中在金山大道以北的临空港新城，价格约12500-18000元/平。



P（2021）027号地块
蔡甸中法生态新城地块，总建面约19.7万方，住宅约10.95万方，商业约2.39万方，起拍楼面价约2282.3元/平→2792.4元/平。需引入地产100强及世界500强区域总部等。
P（2021）027号地块位于蔡甸区蔡甸街琴润大道与惜琴路交汇处以西(蔡甸街会子湾村、新农村）。规划净用地面积87463平方米，总计容建面约19.72万方，其中住宅建面约10.95万方，商业约2.39万方，办公约4.41万方，酒店约0.4万方。规划用地性质为住商混合用地，国有建设用地使用权出让年限为住宅用地70年、商服用地40年。
该地块网上挂牌，竞买保证金9000万元，原起拍总价约45000万元，调整后起拍总价约55055万元，起拍楼面价由2282.3元/平上调至2792.3元/平。






地块主要要求：
1、竞买人须承诺若竞得地块后，引入1家中国房地产企业100强(以中国房地产业协会2021年发布的名单为准)企业入驻。
2、引入至少1家世界 500 强(以2020 年《财富》杂志公布的企业名单为准)众创空间公司旗下的区域总部入驻。
3、配置公服设施5处，用地面积不少于3577㎡，建筑面积不少于2792㎡，分别包括：1处6班幼儿园，用地面积不少于2700㎡，建筑面积不少于1940㎡；1处社区服务站，建筑面积不少于300㎡；1处社区体育站，室外用地面积不少于877㎡，室内建筑面积不少于150㎡；1处物业管理用房，建筑面积不少于219㎡；1处居家养老服务中心，建筑面积不少于183㎡。












地块分析：
1、该地块位于蔡甸区琴润大道与惜琴路交汇处以西，属于中法生态新城板块，位于武汉四环与外环之间，距离四环约4.5公里，距离外环约3公里，环线位置一般，距离地铁站约800多米。



2、微观区位：
北边是汉蔡高速、2020年挂牌的096、097号地块；
南边是琴润大道、规划商业用地等；
西边是规划绿化用地、医疗用地等；
东边是规划惜琴路、规划商业用地等。



3、该地块总建面约19.7万方，住宅约10.95万方，商业约2.39万方，商业占比很大，且需引入地产100强及世界500强区域总部等。有一定开发难度。
4、该地块原起拍楼面价约2282.3元/平，现在做了调整，上涨至约2792.3元/平。调整后的楼面价依旧属于区域内的中等水平，但商服占比较大，且要求严苛，开发成本进一步提升。
以上就是起拍价调整了的地块的基本情况。

王俊杰2017

光谷东上涨趋势不变

我放心你带套猛

年底光谷东涨到10万，不信年底见

崔炫俊献

地价涨了，是为了防止爆炒，现在玩法改了，不是价高者得了！

就放荡不羁就h

要涨价了吗？

寒郁轩良

土地不断涨价，还有人会指望武汉的房价大跌吗？

王俊杰2017

地用啥买？？停贷了。升利率了。地就搁几年吧。

楚一帆

房价是不是又要涨了？