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◎Tips：今日共5盘正在登记，明细见文末
01
“首付2.5成，横店的房子能买吗？”
今年1月初，老家东阳的堂哥，突然在微信上跟我说，横店房价一直涨，想投资一套。
堂哥家有5层自建房，到横店镇中心约莫20分钟车程。既不缺住，加上又只是一个镇，本着“多年经验”，当时我的建议是：先多了解当地二手房，再谨慎决定。
但堂哥却心意已决：“掉价的话，大不了自住。”
很快，他就拿着家庭多年攒下的40万积蓄，以单价7500元/㎡，入手了一套南江西园的123㎡边套高层（横店新盘均是毛坯），总价约92万。
事实证明，在魔幻的楼市面前，所谓经验规律往往都会被打脸。
“幸好，堂哥没听我的！”
02
刚刚过去的端午，我特地回老家，跑了一趟横店楼市：仅仅半年，当地房价已是另一番天地。
堂哥入手的小区，位于横店镇西北，直线距万盛街（横店镇中心）约3.7公里，位置算偏了，在售价格已达1万2，半年涨了60%。
“下期开盘预计1万4，将来卖2万不成问题。”销售小哥一脸自信。
对比去年底和现在，横店完全是大普涨。
江北（横店镇以南江为界，分江北、江南）的南江悦和中南漫悦湾，从不到9千5涨到了1万4；江南的秦王公馆、星耀城等，也从9千左右变成了1万4。
南江玺沙盘实景
一线沿江的南江玺，铝板立面、双泳池配置，号称“东阳第一豪”，户型170㎡起，单价更高达2万。
要知道GDP1300多亿的诸暨市区，房价也不过如此。
更夸张的是，去年十余盘在售、可选余地很大的横店，涨价之后居然面临“无房可买”。
绿城代建的桂语江南，全盘只剩个位数的一二楼房源；南江悦待推的一幢高层，部分房源候选购房者，接近1比4。
“现在想在横店买到好房源，可不容易。”
03
“影视基地、大型人造景区、容易偶遇明星……”，应该是多数人对横店的印象。
事实上，这个因1996年拍摄《鸦片战争》而建设的影视城，早已成长为一个庞然大物。它是全球规模最大的影视实景拍摄基地，被誉为“中国好莱坞”。
截至目前，已兴建广州街·香港街、明清宫苑、秦王宫、清明上河图、华夏文化园、明清民居博览城、梦幻谷、大智禅寺、红军长征博览城、春秋·唐园、圆明新园等众多影视旅游基地。
横店影视产业有多牛？相关数据显示，全国约有1/4的影视剧、2/3的古装剧在此拍摄制作。
横店明清宫苑
前几年抗日神剧大行其道的时候，横店一度有80%的剧组在拍抗日剧。有人调侃：横店1年打死的鬼子，比抗战8年打死的还要多。
这里平均年接待300多个剧组，年游客近2000万人次，已有1500多家影视企业落户。
还有规模庞大的群众演员，仅在横店注册的，就有8万多名。
源源不断的剧组、游客和群演到来，极大带动了当地经济。最为明显的就是酒店宾馆行业，剧组一包就是好几个月，甚至一两年。
一到旅游旺季，房费更是直线飞涨。
04
走在横店小镇街头，你偶遇的每个路人，都可能演过几十部热门影视剧。他们或许是电视剧《甄嬛传》里的太监宫女，或许是电影《绣春刀》里的小二跟班……
不过，外人看起来“风光无限”、“极为有趣”的群演，却大多过着心酸的生活。
群演不是你想演就能演的，必须先到演员公会办演员证（几乎零门槛，故人数众多），才有接活资格。拿到证后，一般还得一大早钟赶去演员公会，等着开戏，去晚了就被别人抢完了。
群演分为三个等级：群众演员、群特演员和特约演员。
第一种即俗称的“路人甲”，无台词无特写，主要工作就是走来走去；第二种是指外形较好的群演，有机会出现在主角身边，有拍特写机会，或喊两句“打到帝国主义”之类的口号。
至于特约演员，就是能和主角对戏，有台词的最高级群演了。
但不管哪种群演，在横店都属于廉价劳动力。一天基本几十到两百元不等，没活的日子，直接零收入。遇上披麻戴孝、抬棺材、淋雨、跳水、捆绑等特殊戏份，补助也很微薄。
而且群演穿的一般还是长期没清理的衣服，一件衣服几百人穿，很常见。
因为收入低，群演的生活质量普遍很低。吃着廉价的盒饭，住着群租房，但依然有一大堆人前仆后继，幻想“一夜成名”，成为下一个“王宝强”、“赵丽颖”。
横店中心万盛街
群演的生活很艰辛，还要受到“群头”的盘剥。
特别是一些来体验生活的、看看明星的“粉丝型群演”，经常会被掌握资源的“群头”，高价兜售“近距离接触明星”的机会。
前不久，就有黄牛公开推销某x姓男星的群演机会，价格超过9000元。
所以，横店规模庞大的常驻群演，几乎不会对横店楼市产生购买力，真正助推的是低端租赁市场。
当地居民几乎家家盖了四五层自建房，其中一层自住，其余出租，别提有多滋润了。
05
有实力买房的只有明星、导演，而在横店，“最不缺的就是明星”。
“我不在横店，就在去横店的路上”、“没去过横店怎么在圈里混啊？”这是如今很多演员的口头禅。
因为一待就是大半年，晚上下戏后，明星们通常会给自己“开小灶”。在夜晚的横店大街上，遇到明星的几率非常大。
这里的小贩、餐厅老板、水果摊主，随口就能讲出一筐明星的生活趣事，比如赵薇买鸭爪幽默还价、本山大叔按摩出手阔绰、周星驰专程赶往镇里就为了吃一碗炒河粉……
南江壹号实景
当然，也包括不少明星在横店买房的故事。
据说，万盛街边上的南江壹号，“住着”很多拍戏的大明星。他们买房的主要目的倒不是投资，而是长期住宾馆不舒服，隐私也得不到保证，干脆买套房。
毕竟，一两百万的价格，对于明星而言，相当于普通人下馆子吃顿饭而已。
仅据公开报道和传言，横店买房的明星，就包括于正、马浚伟、周海媚、叶璇、佟丽娅、韩栋、颖儿……
横店街景
想一次把明星看个够，去不了春晚后台？上不了红毯现场？带上长焦，搬个小板凳坐在横店各大小区门口就行了。
横店今年上半年这波楼市热潮，同样出现了他们的身影。
我实地探访的南江西园、南江悦、南江玺和秦王公馆等盘，销售人员均明确表示有明星买房。
“那个大嫂徐dd，就在我们小区买了一套”、“有个剧组，以公司名义，在我们这买了一整层”、“你叫得上名的，几乎都有在横店买房或看过房”……
06
但如果就此把房价上涨，归咎于明星，那就找错靶子了。
首先，横店影视产业早在十余年前就已兴盛，明星买房现象持续在出现，并非集中在近一两年。
其次，买房的明星再多，在横店新房供应中，占比也很小。
“最主要的原因，还是东阳土拍的刺激，和横店城建配套的飞速发展。”销售小哥分析道。
今年4月1日，华汇置业在经过444激烈轮后，竞得东阳城区江北街道宅地，折合楼面价达12186元/㎡，溢价率97.4%。
和所有城市一样，土拍就像一剂催化剂，直接点燃了东阳人民的购房热情。
“横店本地人，周边的湖溪镇、大联镇、南马镇，包括东阳城区，几乎全东阳的人都跑到横店买房了。”“今年三四月，横店房价直接跳涨了三四千。”
这也怪东阳人民有钱。作为全国百强县的常客，去年东阳GDP638.16亿元，人均GDP74983元。
下属乡镇基本都有各自产业，富裕的个体户老板也不少。
比如横店，除了影视旅游业，还有“中国磁都”、“江南药谷”等赞誉。南马，则以红木家具产业著称。
掏个三四十万的首付，对许多家庭来说，不是难事。就以我和堂哥所在的南马镇来说，随便打听一下邻近几个村，就能找到不少到横店买房的人。
客观地说，横店近几年的发展，确实给人一种很有想象空间的感觉。
终于横店的金义东市域轨道交通，预计2022年7月建成通车。已动工的杭温高铁，同样途径横店。
本科制、中外合作办学的横店电影学院正在筹建中。正在改扩建的通用机场，未来有望升级为民用运输机场。
试想一下，全国有几个镇，能同时坐拥轻轨、高铁、大学、机场的高规格配套？
07
但一圈看下来，我却不敢下手。
首先，横店房价已暴涨了一轮，心理上过不去，还是留着摇杭州红盘比较稳妥。更重要的问题是，将来谁来接盘？
横店南江两岸中心地带，横店一二小生源爆表，安全指数还是很高的。
但外围众多楼盘，加在一起的供应量，非常庞大。仅一个南江悦，占地就高达400多亩，52栋高层总户数超4700户。
南江西园近2000户、漫悦湾近1000户、桂语江南1200多户、星耀城2200多户……
保守估计，仅近两三年的新房供应就超过万套。
而横店不过只是一个20万人口的城镇，其中近一半还是外来人口。外来人口中，横漂和打工者又占多数，有几个最终能出人头地，买得起房？
横店本地人和周边乡镇居民，几乎都有自建房，自住并不多。近年新交付楼盘，都没什么人住。
剧组明星？前面已经说过，尽管剧组来来去去、持续不断，但长期可以留下来的人很有限。就算买了房产的明星，一旦不拍戏，也不会住在横店。
横店通用机场
本质上来说，横店只是一个小镇。
虽然房价已比肩许多县级市，但无论城建面貌，还是高级购物广场（目前仅一个缤纷城）和商业住宅区，都无法与之相提并论。
接下来，横店房价或许还会涨，但风险同样在积聚。
至少，横店还需要更多时间的发展，才能筑稳地基，支撑起这样的房价。比如，等到本科级影视学院和民航机场，真正落地的那一天。 |
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发表于 2021-7-15 18:49:49
